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撰文 | 高語(yǔ)陽(yáng)

12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議指明了發(fā)展方向。

國(guó)務(wù)院副總理劉鶴12月15日在第五輪中國(guó)-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話(huà)上指出，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措。”

政知君注意到，最近，中央、國(guó)家層面已多次為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定調(diào)，多地也連續(xù)出臺(tái)新舉措推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)將成為未來(lái)我國(guó)發(fā)力的重點(diǎn)行業(yè)之一。

“探索新的發(fā)展模式”??????

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，剛剛舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指明了方向。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好”保交樓、保民生、保穩(wěn)定“各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時(shí)，要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在12月15日的講話(huà)中還提到，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

“未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力。

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• 1至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%，其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

• 1至11月份，商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.2%。商品房銷(xiāo)售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.4%。

高層部署?????

12月14日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》。

綱要在“持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)”部分指出，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

綱要還具體指出，要完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利；健全住房公積金制度；推進(jìn)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。

國(guó)家層面已經(jīng)有具體政策出臺(tái)。

11月23日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。

《通知》共分為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益等六大板塊、十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

資料圖

多地推新政??

地方層面也在進(jìn)行部署。????

例如，12月8日，中國(guó)人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy保監(jiān)局會(huì)同上海證監(jiān)局、上海市房管局、上海市地方金融監(jiān)管局，組織轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)上海金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展座談會(huì)。

上海證券交易所，3家商業(yè)銀行、1家證券公司、1家資產(chǎn)管理公司、1家信托公司、5家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參會(huì)。

會(huì)議指出，要支持房地產(chǎn)融資合理增長(zhǎng)，保持開(kāi)發(fā)貸款穩(wěn)定投放，支持房企到期債務(wù)合理展期；著力保障剛需和改善性個(gè)人住房貸款需求；協(xié)助和支持房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。

此外，還要加大住房租賃金融支持力度；支持房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組，做好并購(gòu)相關(guān)金融服務(wù)；商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化法治化原則，為保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目提供配套融資服務(wù)，并積極發(fā)放保交樓貸款。

多地已經(jīng)出臺(tái)具體措施。

12月13日，甘肅省蘭州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《蘭州市助企紓困激發(fā)市場(chǎng)主體活力若干措施》的通知，其中提到，要進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，并推出多項(xiàng)舉措。措施包括，取消現(xiàn)行限售政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易；個(gè)人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。同時(shí)，推行“拿地即開(kāi)工”，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

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12月9日，廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。通知明確，2022年12月10日起，在佛山市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)3年方可上市交易。上述區(qū)域暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策。

政知君注意到，佛山在今年6月取消八大鎮(zhèn)街限購(gòu)政策的前提下，再度取消祖廟、桂城、大良三主城區(qū)中心鎮(zhèn)街的限購(gòu)政策，至此，佛山已全域取消限購(gòu)。

另外，近日，山東省萊州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)萊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。

《意見(jiàn)》指出，自2022年11月1日起至2023年6月30日前在萊州市購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅和二手商品住宅，且在2024年6月30日前足額繳納契稅的購(gòu)房者，可享受購(gòu)房契稅補(bǔ)貼50%政策。

另外，實(shí)行個(gè)人購(gòu)房補(bǔ)貼，自2022年11月1日起至2023年6月30日前，凡在萊州購(gòu)買(mǎi)并已辦理網(wǎng)簽備案新建商品住宅的個(gè)人，給予商品房網(wǎng)簽備案合同價(jià)1%的個(gè)人購(gòu)房補(bǔ)貼，最高不超過(guò)1萬(wàn)元/套。

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劉鶴談“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，釋放這些樓市信號(hào)

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?2月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話(huà)上發(fā)表書(shū)面致辭時(shí)表示。

這一來(lái)自國(guó)家高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新發(fā)聲，引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。16日，A股房地產(chǎn)板塊再度走強(qiáng)，個(gè)股掀起漲停潮。

對(duì)經(jīng)濟(jì)整體性好轉(zhuǎn)極有信心

“對(duì)于明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心?！眹?guó)家高層這一發(fā)聲給市場(chǎng)吃下定心丸。

房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。就在前兩日（12月14日），中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》（下稱(chēng)《綱要》）。在住房方面提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給等。

劉鶴表示：“未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐?！?/p>

“此次講話(huà)從穩(wěn)地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)行業(yè)地位等多個(gè)視角明確了房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，長(zhǎng)期來(lái)看，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，要加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)短期運(yùn)行遇到了不小的困難，但隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很大的發(fā)展空間。

房地產(chǎn)投資已具備止跌企穩(wěn)條件

促進(jìn)樓市回暖的關(guān)鍵在于紓困房企和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。近一段時(shí)間，房地產(chǎn)紓困政策陸續(xù)落地，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和活力恢復(fù)。AMC、政策性銀行、國(guó)有大行、地方政府等悉數(shù)登場(chǎng)，紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目、保交樓。

但在居民購(gòu)房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，多個(gè)政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)。政策見(jiàn)效、市場(chǎng)企穩(wěn)仍需要時(shí)間。

11月單月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比降幅超三成，降幅較10月分別擴(kuò)大10.0和8.5個(gè)百分點(diǎn)，11月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降19.9％，新開(kāi)工面積同比下降超50％。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從供應(yīng)端來(lái)看，11月“金融16條”、“三支箭”的加快落地，修復(fù)了企業(yè)端預(yù)期，一定程度上緩解企業(yè)資金壓力，但目前授信資金、發(fā)債和股權(quán)融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時(shí)間，短期企業(yè)資金壓力仍在。

馬泓認(rèn)為，盡管近期房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力未有明顯緩解，但在“保交樓”等相關(guān)政策的積極推動(dòng)下，房企資金狀況邊際改善，房屋竣工及施工進(jìn)程有所加快，房地產(chǎn)投資已具備了在明年逐漸止跌企穩(wěn)的條件。