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?城中村拆遷改造，農(nóng)民變市民。身份變了，財富變了嗎?2018年城中村拆遷補償怎么算?城中村的違建房屋有補償嗎?無證房的補償如何計算?今天，愛土拆遷律師團為大家一一分析。

城中村拆遷命運各不同：有的拿了900多萬致富，也有的拆遷返貧

隨著城市化加速，一些農(nóng)村被動成為城中村，城中村規(guī)模越來越大。僅深圳市就有超過1000多個城中村，容納深圳超過500萬的外來人群。不少城中村周邊高樓大廈矗立，人們居住在城中村中，生活在繁華的都市，但是城中村村民卻沒有完全融入都市。另一方面，在城市中央，土地寸土寸金，拆遷補償成本高，城中村的存在成為影響城市發(fā)展的瓶頸。

在接待城中村拆遷改造的咨詢中，最令人印象深刻的是太原市的城中村改造，補償標(biāo)準(zhǔn)按照宅基地面積補償，每分宅基地補償90萬到100萬不等的貨幣，一家少則五六百萬，多則能夠到九百多萬。廣州市天河區(qū)等地的城中村村民，也是一夕成為了千萬富翁的誕生地，不僅村民成為了相親人群的香餑餑，各類豪車銷售商也相繼入駐，大量豪車被村民買走。

農(nóng)民變市民，好像興家致富就在城中村改造中實現(xiàn)了，但是事情真有這么容易嗎?

能夠得到天價補償?shù)?，畢竟只是少?shù)人、少數(shù)地方，更多的城中村村民還在為爭取提高拆遷補償，在跟拆遷辦斗智斗勇。今天我們就為大家分析一下城中村拆遷補償面臨的問題和應(yīng)對方法。

城中村中的無證房屋，拆遷補償被壓低該怎么辦?

城中村原本是靠近城市的村莊，因為城市發(fā)展，逐漸被城市包圍。城中村的房屋多是農(nóng)村宅基地上修建的房屋。因為歷史原因，房屋建設(shè)等都沒有經(jīng)過規(guī)劃局、國土局等部門的審批，很少有村民能夠拿出土地證和房產(chǎn)證來。

此時，征收方來征收房屋時，往往會以各種理由來壓低拆遷補償。但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，由于歷史原因及管理不規(guī)范形成的無證房屋，應(yīng)當(dāng)考慮其實際情況，參考正常房屋的標(biāo)準(zhǔn)進行合理補償。

舉個例子，40、50年代到90年代以前的無證房屋，是可以參考正常房屋拆遷補償?shù)?。征收方不?yīng)當(dāng)以未登記、無證房屋為由，不予以補償或故意壓低拆遷補償，造成拆遷戶因拆遷返貧。

城中村加擴建房屋，可以爭取到合理豐厚的補償嗎?

同時因為城市房屋難以容納外來人口，城中村的房屋以相對低廉的租金，便利的交通等優(yōu)勢，吸引了不少的務(wù)工人員居住。龐大的租房需求，以及家中人口增加，也刺激了城中村房屋的建設(shè)。加建擴建房屋，樓層越建越高。像這樣的房屋，能補償多少?

征收方在補償?shù)臅r候，往往會認(rèn)定為違建，不予補償或象征性進行一些補償。但事實并非如此。要根據(jù)實際情況而論，包括參考城鄉(xiāng)規(guī)劃法和各地政策來確定。

矛盾焦點：城中村拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，是按農(nóng)村算還是按城市算?

“城中村”雖然屬于城市的規(guī)劃區(qū)，但是其土地的性質(zhì)屬于集體土地，而非國有土地，是故不能按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行補償。目前大多數(shù)的地方，也是以城中村土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地為由，按照集體土地補償方案進行補償，遠(yuǎn)低于周邊房價。這樣做，那將對“城中村”村民極不公平。因為除了這些房屋拆遷補償?shù)妊a償項目之外，還有區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢，這些都沒有得到體現(xiàn)。

根據(jù)2012年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費”。

可知，城中村的房屋拆遷可以參照“房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”標(biāo)準(zhǔn)進行補償，此時，城中村村民可得公平合理的補償額。

因為城中村特殊的土地性質(zhì)和地理位置，現(xiàn)實中征收方有較大的操作空間，如果被拆遷人沒有拿到合理的滿意的補償，那一定不能簽字，及時咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，通過申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的方式提高補償。