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　　永嘉縣老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)改造提升若干政策(試行)(征求意見稿)

　　為貫徹落實《浙江省新一輪制造業(yè)“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅行動方案(2021-2023年)》(浙政發(fā)〔2021〕31號)、《溫州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動方案》(溫政辦〔2022〕74號)精神，加快推進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)改造提升，進(jìn)一步提高土地效率，結(jié)合我縣實際，特制定本政策。

　　第一條 明確改造對象。符合縣國土空間規(guī)劃、已竣工驗收5年以上的工業(yè)區(qū)塊(廠房)，可納入縣老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)改造提升項目。目前規(guī)劃功能為工業(yè)用地但無合法用地手續(xù)的，經(jīng)用地手續(xù)補(bǔ)辦后，可以納入縣老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)改造提升項目。原已經(jīng)取得工業(yè)用地使用權(quán)，但規(guī)劃功能已調(diào)整為非工業(yè)用地或在城鄉(xiāng)規(guī)劃外，在企業(yè)承諾如規(guī)劃實施拆除時按原老舊廠房合法面積補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢?jīng)屬地鎮(zhèn)街、部門審核、報縣政府同意后，可以納入我縣老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)改造提升項目。

　　第二條 放寬建設(shè)指標(biāo)。改造提升項目在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，容積率宜高則高(原則上不低于2.0)，地塊建筑密度、綠地率不作限制。對改造新增面積部分，不再增收土地價款。

　　第三條 延長使用年限。改造提升項目國有建設(shè)用地原始出讓年限不足40年的，土地使用權(quán)人可申請續(xù)期補(bǔ)足至40年(出讓合同另有約定的除外)。連片開發(fā)的，可按連片中最長年限給予補(bǔ)齊。

　　第四條 完善功能配套。在確保安全、滿足職工居住需求、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的前提下，允許配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占總用地面積的比例上限由 7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高到 30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，解決企業(yè)職工住宿問題。

　　第五條 支持連片改造。對多個企業(yè)自愿實施連片改造的，連片改造后允許企業(yè)按原用地面積進(jìn)行定量不定位分割登記，鼓勵企業(yè)把相鄰的多個工業(yè)地塊并宗，配套用房集中設(shè)置、整體核算占比。位置相鄰的集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地，可按政策一并打包進(jìn)入土地市場，通過公開交易或協(xié)議方式確定使用權(quán)人，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造。實施連片改造的，改造范圍內(nèi)的零星建設(shè)用地(包括邊角地、夾心地、插花地等)經(jīng)批準(zhǔn)后可按照協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)，與鄰宗土地合宗開發(fā)。鼓勵連片改造區(qū)塊內(nèi)的企業(yè)用地由政府收回，需異地搬遷的按其原土地使用權(quán)面積或價值，政府予以重新協(xié)議供地，置換地塊按“標(biāo)準(zhǔn)地”指標(biāo)執(zhí)行。連片改造項目涉及新增建設(shè)用地指標(biāo)的，在年度建設(shè)用地指標(biāo)中優(yōu)先予以保障。

　　第六條 嚴(yán)格宗地分割。對符合規(guī)劃功能要求、改造面積20畝以上、改造后容積率在2.0以上的老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)，允許企業(yè)在滿足自身生產(chǎn)需要基礎(chǔ)上，將多余部分在符合分宗條件的情況下進(jìn)行宗地分割轉(zhuǎn)讓，引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)企業(yè)。分割后自用地塊及轉(zhuǎn)讓地塊不得改變項目功能用途，均應(yīng)具備獨立分宗條件、獨立使用功能且能滿足消防、安全、環(huán)保及形成交通道路閉環(huán)等要求，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施及其土地不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。地塊分割轉(zhuǎn)讓方案須經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意：分割轉(zhuǎn)讓的用地面積不得超過改造面積的50%，分割后單宗用地的面積不得少于10畝;受讓企業(yè)產(chǎn)業(yè)類型必須符合屬地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求、原則上須為規(guī)上企業(yè)(小升規(guī)重點培育企業(yè))，出讓企業(yè)和受讓企業(yè)必須與屬地鎮(zhèn)街重新簽訂《工業(yè)用地項目投資管理合同》;項目改造完成驗收通過后，辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并按照市場評估價補(bǔ)繳土地出讓金。審批工業(yè)區(qū)塊(廠房)分割轉(zhuǎn)讓方案時，應(yīng)對原已簽訂的《項目管理合同》履約情況進(jìn)行評估和相應(yīng)處置。

　　第七條 嚴(yán)格廠房分割。對符合規(guī)劃功能要求、改造面積20畝以上、改造后容積率在2.0以上的老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)，在滿足自身生產(chǎn)需要基礎(chǔ)上，允許企業(yè)將容積率超出2.0部分的工業(yè)廠房，以層或幢為單位且最小分割單元不小于5000平方米進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓(非生產(chǎn)性用房不得單獨分割轉(zhuǎn)讓)。分割單元不得改變項目功能用途，具備獨立使用條件且滿足消防、安全、環(huán)保及獨立使用交通要求。工業(yè)物業(yè)項目范圍內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等非生產(chǎn)性用房不得獨立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為基本單元(可以獨立使用且權(quán)屬界線封閉的空間)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓。廠房分割轉(zhuǎn)讓方案須經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意：受讓企業(yè)產(chǎn)業(yè)類型必須符合屬地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求、原則上須為規(guī)上企業(yè)(小升規(guī)重點培育企業(yè));出讓企業(yè)和受讓企業(yè)必須與屬地鎮(zhèn)街重新簽訂《工業(yè)用地項目投資管理合同》;項目改造完成驗收通過后，辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并按照不低于市場評估價補(bǔ)繳土地出讓金。審批工業(yè)區(qū)塊(廠房)分割轉(zhuǎn)讓方案時，應(yīng)對原已簽訂的《項目管理合同》履約情況進(jìn)行評估和相應(yīng)處置。

　　第八條 鼓勵“工業(yè)上樓”。引導(dǎo)企業(yè)向上要“空間”，制定“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄，在符合建筑和消防安全的基礎(chǔ)上，允許改造后容積率在2.0以上的老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)，探索輕重工混用模式。鼓勵企業(yè)積極開發(fā)地下空間作為重型設(shè)備、倉儲、停車、輔助用房等利用，地下室建筑面積按400元/平方米給予財政補(bǔ)助，單個宗地項目最高補(bǔ)助總額不超過100萬元。

　　第九條 支持國資參與。鼓勵國資通過貨幣安置、實物置換、參股或回租等形式，參與再開發(fā)，采取產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償方式的，補(bǔ)償給原權(quán)利人的工業(yè)用房或產(chǎn)業(yè)用房、配套用房可按原有合法建筑面積的1至1.3倍核算;采取貨幣補(bǔ)償方式的，可參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？h政府在投融資給予支持，有關(guān)規(guī)費按需給予支持。

　　第十條 強(qiáng)化要素支持。屬地政府對低效用地復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)全部獎勵給屬地政府。在符合國家有關(guān)規(guī)定前提下，提取上一年度土地出讓收入的0.5%以上作為“騰籠換鳥”專項經(jīng)費。鼓勵金融機(jī)構(gòu)對老舊工業(yè)區(qū)改造提升項目給予信貸支持，引導(dǎo)銀行結(jié)機(jī)構(gòu)給予額度高、利率低、期限長的貸款支持;鼓勵國有資本通過發(fā)行專項債，保證老舊工業(yè)區(qū)塊(廠房)改造提升資本需求。

　　第十一條 加強(qiáng)主體激勵。鼓勵第三方運營模式，對連片拆改后成效突出的改造主體給予資金補(bǔ)助，對連片拆改面積50畝以上的，在項目首期工程竣工驗收后3年內(nèi)，入駐企業(yè)為規(guī)上企業(yè)、畝均稅收達(dá)到屬地平均水平以上的，對改造主體予以獎勵，獎勵額度不超過其新增地方綜合貢獻(xiàn)度的50%。

　　第十二條 優(yōu)化審批程序。企業(yè)利用現(xiàn)有合法工業(yè)用地改建、加建、拆除重建的，符合國土空間規(guī)劃及政策要求的可直接申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。不改變建筑面積、總高度、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、使用性質(zhì)、外立面，不影響建筑安全的裝飾裝修、維修整治工程;在原有用地紅線范圍內(nèi)新建不增加建筑面積的圍墻、布局地面停車設(shè)施和開放式機(jī)械式立體停車設(shè)施、公廁、垃圾站等，以上情形免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。實行“容缺受理”及“承諾制”“相關(guān)經(jīng)辦人員免責(zé)”信任審批制度，允許在基本條件、關(guān)鍵材料具備，非關(guān)鍵性材料缺少的前提下先行受理并進(jìn)入審核程序，待材料補(bǔ)正后及時出具辦理結(jié)果。對通過事中事后監(jiān)管能夠糾正不符合審批條件的行為且不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的審批事項，由申請人作出書面承諾后，可以直接作出審批決定，以提升審批效率，加快項目開工落地。

　　第十三條 嚴(yán)格項目監(jiān)管。對項目加強(qiáng)監(jiān)管，項目批準(zhǔn)后，改造主體必須與屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)簽訂用地項目投資合同，明確開工期限、投產(chǎn)時間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值稅收、節(jié)能環(huán)保、項目退出機(jī)制、違約處置措施等具體要求。對核定期內(nèi)無法履行合同要求的土地使用權(quán)人，由職能部門依規(guī)依約進(jìn)行處置。

　　第十四條 加強(qiáng)督查考核。由縣工業(yè)全域治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)統(tǒng)籌督查各鎮(zhèn)街具體工作落實，建立專項督察、隨機(jī)抽查工作機(jī)制，全面掌握老舊工業(yè)區(qū)塊改造提升推進(jìn)情況和實際成效，及時發(fā)現(xiàn)和解決存在問題。將老舊工業(yè)區(qū)塊改造提升列為縣委縣政府重點工作年度考績考核內(nèi)容，由縣工業(yè)全域治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭負(fù)責(zé)。

　　第十五條 本政策自2022年×月×日起實施，試行一年，到期后進(jìn)行政策評估，經(jīng)縣政府研究后視情再延續(xù)。