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你的房子在未協(xié)商好補(bǔ)償?shù)那闆r下，就被人家定了價(jià)?這種事發(fā)生的幾率有多高?這事沒(méi)有發(fā)生在劉先生身上之前，他也不相信。他告訴律師，他的房子去年被劃入征收范圍，和征收人員反反復(fù)復(fù)協(xié)商了四五次，一直未能就補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議。今年5月份，他收到了征收方下達(dá)的征收補(bǔ)償決定書(shū)，房子的補(bǔ)償金額是征收方直接敲定的，這和他主張的金額，有一定差距。

“我的房子我還不能做主了?值多少錢(qián)，我心里還沒(méi)數(shù)?”劉先生面對(duì)這一紙補(bǔ)償決定書(shū)，心情頗為激動(dòng)和不滿(mǎn)。

劉先生告訴我們，在征收過(guò)程中，他沒(méi)有看到任何文件，就直接收到了補(bǔ)償決定書(shū)。這樣的征收當(dāng)然讓他疑慮重重。

未協(xié)商好補(bǔ)償?shù)那闆r下，征收方能不能直接下發(fā)補(bǔ)償決定書(shū)呢?政府在作出征收補(bǔ)償決定前又需要履行哪些程序呢?下面愛(ài)土拆遷律師給大家做具體分析。

作出征收補(bǔ)償決定前，征收方必須依次走完這三個(gè)法定程序

對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)，在下達(dá)征收補(bǔ)償決定之前，最重要的征收程序主要包括以下三個(gè)：

1、公布征收補(bǔ)償方案并征求群眾意見(jiàn)，允許提出異議

這個(gè)征收補(bǔ)償方案準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是擬征收補(bǔ)償方案，未最終確定。其內(nèi)容主要包括征收的具體補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，比如每平米房屋的補(bǔ)償價(jià)、裝修費(fèi)、搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)，還有安置房的地點(diǎn)、貨幣補(bǔ)償?shù)闹Ц镀谙?、搬遷期限等內(nèi)容。該方案將面向被征收區(qū)域公開(kāi)30日。

如果被征收人對(duì)補(bǔ)償方案不服，可以申請(qǐng)聽(tīng)證，把大家對(duì)于補(bǔ)償?shù)臓?zhēng)議事項(xiàng)在聽(tīng)證會(huì)上提出來(lái)，集體討論，傳達(dá)給征收方，要求其優(yōu)化改進(jìn)補(bǔ)償方案。

2、征收決定并公告，對(duì)有補(bǔ)償爭(zhēng)議的當(dāng)事人提供救濟(jì)途徑

征收決定的內(nèi)容主要包括了征收主體、征收部門(mén)、房屋征收實(shí)施單位、征收范圍、征收補(bǔ)償方案以及行政復(fù)議，行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

這里需要做一個(gè)說(shuō)明，征收決定和征收補(bǔ)償決定其實(shí)是兩個(gè)文件，大家不要混淆。前一個(gè)文件的相對(duì)人是全體被征收人，決定的事項(xiàng)是“征收”;后者的相對(duì)人則是具體的某個(gè)被征收人，決定的事項(xiàng)是對(duì)該特定的被征收人進(jìn)行強(qiáng)制性補(bǔ)償。如果被征收人對(duì)征收決定不服，則可以向法院起訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)這個(gè)征收決定。如果征收決定被撤銷(xiāo)了，那么征收補(bǔ)償決定自然也就沒(méi)有事實(shí)依據(jù)了。

3、房地產(chǎn)評(píng)估及送達(dá)分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，允許就補(bǔ)償爭(zhēng)議申請(qǐng)復(fù)評(píng)或鑒定

在征收決定下發(fā)后，征收方會(huì)安排評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行被征收范圍內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估人員會(huì)進(jìn)入被征收人家中進(jìn)行入戶(hù)評(píng)估，并最終形成整體的評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。對(duì)咱們影響最直接的就是分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，會(huì)下發(fā)到我們手中。

如果對(duì)于自家房屋的評(píng)估價(jià)格有爭(zhēng)議，那么可以提出異議，并通過(guò)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和專(zhuān)家鑒定來(lái)爭(zhēng)取解決糾紛或提高補(bǔ)償。仍不能解決問(wèn)題的，那么可以直接就征收決定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

以上這三個(gè)程序是征收補(bǔ)償決定作出前的必經(jīng)程序，而上述案例中劉先生并未看到這些文件，那么是征收方在程序及文書(shū)上有所缺失，違反了法定的征收流程。

征收方作出征收補(bǔ)償決定不應(yīng)搞突然襲擊，應(yīng)滿(mǎn)足這個(gè)必須條件

即便走完了上述三個(gè)程序，也不意味著征收方馬上就可以作出征收補(bǔ)償決定了。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！?/p>

如果被征收人在期限內(nèi)不簽協(xié)議，想要做釘子戶(hù)，那么征收方就有權(quán)在征收決定載明的訴訟期滿(mǎn)之后作出征收補(bǔ)償決定。如果被征收人在法定期限內(nèi)既不提起法律程序又不騰退，政府就可以直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而這時(shí)候的強(qiáng)制執(zhí)行便是合法的了。

因此，劉先生的情況屬于超過(guò)了簽約期限，所以征收方下達(dá)了征收補(bǔ)償決定。但是由于征收方此前也存在明顯的征收流程及法律文書(shū)的缺失，直接下發(fā)征收補(bǔ)償決定的行為并不妥當(dāng)，其違法征收的行為也比較明顯。

在收到征收補(bǔ)償決定之后，根據(jù)這份文書(shū)通常的起訴期限來(lái)看，一般是六個(gè)月。愛(ài)土拆遷律師建議劉先生可以選擇在60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。一方面可以要求確認(rèn)征收流程違法，另一方面可以主張自己的房屋得到公平合理的補(bǔ)償。