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隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，很多公房面臨拆遷。一紙征收公告，就打破了老百姓平靜的生活。當(dāng)承租人變更、公房產(chǎn)權(quán)不明等問題和拆遷纏繞在一起，糾紛就隨之而來。

公房拆遷補(bǔ)償怎么計(jì)算，補(bǔ)償款如何分配?公房拆遷有哪幾種情形，各地政策是如何規(guī)定的?看完本文您就知道了。

什么是公房?公房具體分類有哪些?

公房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅和其他營(yíng)業(yè)性用房。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。

公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的最大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人是國(guó)家或單位，只有在進(jìn)行房改后，產(chǎn)權(quán)出售給職工個(gè)人之后，房屋可以由職工自己意愿上市交易。

按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房。指由政府接管，國(guó)家出租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，常見的就是各地區(qū)行政部門或事業(yè)單位的集資家屬院。

第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。單位職工只享有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)由單位絕對(duì)享有。

通常能上市交易的是前兩種。

這其中又需要注意公共租賃住房，它是直管公房的一種，指由國(guó)家提供政策支持、社會(huì)各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房。

公共租賃房屋產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家或單位所有，承租人享有房屋使用權(quán)，公租房不能隨意買賣，但是承租權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件下，承租權(quán)還可以繼承。

公產(chǎn)房拆遷這幾種情形，補(bǔ)償安置大不一樣，需要注意區(qū)分!

公產(chǎn)房拆遷的補(bǔ)償安置對(duì)象，首先要確定房屋產(chǎn)權(quán)人。

原始公產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)有或者單位所有，但1994年國(guó)務(wù)院提出并實(shí)行了城鎮(zhèn)住房制度方面的改革，這一改革致使公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)這幾種情況：一是公家依然獨(dú)立享有、二是個(gè)人獨(dú)立享有、三是單位與個(gè)人按比例享有。

根據(jù)公房產(chǎn)權(quán)的幾種情況，補(bǔ)償安置也有區(qū)別：

第一種，補(bǔ)償對(duì)象為單位或國(guó)家部門，補(bǔ)償協(xié)議與單位簽訂，職工住戶可以依據(jù)補(bǔ)償安置方案獲得一定搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)，對(duì)房屋實(shí)際裝修的補(bǔ)償也可以獲得。

第二種，職工個(gè)人作為被補(bǔ)償和安置的對(duì)象，依法獲得貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，另外還能獲得的搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、裝修補(bǔ)償以及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

第三種，依照產(chǎn)權(quán)份額，單位與個(gè)人可以協(xié)商確定補(bǔ)償方式，選擇貨幣或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，依比例分配。通常會(huì)以職工個(gè)人安置為主，保障其拆遷安置的合法權(quán)益。

這里需注意：雖然房屋拆遷補(bǔ)償和安置通常針對(duì)產(chǎn)權(quán)人，但是保障性公租房是個(gè)例外。公租房拆遷，產(chǎn)權(quán)人與承租人都是被補(bǔ)償和安置的對(duì)象，也就是承租人即使不享有房屋的產(chǎn)權(quán)，遇到拆遷也依法享有補(bǔ)償與安置。

2019年公租房拆遷補(bǔ)償安置，各地政策規(guī)定如下

對(duì)于公租房拆遷補(bǔ)償?shù)降兹绾畏峙?，這是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的話題。而一些地方規(guī)定房屋補(bǔ)償只針對(duì)產(chǎn)權(quán)人，而另一些地方則規(guī)定承租人也依法享有補(bǔ)償。

需要提醒大家，依法申請(qǐng)租賃的公房、經(jīng)濟(jì)適用房的，承租人雖然不享有房屋的產(chǎn)權(quán)，但是拆遷承租人依然能作為被補(bǔ)償和安置的對(duì)象。

各地政策規(guī)定不一，我們來具體了解下：

北京市

《北京市昌平區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《昌平區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(試行)》的通知》

四、被征收人的安置

(三)安置面積2.被征收人合法使(租)用的房屋為直管公房或者自管公房，安置原則為使(租)用人愿意按照房改政策購(gòu)買所承租直管(自管)公房的，購(gòu)房后由使(租)用人作為被征收人與區(qū)房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議。使(租)用人在房屋征收決定公告發(fā)布之日起20日內(nèi)未能按照房改政策購(gòu)買所承租直管(自管)公房，且與房屋所有權(quán)人未協(xié)商一致的，區(qū)房屋征收部門對(duì)房屋所有權(quán)人按照重置成新價(jià)款進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)使(租)用人按照征收補(bǔ)償方案確定的房屋價(jià)值補(bǔ)償總額扣除房屋重置成新價(jià)款后的部分進(jìn)行補(bǔ)償，由區(qū)房屋征收部門分別與房屋所有權(quán)人和使(租)用人簽訂補(bǔ)償協(xié)議;使(租)用人也可按照征收補(bǔ)償方案選擇房屋安置，取得的補(bǔ)償款與房屋安置的購(gòu)房款之間的差額由使(租)用人承擔(dān)。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)，使(租)用人未達(dá)成協(xié)議的，區(qū)房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)政府作出補(bǔ)償決定。

上海市

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十三條：被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)予以公告。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

第二十九條：征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×20%;對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。

征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。

成都市

成都市人民政府關(guān)于貫徹《四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的通知：(七)關(guān)于存在租賃關(guān)系的房屋補(bǔ)償。征收的房屋存在租賃關(guān)系的，房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，被征收人負(fù)責(zé)與房屋承租人解除房屋租賃關(guān)系。

對(duì)直管公有住宅實(shí)施征收的，承租人經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后可按相關(guān)規(guī)定購(gòu)買原承租房，由房屋征收部門對(duì)購(gòu)房人給予補(bǔ)償;房屋產(chǎn)權(quán)人不同意出售承租房的，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

對(duì)直管公有非住宅實(shí)施征收的，原則上實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，確無條件實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。對(duì)由政府部門分配承租的直管公有非住宅，貨幣補(bǔ)償費(fèi)總額由產(chǎn)權(quán)人和承租人按5∶5的比例分配，終止租賃關(guān)系;對(duì)政府部門采取招租、議租、競(jìng)租等方式，按《房屋租賃合同》管理的直管公有非住宅，依照合同約定辦理。

重慶市

重慶市梁平區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《重慶市梁平區(qū)棚戶區(qū)改造直管公房補(bǔ)償安置辦法(暫行)》的通知：四、房管所對(duì)承租人的補(bǔ)償內(nèi)容

(一)貨幣補(bǔ)償安置。住宅承租人實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置的，按照被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額的30%給予房屋承租人棄租補(bǔ)償，解除房屋租賃關(guān)系，5年內(nèi)不再申請(qǐng)廉租住房及公共租賃住房保障;非住宅承租人補(bǔ)償按照被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額的15%給予房屋承租人棄租補(bǔ)償，同時(shí)解除房屋租賃關(guān)系。

對(duì)符合廉租房、公租房居住條件的可納入優(yōu)先安置，但不得享有貨幣安置補(bǔ)償，保留租賃關(guān)系不變，重新簽訂租賃協(xié)議，按照住房保障有關(guān)規(guī)定重新確定租金。

長(zhǎng)沙市

關(guān)于重新公布《長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上征收直管公房和單位自管房對(duì)承租人補(bǔ)償安置的暫行規(guī)定》的通知：第七條 直管公房按其房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格結(jié)合裝飾裝修及附屬設(shè)施、搬遷補(bǔ)償?shù)扔?jì)算補(bǔ)償，由房屋征收部門將征收房屋補(bǔ)償及其他補(bǔ)償費(fèi)用支付給產(chǎn)權(quán)單位。產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)對(duì)合法承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置，費(fèi)用在所獲補(bǔ)償安置款中列支。

第八條 產(chǎn)權(quán)單位對(duì)直管公房住宅承租人的補(bǔ)償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置兩種。

第九條 產(chǎn)權(quán)單位對(duì)直管公房非住宅承租人的補(bǔ)償安置一律為解除房屋租賃關(guān)系貨幣補(bǔ)償安置。

蘇州市

關(guān)于印發(fā)《蘇州市城區(qū)征收直管公房有關(guān)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定》的通知：

三、直管公房所有權(quán)人與承租人解除租賃關(guān)系的，實(shí)行貨幣補(bǔ)償

(一)征收直管公有居住房屋的補(bǔ)償

1.以標(biāo)準(zhǔn)租金租賃的，房屋評(píng)估值的80%給房屋承租人。房屋是普通住宅的，房屋評(píng)估值的20%給直管公房所有權(quán)人;房屋是控保建筑或文保建筑的，按房屋評(píng)估值的30%給直管公房所有權(quán)人。房屋承租人可按照《蘇州市城區(qū)定銷商品房建設(shè)銷售管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)買政府提供的定銷商品房。

2.以協(xié)議租金租賃的，租賃協(xié)議終止，房屋評(píng)估值全額給直管公房所有權(quán)人。

3.征收居住房屋改變房屋用途的直管公房，房屋評(píng)估值的30%給直管公房所有權(quán)人、70%給承租人。

4.房屋裝修評(píng)估值給裝修出資人。

5.居住房屋的非承租部分(如門房間、走道、備弄等)，其評(píng)估值全額結(jié)算給直管公房所有權(quán)人。

除了上述一些省市對(duì)公租房拆遷產(chǎn)權(quán)人與承租人的補(bǔ)償和安置做了具體規(guī)定，其他地區(qū)也相繼出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)。

但是，實(shí)踐中很多公租房承租人依然面臨很不合理和不公平的補(bǔ)償與安置。很多承租人拆遷后就沒有居住的地方，補(bǔ)償也無法滿足居住條件，這跟公租房保障性質(zhì)的初衷相違背。

面對(duì)不合理不合法的補(bǔ)償與安置，承租人要運(yùn)用法律維護(hù)自身合法權(quán)益，國(guó)家是向前發(fā)展的，公民基本生活保障應(yīng)當(dāng)是最為重要的。因此，面對(duì)不合理不合法的補(bǔ)償，廣大被拆遷人應(yīng)當(dāng)勇敢說：不。