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我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，同村村民之間買賣房屋的情形一定程度存在。房屋既然已經(jīng)賣出，那么所賣出房屋下的宅基地應(yīng)該歸誰所有呢?在司法實(shí)踐中，相關(guān)糾紛時(shí)有發(fā)生。下面北京晏清律師事務(wù)所結(jié)合蔣女士的具體案例，為您解讀同村村民之間的房屋買賣是否包括宅基地使用權(quán)呢?

案件事實(shí)

蔣女士夫妻擁有建在興安鎮(zhèn)某某村的三間房屋，由于蔣女士搬到宿舍居住便將該房屋于1995年出售給了王先生。在此房屋出售后，蔣女士在1997年辦理并于2000年換證取得了《集體土地使用證》，證內(nèi)載明了土地使用者姓名、位置和使用面積等。之后，蔣女士希望王先生退還房屋，遂以未將房屋賣給王先生為由向法院提起訴訟。一審、二審法院均駁回了蔣女士的請(qǐng)求，判定雙方的房屋買賣關(guān)系成立。敗訴后，蔣女士又以王先生未經(jīng)其同意就擅自出租宅基地為由提起訴訟，請(qǐng)求法院判決王先生返還宅基地。但由于該土地存在權(quán)屬爭(zhēng)議并且界限不清，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)先由所屬政府確定土地的使用權(quán)歸屬，所以駁回了蔣女士的訴訟請(qǐng)求。

蔣女士遂向興安縣政府請(qǐng)求確定其土地使用權(quán)，興安縣政府裁決駁回蔣女士的申請(qǐng)。蔣女士不服興安縣政府的裁決，遂向法院提起行政訴訟。法院經(jīng)過審理判決撤銷興安縣政府不予確定土地使用權(quán)的裁決，并責(zé)令其確定該土地的使用權(quán)歸屬。興安縣政府認(rèn)為應(yīng)遵循房地一體的原則，在蔣女士將房屋出售給王先生時(shí)，該房屋下的土地使用權(quán)已隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移給了王先生。所以興安縣政府作出將該土地使用權(quán)歸王先生享有的行政決定。蔣女士不服，向桂林市政府申請(qǐng)復(fù)議，桂林市政府復(fù)議維持了興安縣政府的決定。蔣女士仍不服復(fù)議結(jié)果，遂向法院提起訴訟。

北京晏清律師事務(wù)所專業(yè)分析與解讀

北京晏清律師事務(wù)所王律師結(jié)合最高人民法院的裁定對(duì)本案進(jìn)行了分析和解讀。桂林市中院所作的判決判定蔣女士與王先生的房屋買賣關(guān)系成立，有生效的民事判決為證。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣宅基地上房屋的，應(yīng)視為宅基地使用權(quán)一并買賣，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的變更應(yīng)遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

由于蔣女士將其所有的房屋出售給王先生且沒有約定不轉(zhuǎn)讓宅基地，且蔣女士與王先生系同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，所以該房屋下宅基地的使用權(quán)也隨房屋的所有權(quán)一起轉(zhuǎn)讓給了王先生。綜上，興安縣政府根據(jù)房地一體，地隨房走的原則將蔣女士已賣房屋下宅基地的使用權(quán)確歸王先生享有的行政決定是合法且正確的，桂林市政府予以維持的復(fù)議決定也并無不當(dāng)。所以一審法院判決駁回蔣女士的訴訟請(qǐng)求，二審維持一審判決的審判結(jié)果均無不當(dāng)。因此最高人民法院駁回了蔣女士的再審申請(qǐng)。

在我國(guó)廣大的農(nóng)村地區(qū)，同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣房屋的情形經(jīng)常發(fā)生。大家在決定出賣房屋時(shí)一定要注意同村村民之間的房屋買賣是包括宅基地使用權(quán)的，在出售房屋的同時(shí)土地使用權(quán)也隨之一并轉(zhuǎn)讓。所以在出售房屋前一定要考慮清楚，如果有不懂的問題面應(yīng)及時(shí)向律師咨詢后再作出決定。