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2023-09-19
更新時間：2023-09-19 11:07:42作者：未知
存量首套住房貸款利率調整大幕將開啟，銀行也在積極備戰(zhàn)協(xié)助借款人做好利率調整工作。9月18日，北京商報記者注意到，有部分借款人表示，已和銀行簽署了貸款置換協(xié)議，房貸利率下調至4.2%。對此，有銀行客服人員稱，部分網點目前正在以通過網點電話邀約的形式邀請借款人簽署貸款置換協(xié)議，簽署完成后會在9月25日集中進行調整。
已有借款人簽署貸款置換協(xié)議
存量首套住房貸款利率下調在即，9月18日，北京商報記者注意到，在社交平臺，有部分借款人表示，已和銀行簽署了貸款置換協(xié)議。
“不久前接到銀行通知去網點簽署了協(xié)議，今天查看手機銀行App后發(fā)現房貸利率已出現調整。調整前房貸利率為5.13%，還款期限為180個月，調整后的房貸利率為4.2%，還款期限縮短至135個月。”一位廣東地區(qū)借款人發(fā)文稱。“接到了銀行的電話通知，準備這兩天就去簽署協(xié)議，調整后的房貸利率為4.2%。”有浙江地區(qū)借款人說道。
據人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。落實到具體執(zhí)行方案來看，銀行也將根據存量個人住房貸款情況，通過變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進行利率調整。
一國有大行客服人員介紹稱，“目前正在通過網點電話邀約形式邀請借款人簽署貸款置換協(xié)議，協(xié)議簽署完成后將在9月25日進行批量調整。”“有部分地區(qū)銀行網點會存在簽署貸款置換協(xié)議的情況，但不會提前進行調整。”一銀行人士說道。
根據部分借款人曬出的信息，此次調整后有的借款人房貸利率降至4.2%，有的則降至4.3%。對此，有銀行人士告訴北京商報記者，“因為每個借款人的重定價日不同，若重定價日為年初，則調整后的房貸利率為4.3%；若選擇放款日，且放款日為下半年，那么LPR為放款日最近一個月相應期限LPR，則下調后的房貸利率為4.2%。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，由于個人房貸利率=LPR+基點，此次存量房貸利率調整，調整的只是所加基點數，并不會對LPR進行調整。因此，在所加基點數都是0bp的情況下，還要考慮LPR的不同。如2022年8月，5年期以上LPR調整為4.3%；2023年6月，5年期以上LPR調整為4.2%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進測算，2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現在的規(guī)則，其利率可以為“現在的LPR+0基點”，即4.2%+0%=4.2%。2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。
值得關注的是，4.2%并非目前可調整的最低下限。嚴躍進進一步指出，2022年5月份后買房的，其利率重新定價規(guī)則為從“LPR+高基點”調整為“LPR-20基點”。按照現在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。
做好借款人配套金融支持服務
如今，包括國有六大行、9家股份制銀行以及4家城商行在內的19家國內系統(tǒng)重要性銀行均已官宣存量首套住房貸款利率的調整細則，地方城、農商行、村鎮(zhèn)銀行也紛紛跟進。除此之外，還有多家銀行在手機銀行App上線“存量房貸利率調整”功能，借款人可自行查詢存量房貸發(fā)放時是否屬于首套房貸，以及貸款余額、當前利率水平等相關信息。
“一個月怒省2000元！”借款人鄭陽（化名）曬出了查詢記錄，鄭陽的房貸發(fā)放日為2018年5月，貸款到期日為2048年5月，房貸余額還有430萬元，調整之前，他的利率浮動幅度為LPR+59bp，擬調整之后的利率幅度為LPR+0bp。由此可見，在9月25日的批量下調后，鄭陽的房貸利率將從4.89%降至4.3%。
在查詢渠道方面，建設銀行已在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“存量房貸利率調整”功能。查詢結果頁面顯示有貸款金額、貸款余額、貸款起始日期、利率調整方式、當前利率水平、當前年利率、連續(xù)拖欠天數、逾期金額、發(fā)放時是否為首套房貸等信息。
工商銀行的借款人可在該行手機銀行App“存量房貸利率調整”欄目查詢，查詢結果顯示貸款日期、貸款金額和是否為首套房等內容。農業(yè)銀行在掌上銀行、貸款經辦行、營業(yè)網點、95599、“中國農業(yè)銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，查詢頁面會顯示借款人是否符合本次首套住房標準、調整后的定價基準、擬調整后利率浮動幅度、擬調整后當前執(zhí)行利率等。
為提高效率，多家銀行原則上均采用統(tǒng)一批量的方式主動調整存量首套住房貸款利率，不過也有部分情形需要借款人按照銀行要求主動申請。具體來看，“二套轉首套”的存量房貸，或逾期貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由借款人主動申請利率調整，經銀行審核符合條件后調整貸款利率。還有一種情況為，當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由借款人向銀行主動申請利率調整，先按照相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再調整貸款利率。
關榮雪表示，由于降存量房貸利率涉及的方面較多，尤其對于歷史各城市執(zhí)行的下限不清晰，銀行最好通過官方公示，方便購房者了解自身的情況。同時可公布調整案例，輔助大眾了解政策。
利率調整不支持跨行置換
由于存量首套住房貸款利率調整業(yè)務規(guī)模較大，為了避免借款人上當受騙，多家銀行還同時發(fā)布提醒稱，存量房貸利率調整不支持跨行置換，不要相信誤導信息。在為借款人辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，不收取任何費用。
關榮雪進一步指出，存量房貸利率調整大幕即將拉開，這對于首套存量房貸借款人無疑是一利好消息，月供還款額度將有所下降，還貸壓力減輕。但與此同時，不排除市場上會出現一些以協(xié)助辦理下調業(yè)務等而收取高額服務費等違規(guī)行為出現，因此借款人需提高警惕，避免私密信息泄露，了解相關情況及辦理業(yè)務須到正規(guī)借貸銀行。
近期電信詐騙的新聞比較多，還是要注意一些風險。嚴躍進舉例稱，比如，詐騙分子會給用戶打電話稱，“王哥，近期銀行下調房貸利率了，你少了一份材料，你下載這個App注冊下吧”。然后等用戶輸入了銀行賬號和密碼，資金就被卷走了。所以各地銀行還是要宣傳好這個政策。包括一些虛假的公眾號文章，也可能會有詐騙，購房者要謹慎閱讀，不要隨意下載或點擊。
為最大限度保障借款人的財產和信息安全，防范不法分子以利率調整為由實施詐騙活動，借款人也應切記，在存量房貸利率調整過程中，不要輕信銀行官方渠道以外人員的電話或短信。
北京商報記者 宋亦桐