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記者/ 紀(jì)佳文

編輯/ 石愛(ài)華

銀行職員拿著房產(chǎn)證，告知業(yè)主會(huì)將其存放在銀行并辦理銀行貸款，但業(yè)主事后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)還是被私自抵押給了民間放貸人????????????

房子過(guò)戶半個(gè)月后，警方電話通知王纓，她的房產(chǎn)在出售中出了問(wèn)題，很可能拿不到500多萬(wàn)元的尾款。

在這場(chǎng)交易中，王纓自認(rèn)為已經(jīng)足夠謹(jǐn)慎。收到首付款、房子被過(guò)戶給買家后，她親自將新產(chǎn)權(quán)證送去銀行抵押，以確保買方按照約定從銀行貸款，還清她的尾款。但事后她查到的信息卻是，房子被私下抵押給了民間放貸人。

交給銀行的房產(chǎn)證如何又被轉(zhuǎn)押到了民間放貸人手里？銀行柜員、中介、買家到底是什么關(guān)系？王纓事后從警方口中得知，這場(chǎng)二手房交易，是一場(chǎng)早就布好的騙局。

王纓將閑置的房子賣掉后，久久沒(méi)有收到尾款?

一場(chǎng)“表演”

王纓家的房子位于廈門市思明區(qū)，一直以來(lái)，她都想將這套183平米的閑置房產(chǎn)進(jìn)行出租。

租客沒(méi)等到，買家卻找上了門。2022年8月，一名自稱是華恒房地產(chǎn)的中介主動(dòng)聯(lián)系了王纓的丈夫，稱有買家有意購(gòu)房，詢問(wèn)其要不要將房子賣出。經(jīng)過(guò)協(xié)商，王纓與一位名叫胡青青的買家以780萬(wàn)的價(jià)格達(dá)成一致，在中介的安排下，他們相約見(jiàn)面簽合同。

8月16日，在一家咖啡店門口，王纓見(jiàn)到了華恒的中介和另一家房產(chǎn)中介人員王磊，以及買家胡青青的表妹李靜。王磊告訴王纓，他幫胡青青代理過(guò)好幾次房產(chǎn)交易，胡青青目前從事短視頻行業(yè)。

雙方簽署的《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》顯示，房子的首付款于解押當(dāng)日由買家支付給賣家。另外，買家向銀行申請(qǐng)組合貸（公積金貸款加上按揭商業(yè)貸款）540萬(wàn)元，貸款由銀行直接轉(zhuǎn)到賣家賬戶。如果實(shí)際放款金額小于申請(qǐng)金額，買家要在放款后3日內(nèi)以現(xiàn)金形式補(bǔ)齊房款。簽完協(xié)議，王纓收到李靜轉(zhuǎn)來(lái)的10萬(wàn)元定金。

協(xié)議還約定，買賣雙方在簽訂《廈門市存量房買賣合同》7天內(nèi)，到銀行辦理按揭貸款手續(xù)，并在拿到新產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天辦理抵押登記手續(xù)，尾款截止支付日期是取得產(chǎn)權(quán)證后80天。此次簽約之后，關(guān)于過(guò)戶貸款等事宜，王纓一直與王磊聯(lián)絡(luò)。

8月22日，王纓收到了230萬(wàn)元首付款。辦理房產(chǎn)解押后，幾人到光大銀行集美支行辦理貸款所需的手續(xù)。銀行工作人員劉巖接待了他們。王纓記得，劉巖先是拿出了一份文件讓買賣雙方簽字，內(nèi)容是關(guān)于房屋貸款的一些條款，又要了她的身份證和銀行卡去復(fù)印，稱貸款會(huì)轉(zhuǎn)到這張卡里。

王纓詢問(wèn)銀行工作人員有沒(méi)有統(tǒng)一放款的憑證，劉巖告訴她“現(xiàn)在都是電子版，沒(méi)有紙質(zhì)憑證”。劉巖向她透露，胡青青是他們的大客戶，銀行已經(jīng)確認(rèn)過(guò)，胡青青有貸款資質(zhì)，讓她不用擔(dān)心放款的問(wèn)題。

王纓也有顧慮，她曾看過(guò)發(fā)生在重慶的二手房交易詐騙新聞：買賣雙方原本約定以首付款加按揭貸款的形式交易，但房子過(guò)戶后，買家卻私自取消貸款申請(qǐng)，并將房子抵押到別處套現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主拿不到尾款。

“像重慶這種情況，不會(huì)發(fā)生吧？”王纓有點(diǎn)不放心，特意向銀行工作人員劉巖確認(rèn)。劉巖向她保證，如果買家私自到銀行取走房產(chǎn)證，他一定會(huì)通知她。

從銀行出來(lái)，幾人去了附近的鷺江公證處，王纓將房產(chǎn)過(guò)戶到了胡青青名下。

第二天，王纓提出和中介一起去領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證，但中介讓她直接到銀行等待。下午，王纓在銀行見(jiàn)到了王磊，兩人一起將新的房產(chǎn)證交到劉巖手中。期間，劉巖告訴她，一定能夠拿到尾款，還稱以胡青青的積蓄，即使貸款批不下來(lái)，胡青青也有能力付現(xiàn)給她。

親手將房產(chǎn)證交給劉巖后，王纓以為順利完成了抵押環(huán)節(jié)。直到后來(lái)接到警察電話她才明白，這場(chǎng)交易，是中介和銀行工作人員聯(lián)合起來(lái)給她演的一出戲。

警方立案通知書，據(jù)王纓所知，廈門至少有二十多位業(yè)主和她一樣，陷入這伙人的二手房騙局?????????

銀行職員參與其中??

中秋假期，王纓接到警方的電話，得知她的房產(chǎn)交易出了問(wèn)題。原來(lái)，找她買房的胡青青只是房屋代持人，實(shí)際持有人是一個(gè)名為賴國(guó)慶的人，其名下多套房產(chǎn)未支付尾款。警方告訴她，目前已經(jīng)接到多位業(yè)主報(bào)案，稱自己拿不到尾款；此外，市房產(chǎn)交易中心也向公安反映，買家胡青青在十天左右的時(shí)間里，交易了三套180平米以上的房子。

當(dāng)天，王纓查到的抵押信息顯示，房子未在光大銀行集美支行辦理貸款，而是被抵押給私人放貸者。事情敗露后，王纓給中介王磊打電話，對(duì)方表示不清楚具體情況，正在公安局做筆錄，會(huì)配合警方調(diào)查。

據(jù)胡青青跟警方交代，自己是一家KTV的保安，2021年8月開(kāi)始，他幫賴國(guó)慶代持房產(chǎn)，付給業(yè)主的房款由賴國(guó)慶轉(zhuǎn)給他。房子過(guò)戶后，賴國(guó)慶安排代持人和放貸人見(jiàn)面，地點(diǎn)在集美區(qū)行政服務(wù)中心大樓里，抵押貸款的材料一般是對(duì)方提前準(zhǔn)備好的。收到的抵押貸款，胡青青按照賴國(guó)慶的要求，轉(zhuǎn)給指定的人。

賴國(guó)慶承諾胡青青，房子賣掉后支付他純利潤(rùn)的20%，尾款由賴國(guó)慶付給業(yè)主。事發(fā)前，胡青青一共代持了4套房產(chǎn)，其中3套沒(méi)有結(jié)清。

王纓后來(lái)了解到，在廈門，和她一樣因卷入騙局的未收到尾款的還有20多戶，涉案房產(chǎn)均為180平米以上的大戶型。按照廈門市購(gòu)房政策，180平以上的房子不限購(gòu)。賴國(guó)慶通過(guò)幾名房產(chǎn)中介尋找房源，安排代持人支付首付款后將房子過(guò)戶，謊稱到銀行辦理貸款，私下將房子抵押給許宏偉等放貸人。

警方的詢問(wèn)筆錄顯示，賴國(guó)慶稱自己購(gòu)買多套房產(chǎn)的目的是炒房，合作的中介主要是集源佳的員工王磊、沈某昌。賴國(guó)慶稱，他們交易前通過(guò)視頻看房，所得款項(xiàng)并沒(méi)有用來(lái)高消費(fèi)，而是用來(lái)支付前業(yè)主的尾款，以及安排其他代持人購(gòu)買新房子。

為了能盡快將到手的房產(chǎn)套現(xiàn)，賴國(guó)慶沒(méi)有按照正規(guī)流程等待銀行放款，而是在房產(chǎn)過(guò)戶當(dāng)天將房產(chǎn)抵押給許宏偉介紹的“金主”，獲得抵押款。借款合同期限一般為一年，月息1.7%。光大銀行集美支行的工作人員劉巖、民生銀行集美支行的沈某欽從部分交易中獲利，每戶2000-3000元。

賴國(guó)慶稱，自己原來(lái)是做直播帶貨的，從2021年7月開(kāi)始炒房，代持人大多是之前招來(lái)對(duì)接一些對(duì)外業(yè)務(wù)，包括財(cái)務(wù)。

代持人李靜在詢問(wèn)筆錄中說(shuō)，自己2021年5月到賴國(guó)慶的公司做主播，后來(lái)因家里需要資金，開(kāi)始幫賴國(guó)慶代持房產(chǎn)，主要的合作者就是王磊等三名中介。正常情況下，他們的模式是拿下一套房子的貸款資金去償還上一套房子的尾款。

王纓提供的立案通知書顯示，針對(duì)賴國(guó)慶涉嫌合同詐騙一案，廈門市公安局集美分局認(rèn)為有犯罪事實(shí)發(fā)生，并已立案?jìng)刹?。記者了解到，涉案房產(chǎn)共26戶，涉案金額達(dá)1.2億。

事發(fā)之后，銀行組織業(yè)主協(xié)商后續(xù)問(wèn)題

缺少資金監(jiān)管的“組合貸”

這場(chǎng)騙局，原本有機(jī)會(huì)避免。

為了降低二手房交易的資金風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管模式，在交易完成后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金才會(huì)劃到賣家賬戶，買家拿到房產(chǎn)證，確保雙方“一手交錢，一手交貨”。

2017年，廈門市住房保障和房屋管理局、人民銀行廈門市中心支行共同發(fā)布《廈門市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，委托廈門市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司作為交易保證機(jī)構(gòu)，在市內(nèi)五個(gè)行政服務(wù)中心設(shè)立窗口，負(fù)責(zé)廈門市二手房交易資金監(jiān)管工作。

資金監(jiān)管遵循自愿原則，對(duì)于不選擇交易資金監(jiān)管的，應(yīng)當(dāng)簽署交易資金自行劃轉(zhuǎn)聲明，并自行承擔(dān)交易過(guò)程中發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。

簽居間協(xié)議當(dāng)天，王纓擔(dān)心資金安全，曾提出要通過(guò)置業(yè)擔(dān)保（即上文所述資金監(jiān)管）交易。中介王磊沒(méi)有表示反對(duì)，只是說(shuō)辦理資金監(jiān)管的話要去光大銀行辦理貸款。

銀行工作員工劉巖說(shuō)，如果這時(shí)辦置業(yè)擔(dān)保，手續(xù)會(huì)比較麻煩，需要王纓先把首付款退還給買家，再重新簽協(xié)議進(jìn)行交易。王磊稱，在二手房交易中，一般都是買家擔(dān)心付款后拿不到房子，很少會(huì)有賣家拿不到尾款。劉巖讓王纓放心，稱貸款一定能夠辦下來(lái)。在兩人勸說(shuō)下，她最終打消了辦理置業(yè)擔(dān)保的念頭。

王纓以為，已經(jīng)在銀行辦理了相關(guān)手續(xù)，過(guò)戶后也親自將房產(chǎn)證交給了銀行，貸款不會(huì)再出問(wèn)題。而實(shí)際上，買家并沒(méi)有將房子抵押給銀行的打算，也并未真正地提出過(guò)貸款申請(qǐng)。事后，她才想到，過(guò)戶后中介不讓她一起去領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，很可能是為了先私下辦理抵押手續(xù)，將房子抵押給私人。

有業(yè)主懷疑，涉案的兩位銀行工作人員是騙局的“幫兇”。記者從一名業(yè)主與光大銀行劉巖的通話和聊天記錄中得知，過(guò)戶后，業(yè)主和中介一起將產(chǎn)權(quán)證送到銀行，放入保險(xiǎn)柜中。之后，劉巖向業(yè)主透露商業(yè)貸款已通過(guò)預(yù)審批、客戶賬上資金充足等信息。等業(yè)主發(fā)現(xiàn)被騙，劉巖才承認(rèn)，代持人并沒(méi)有在銀行申請(qǐng)貸款。且據(jù)業(yè)主事后了解，不少代持人都沒(méi)有穩(wěn)定的工作，更別提“優(yōu)質(zhì)客戶、資金充足”了。

記者從當(dāng)?shù)貛孜环慨a(chǎn)中介處了解到，如果是普通的商業(yè)按揭貸款，買家需要在過(guò)戶前向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行預(yù)審批通過(guò)后，才會(huì)將房子過(guò)戶到買家名下。但組合貸和普通的商業(yè)按揭貸款不同，沒(méi)有預(yù)審批環(huán)節(jié)，在房子過(guò)戶后才能進(jìn)入正式審批流程。過(guò)戶前，買家需要提供身份證、戶口簿、征信報(bào)告、收入證明、公積金繳存證明等材料，由銀行先審核買家的貸款資質(zhì)。而據(jù)代持人胡青青的說(shuō)法，被安排跟著中介去銀行時(shí)，銀行沒(méi)有看他的相關(guān)證件。

上述《辦法》中提到，存量房交易資金，是指存量房所有權(quán)人與買受人簽訂的存量房買賣合同中約定的除定金以外的房?jī)r(jià)款（包括商業(yè)貸款和公積金貸款）。而集美區(qū)行政服務(wù)中心資金監(jiān)管受理窗口的工作人員稱，組合貸因?yàn)榘e金貸款，無(wú)法辦理資金監(jiān)管，“公積金貸款，必須先將房子過(guò)戶，提交新的產(chǎn)權(quán)證，公積金中心才能審批貸款?！闭蛉绱耍婕肮e金貸款的交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)買賣雙方所期望的“一手交錢，一手交貨”。

針對(duì)組合貸的資金監(jiān)管模式，不同城市的處理方式不同。北京鏈家一名中介人員告訴深一度記者，按照北京的二手房交易流程，無(wú)論是按揭貸款還是組合貸，都是在房子過(guò)戶前，買賣雙方到銀行辦理貸款手續(xù)，銀行同意貸款，發(fā)出批貸函后，才能進(jìn)行過(guò)戶，“先過(guò)戶的話，如果貸款到不了位，就出問(wèn)題了。”

廈門市集美區(qū)行政服務(wù)中心設(shè)有資金監(jiān)管受理窗口，但涉及公積金的貸款部分尚不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”的監(jiān)管??

維權(quán)之困

二手房交易涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，一場(chǎng)“成功”的騙局，可能需要中介、代持人、銀行工作人員、“金主”等各方的配合。

事后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，有人在這場(chǎng)騙局中扮演了多重角色。業(yè)主提供的一份房屋所有權(quán)登記表顯示，負(fù)責(zé)王纓及其他多位業(yè)主房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的中介王磊，是其中一套涉案房產(chǎn)的“買家”，即代持人；還有人既是放貸者，又是代持人。

一名業(yè)主與中介王磊的聊天截圖顯示，當(dāng)詢問(wèn)其放款進(jìn)度時(shí)，王磊稱，房子是2022年7月14號(hào)抵押的，9月5號(hào)之前會(huì)放款。實(shí)際上，房子早已被抵押給“金主”。

近年來(lái)，各地發(fā)生過(guò)多起類似的二手房買賣詐騙案，這些案例不乏相似點(diǎn)：以少量首付款為誘餌，利用制度漏洞或是人為跳過(guò)正規(guī)流程，提前將房產(chǎn)過(guò)戶到代持人名下，再私自將房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。而這類案件中，業(yè)主們追回房子的訴求，往往會(huì)被卡在“抵押權(quán)”上。

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在案件偵查期間，具有抵押權(quán)的“放貸人”，在多個(gè)法院提起民事訴訟，要求拍賣涉案房產(chǎn)。一旦房產(chǎn)被拍賣，業(yè)主可能很難再要回房子。

《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財(cái)產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定，第三人善意取得涉案財(cái)物的，執(zhí)行程序中不予追繳。也就是說(shuō)，“金主”的抵押權(quán)是否受法律保護(hù)，取決于其取得涉案房產(chǎn)是否屬于善意取得。

江蘇三法律師事務(wù)所合伙人楊冬解釋了二手房買賣詐騙案件中抵押權(quán)人符合“善意”的幾個(gè)要素。首先，是房貸者對(duì)詐騙事實(shí)不知情；第二，是房貸者無(wú)過(guò)錯(cuò)，即按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)辦事并盡到審查義務(wù)。第三，是有對(duì)價(jià)，即放貸者取得抵押權(quán)的同時(shí)，確實(shí)放出了一定數(shù)額的款項(xiàng)。如果抵押權(quán)人不符合“善意第三人”的條件，則抵押權(quán)或可撤銷。

涉案業(yè)主認(rèn)為，抵押權(quán)人幫助賴國(guó)慶等人將騙取的房產(chǎn)價(jià)值套現(xiàn)，取得房產(chǎn)并非“善意”。許宏偉等抵押權(quán)人多來(lái)自同一地區(qū)，相關(guān)銀行賬戶流水，與抵押權(quán)人之間的資金往來(lái)非常頻繁。多名代持人在警方的詢問(wèn)記錄中提到，辦理抵押前，“金主”并沒(méi)有了解過(guò)房子的基本情況以及代持人的收入和征信，抵押貸款的材料是許宏偉提前準(zhǔn)備好的，不用出示任何個(gè)人資料，一般抵押當(dāng)天，代持人就能收到貸款。

賴國(guó)慶也在一份“情況說(shuō)明”中提到，許宏偉等放貸人對(duì)“抵押房產(chǎn)的人是代持人而非真正買家”一事，事先知情。

《關(guān)于辦理詐騙刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條提到，行為人將騙取的財(cái)產(chǎn)用于清償債務(wù)或者轉(zhuǎn)移給他人的，如對(duì)方當(dāng)事人明知是欺詐行為，或?qū)Ψ饺〉迷p騙財(cái)物系源于非法債務(wù)或者違法犯罪活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法收回。

目前，廈門市公安局集美分局已經(jīng)以涉嫌合同詐騙罪對(duì)賴國(guó)慶以及涉案的代持人、中介和銀行工作人員采取強(qiáng)制措施。

（為保護(hù)采訪對(duì)象隱私，文中涉及人員均為化名）

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