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租戶“跑路”后，業(yè)主收到物業(yè)高達十多萬的水、電、物業(yè)費用繳費單。近日，安徽合肥一“法拍房”業(yè)主向紅星新聞反映，前租戶欠下“天價”水電費后，物業(yè)公司斷水斷電，導致已經(jīng)簽了協(xié)議的新租戶無法進場裝修，面臨索賠和退租。

紅星新聞記者了解到，當?shù)叵嚓P(guān)部門此前介入調(diào)解未果。物業(yè)方稱，斷水斷電系因欠費數(shù)額較大，多次催繳無效?！罢J為我們違法，可以通過法律起訴我們?！?/p>

涉事商鋪斷水斷電系欠費數(shù)額較大

租戶“跑路”后，業(yè)主收到12萬元繳費通知單

涉事商鋪所有人劉先生出示的一份“費用繳費通知單”顯示，2023年7月27日，安徽珍寶島物業(yè)管理有限公司向位于合肥市桐城南路，科大花園西苑商鋪的一家足浴店發(fā)出催繳通知。此時，距離該足浴店“搬離”已經(jīng)過去8個多月。

該“費用繳費通知單”顯示，涉事商鋪面積約556平方米，上述承租的足浴店在2022年2月1日到2023年8月31日期間未繳納相關(guān)物業(yè)費用，具體明細為：電費89062.6元、水費4529.14元，物業(yè)費26417.6元?？傤~合計為120009.34元。

劉先生收到的物業(yè)公司繳費通知單

據(jù)劉先生介紹，自己所擁有的此處商鋪屬于“法拍房”，“2019年11月花了1240多萬竟拍的，我們拍下來時，原來的業(yè)主已租給別人在經(jīng)營足浴店。”

劉先生稱，由于足浴店經(jīng)營不善，一直拖欠租金。2022年11月，足浴店老板“突然跑路”，“目前還欠30多萬租金，我們已經(jīng)起訴了對方?！?/p>

安徽淮北市中級人民法院的一份執(zhí)行裁定書和合肥市包河區(qū)人民法院的一份民事判決書證實了劉先生的上述說法。

劉先生提供的一份商鋪租賃合同顯示，在競拍到此處商鋪前，足浴店與原業(yè)主簽訂的合同期限為2018年3月1日至2023年2月28日。劉先生說，雖然足浴店一直拖欠房租，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在租賃期限內(nèi)，商鋪所有權(quán)雖然發(fā)生了變動，但不影響租賃合同的效力。“我們一直沒有終止原有合同，直到對方去年跑路?！?/p>

物業(yè)公司：工作人員當初不知倍率電表，業(yè)主應補繳

“租戶跑路了，物業(yè)卻讓我們交這么多錢，還斷水斷電，不愿意調(diào)解?！币粋€多月來，劉先生已經(jīng)在其老家渦陽和合肥之間奔波多次。據(jù)其介紹，按照租賃合同約定，商鋪的水、電、物業(yè)費一直都是由租戶直接交給物業(yè)。劉先生質(zhì)疑，足浴店“跑路”前，物業(yè)為什么沒有向租戶催繳物業(yè)費，現(xiàn)在產(chǎn)生的“天價”物業(yè)費用是在多長時間內(nèi)，如何產(chǎn)生的？

針對上述物業(yè)費拖欠情況，9月18日，安徽珍寶島物業(yè)管理有限公司負責此事的一名王姓工作人員接受了紅星新聞記者的采訪。

該工作人員介紹，其所供職的物業(yè)公司是從2022年2月1日起接手的科大花園項目，接手之前，上述商鋪已經(jīng)開著足療店。“電費是我們物業(yè)公司代收代繳的，足療店經(jīng)營不善，拖欠水、電、物業(yè)費，一直要我們寬限?！睋?jù)其回憶，去年11月21日，該足療店突然關(guān)門，“什么物資都沒拿，就走掉了。”該工作人員說，由于一直拖欠物業(yè)費用，當時物業(yè)公司已經(jīng)準備對足療店停水停電。

物業(yè)公司此前出具的電費收據(jù)

紅星新聞記者獲得的蓋有安徽珍寶島物業(yè)管理有限公司的4份收據(jù)顯示，足療店最后一次繳納物業(yè)費用是在2022年8月12日，其中水費為3119.16元，電費為3835.42元。

對此，業(yè)主劉先生提出質(zhì)疑，足療店老板在不到3個月后的11月21日“跑路”，此后商鋪一直沒有對外租賃經(jīng)營，為何會在這段時間內(nèi)產(chǎn)生十多萬的物業(yè)費用？此外，既然足療店在2022年8月12日已經(jīng)繳納了水電費用，為何上述“繳費通知單”統(tǒng)計的欠費日期卻是從2022年2月1日開始的？

對此，上述物業(yè)公司王姓工作人員稱，足療店在2022年8月12日繳納的費用只是全部物業(yè)費用的一小部分，“這么大的足療店，半年不可能只產(chǎn)生幾千塊錢的水電費用。”

該工作人員稱，足療店使用的電表倍率是40，使用顯示一個字實際等于是40度電（注：電能表的倍率一般是指電能表所匹配的互感器的倍率，也稱為變比變流（壓）比、電流（壓）比，就是縮小的比例。實際的用電量等于電能表的表值乘以倍率。）“之前的物業(yè)工作人員不知道是倍率電表，后來被我們查出來了，難道不應該把這些欠繳的補繳嗎？”該工作人員稱。

對此，劉先生認為，物業(yè)公司工作人員的“錯誤”不應該由自己承擔。他同時強調(diào)，足浴店自2018年就開始經(jīng)營，物業(yè)公司工作人員不可能不知道電表倍率是40?！八麄冏约哄e誤造成的。現(xiàn)在欠了十多萬水電費，全部轉(zhuǎn)嫁給我們?！?/p>

律師說法：不得以斷水斷電等方式催繳物業(yè)費

被物業(yè)公司斷水斷電后，劉先生多次撥打合肥市市民服務熱線反映相關(guān)情況，隨后，合肥市包河區(qū)相關(guān)部門介入調(diào)解。9月18日，包河區(qū)蕪湖路街道辦事處司法所一名李姓工作人員告訴紅星新聞記者，雙方矛盾屬于民間租賃糾紛，物業(yè)公司不愿意接受調(diào)解?！案鶕?jù)調(diào)解法規(guī)定，我們不能再介入?！?/p>

“物業(yè)公司這是在干擾商戶的正常經(jīng)營。”劉先生提供的一份合同顯示，2023年8月1日，他已經(jīng)與一家餐飲企業(yè)簽訂了為期12年的租賃合同，年租金超50萬元?！艾F(xiàn)在物業(yè)斷水斷電，新租戶無法進場裝修。”眼看就要到和新租戶約定的最后進場期限，劉先生擔心自己因為違約還要承擔新的損失。

新租戶與劉先生簽了租賃合同卻無法進場裝修

針對劉先生“物業(yè)無權(quán)對商鋪斷水斷電”的說法，上述物業(yè)公司王姓工作人員稱，對方所欠物業(yè)費數(shù)額比較大，已經(jīng)催繳多次，也調(diào)解過，對方不愿意出錢，物業(yè)有權(quán)斷水斷電?！拔覀冇凶约旱姆▌?，已準備起訴他們，他們也可以通過訴訟來起訴我們?！?/p>

針對以上糾紛，河南澤槿律師事務所主任付建認為，雖然之前雙方約定，一直由租戶直接繳納水電等物業(yè)費用，但租戶“跑路”后，物業(yè)可以向業(yè)主催交拖欠的物業(yè)費用。因為供水供電公司和開戶人之間具有水電供應約定，開戶人可以是租戶也可以是業(yè)主，具體要看賬戶歸屬。

其次，物業(yè)不能濫用斷水斷電權(quán)力。依據(jù)民法典第九百四十四條規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。付建認為，物業(yè)公司斷水斷電的行為必須是合理和必要的，不能給業(yè)主或租戶造成過大的損失或不便，以免影響正常的營商環(huán)境和秩序。付建認為，劉先生已經(jīng)與一家餐飲企業(yè)簽訂了為期12年的租賃合同，如果物業(yè)公司的斷水斷電行為導致新租戶無法進場裝修，劉先生有權(quán)要求物業(yè)公司承擔相應的責任。

而對于“電表倍率搞錯”的責任問題，付建認為需要具體情況具體分析。“一般來說，物業(yè)公司作為電表的管理者，應當對電表的倍率進行核實和確認，確保電表的計量準確性。如果物業(yè)公司未能履行管理職責，導致電表倍率搞錯，那么物業(yè)公司應當承擔相應的責任?！?/p>

江蘇漫修律師事務所楊琳律師認為，根據(jù)涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間節(jié)點來結(jié)算，若費用發(fā)生在權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移至現(xiàn)業(yè)主期間，則現(xiàn)業(yè)主結(jié)算相關(guān)費用，當然，若租賃合同中約定水電費由租戶承擔的，現(xiàn)業(yè)主結(jié)算相關(guān)費用后，有權(quán)持租賃合同等相關(guān)材料要求“跑路”的租戶予以追償。

關(guān)于算錯電表倍數(shù)導致電費增加的，物業(yè)公司應否承擔責任。楊琳律師認為，如果因為物業(yè)公司及其工作人員工作失誤，不履行或未適當履行管理職責導致電費增加的，物業(yè)公司應承擔相關(guān)責任。但本案只是錯算的，物業(yè)公司有權(quán)繼續(xù)按正確的費用來要求業(yè)主繳納，業(yè)主繳納后可以向租戶主張。

關(guān)于物業(yè)公司是否有權(quán)斷水斷電的問題，楊琳律師認為，物業(yè)公司雖然受供水單位委托代收水費，但并沒有取代供水單位成為供水合同當事人，因此不能利用物業(yè)服務人的便利條件以業(yè)主欠費為由擅自停水、停電，侵害業(yè)主的用水、用電權(quán)益。

紅星新聞記者 王震華 發(fā)自安徽合肥

（來源：紅星新聞）