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城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買受房屋非常普遍，但由于拆遷、改造、土地流轉(zhuǎn)等，隨之而來的土地增值，在買賣雙方之間產(chǎn)生很多糾紛，最主要的爭議是城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買賣房屋雙方所簽訂的合同是否有效，法律如何適用等問題，本文主要探討一下現(xiàn)實的兩種觀點。

第一種觀點認(rèn)為該合同合法有效。

理由為：

(一)買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

買賣雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，買房人如已按協(xié)議約定交付全部房款，賣房人也將該房屋交付給買房人，雙方的權(quán)利義務(wù)已各自履行完畢，從維護(hù)市場交易的穩(wěn)定性，依據(jù)誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。

(二)關(guān)于買房人是城鎮(zhèn)居民，不能購置農(nóng)村房屋，雙方簽訂的買賣合同或者協(xié)議是無效協(xié)議的主張

從社會人情民俗來看，農(nóng)村土地和宅基地閑置，已經(jīng)造成了社會資源的巨大浪費。

如果農(nóng)村的房子可賣城里人，就能賣上好價錢，“死產(chǎn)”也就變成了活資金，更好地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

從另一個方面來講，盤活農(nóng)村房子的資產(chǎn)存量，就能更好地實現(xiàn)舊村改造，經(jīng)濟(jì)條件差無力在城里買房的居民在城郊農(nóng)村買房，可使他們早日實現(xiàn)居者有其屋的夢想，起到平抑城鎮(zhèn)房價的作用。

宅基地如果能夠流轉(zhuǎn)，就能夠改善他們的生活質(zhì)量。

如果城里人的富人去鄉(xiāng)村買房，就必須帶錢去農(nóng)村生活，拉動了農(nóng)村消費。

同時讓城里人去農(nóng)村買房，除了能激活農(nóng)村閑置資源之外，還能緩解城鎮(zhèn)擁擠不堪的局面。

如果買賣不是雙向的，就一定會造成經(jīng)濟(jì)上的失衡。

禁止城里人到鄉(xiāng)村買房，不僅是對農(nóng)民的不公平，對城里人來說，也是一種權(quán)益上的缺失。

(三)從法律層面上講，在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴(yán)格的禁止農(nóng)村房屋買賣

《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定表明法律并未禁止農(nóng)村出租、出賣住房，而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后，農(nóng)村喪失了再申請宅基地的權(quán)利。

同時，《民法典》規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時，應(yīng)及時辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。

因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。

而且從法律的效力上看，《民法典》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《意見》是行政規(guī)章，是國務(wù)院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及基本法的效力，應(yīng)認(rèn)為法律允許農(nóng)村房屋買賣，故城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房簽訂的房屋買賣合同為有效合同。

第二種觀點認(rèn)為合同無效，

理由為：

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、六十三條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

通知第二條規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售，也不得批準(zhǔn)城鎮(zhèn)居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

依據(jù)上述規(guī)定，買賣雙方簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該協(xié)議無效。

根據(jù)司法實踐的掌握原則及我所律師辦理的經(jīng)驗，我們認(rèn)為我國城鎮(zhèn)化還處于上升期，農(nóng)村社會保障體系還不是很完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質(zhì)，農(nóng)村房屋是建立在集體所有土地宅基地基礎(chǔ)上的，這種宅基地是和農(nóng)村村民的身份相聯(lián)系的，對宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)村將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不受法律保護(hù)。

根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)村宅基地上的民房，只能是同村集體內(nèi)的農(nóng)民互相購買。

城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房只能是小產(chǎn)權(quán)房，即也許可以弄到房產(chǎn)證，但不會有土地使用權(quán)證。

房屋買賣合同可以證明房產(chǎn)的權(quán)屬，但無法證明土地的權(quán)屬。

我國民法典遵循房地一致的原則，土地管理法規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸本村集體內(nèi)村民所有。

我們國家是人多地少，耕地更少，國家要考慮糧食安全，考慮耕地紅線，如果放開城里人到農(nóng)村買地建房，因為城里人的購買力是很強大的，這樣的話可能會對農(nóng)村耕地保護(hù)紅線帶來沖擊。

另外，如果允許城里人到農(nóng)村買房，還存在城里人在城鎮(zhèn)、農(nóng)村兩頭占地的問題，與我國的國策相背，與城鎮(zhèn)化建設(shè)相逆向。

農(nóng)村買房，或者買地建房，現(xiàn)在的政策是不允許的，國家放開城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房可能性小。

綜上我們認(rèn)為城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買賣房屋應(yīng)屬無效。