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對方私自賣共同房產(chǎn)的合同是有效的嗎

小紅與小明在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，曾購買一套房屋用于生活居住， 2017年4月因感情不和二人持續(xù)分居，所購房屋一直由小紅居住。

2018年4月，在沒有告知小紅的情況下，小明帶著自己偽造的授權(quán)委托書，將房屋以140萬的價格賣給小麗，并在房管登記處辦理了房產(chǎn)證。

期間，小紅一直居住在該房屋中。

2020年3月，小紅被告知要騰退房屋才知道，房屋已經(jīng)被賣掉。

于是，小紅將自己的老公小明和買主小麗，一起起訴至法院。

小紅訴稱，房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，小明在其毫不知情的情況下變賣房屋，并偽造授權(quán)書辦理了過戶登記，買賣合同無效。

小麗辯稱，其不知道該房屋屬夫妻共同共有，應(yīng)該屬于善意取得，該房屋買賣合同有效，但其并未支付房屋價款。

本案爭議焦點

在沒有征得小紅同意的情況下，小明和小麗簽訂的房屋買賣合同是否有效?小麗能不能取得該房屋?

我們來看一下法院是怎么判的：

小明在沒有告知，更沒有征得共有人小紅同意的情況下，持偽造的授權(quán)委托書將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣與他人，其行為屬于無權(quán)處分，小紅事后也沒有追認。

小麗明知小明有婚姻，在配偶沒有到場的情況下與其簽訂買賣合同，有一定的過錯，且該房屋價款并未實際支付，嚴重損害了小紅的合法權(quán)益。

因此，小明與小麗簽訂的買賣合同應(yīng)認定為無效。

小麗作為房屋的買方，有明顯的過錯，且在取得房屋所有權(quán)時未支付對價，所以，小麗的行為并不構(gòu)成善意取得，不能取得房屋所有權(quán)。

李律師觀點：

夫妻之間的權(quán)利義務(wù)的確值得關(guān)注，但是在外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系與內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生沖突時，要優(yōu)先保護外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

那么應(yīng)當如何認定夫妻一方與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力呢?

通過對實務(wù)案例的總結(jié)，我們認為應(yīng)當按善意取得制度來處理該類問題。

因此我們根據(jù)《民法典》婚姻家庭編的解釋(三)第二十八條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

我們梳理一下，這一款得以適用的幾個條件：

1、第三人屬于善意購買，而不是與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;

2、買受人支付了合理對價;

3。買受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

在這三個條件均已具備的情況下，就不能認定房屋買賣合同無效。

如果夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護善意第三人利益后，可能確實損害了出賣人配偶的權(quán)利。

為此，《民法典》婚姻家庭編的解釋(一)第二十八條第二款規(guī)定，

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。