韓媒爆料:它面臨著大麻煩……
2023-08-15
更新時間:2023-08-15 19:20:56作者:佚名
近日,深圳樓市“棄房斷供”傳言被官方辟謠。當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門表示,深圳市房地產(chǎn)貸款按揭不良率為0.23%,一直保持在較低水平,沒有明顯變化,傳言斷供數(shù)量與實際嚴(yán)重不符。
一則傳言,引發(fā)業(yè)內(nèi)對斷供房及法拍房市場的極大關(guān)注。一般而言,法拍房包括因民間借貸糾紛、金融機(jī)構(gòu)借款糾紛等被強(qiáng)制拍賣的各類房產(chǎn),斷供導(dǎo)致的法拍房也在其中。上半年,全國各物業(yè)類型法拍房掛拍量30.4萬套,同比上升近兩成。
有業(yè)內(nèi)人士表明,當(dāng)下法拍房數(shù)量上升,和樓房斷供有一定關(guān)系,但不能就此推論斷供情況在增多?!皵喙┑恼鎸崝?shù)據(jù),只能在銀行和AMC等機(jī)構(gòu)處體現(xiàn)出來,從斷供到進(jìn)入法拍程序,是一個非常長的處置鏈條,今年斷供的房子,至少1~2年后才會出現(xiàn)在法拍?!?/p>
拋開斷供這一“噱頭”,真實的法拍房市場,也遠(yuǎn)比想象中要瘋狂。以北京為例,今年上半年,當(dāng)?shù)爻山粌r最高的房源價值過億,有法拍房源遭46人爭搶,有聯(lián)排別墅打3.9折成交,網(wǎng)紅豪宅“萬柳書院”也有房源低于市場價2937萬拍出,場面極為冷熱不均。
法拍房
判決書中的斷供真相
深圳火速辟謠背后,實則反映出市場對斷供房的極大關(guān)注。此前,在河北廊坊等房價下跌區(qū)域,便出現(xiàn)過業(yè)主無力還貸、打算斷供的案例;去年全國爆發(fā)樓盤“停貸潮”,也有部分業(yè)主在收房無期的情況下企圖斷供,不過隨后各銀行紛紛表示規(guī)模占比較小。
現(xiàn)實生活中,真正選擇斷供的是何種情況?這在法院判決書可窺見一二。
廣東省中山市第一人民法院一份民事判決書便顯示,2018年12月24日,原告中山市基裕房地產(chǎn)有限公司與被告馮某、李某簽署《商品房買賣合同》,總價91.92萬元,其中55萬元向銀行貸款支付。此后,因被告未按合同約定償還貸款,原告向按揭銀行履行了保證責(zé)任、連帶清償。
被告表示,涉案房貸斷供,是因為投資失敗、血本無歸,影響還房貸,并非惡意斷供。因撫養(yǎng)子女等需要才購買本房。原告單方向銀行結(jié)清房貸,導(dǎo)致被告失去同銀行協(xié)商還款的機(jī)會。原告則稱,先后向被告郵寄了追償通知函,也有電話溝通,但后者不接聽。
最終法院判決,本案為商品房預(yù)售合同糾紛,原告因被告未按時償還按揭貸款違約、承擔(dān)保證責(zé)任,代其支付貸款本息530902.59元、訴訟費9217元、律師費23451元,有權(quán)向被告追償。
河北也有類似案例。固安縣人民法院一份民事裁定書顯示,2016年,原告萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告簽訂《商品房買賣合同》,被告向銀行借款140萬元,原告承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開始被告一直按時還款,但2019年2月起斷供。2021年,銀行將欠款從擔(dān)保賬戶中一次性扣除,共160.98萬元。
原告履行完擔(dān)保責(zé)任后,根據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)法律規(guī)定,有權(quán)對被告主張權(quán)利,但未果。無奈,訴至人民法院。戲劇性的是,原告不能提供被告準(zhǔn)確的送達(dá)地址,法院經(jīng)查證后仍不能確定,致使相關(guān)法律文書無法送達(dá)被告,最終原告起訴被駁回。
除了開發(fā)商作為擔(dān)保方追償,現(xiàn)實中更多的是銀行作為原告,要求業(yè)主清償貸款。廣州市花都區(qū)人民法院一份民事判決書顯示,2019年建行花都分行與被告簽署《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》,本金41萬元,截至2022年12月19日,尚欠本金29.70萬元,利息5203.18元。
被告表示:“確認(rèn)欠款事實,但目前沒有償還欠款的能力,2022年9月開始斷供?!弊罱K法院判決,建行花都分行起訴請求解除合同、要求被告清償欠款本息,合理合法。被告名下相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)折價或拍賣、變賣所得的價款,銀行有權(quán)優(yōu)先受償。
從宏觀角度看,15家上市銀行2022年個人住房貸款的不良率均值為0.57%,較上年微升0.2個百分點。招商銀行在年報中指出,受經(jīng)濟(jì)增長放緩影響,不良貸款率、關(guān)注貸款率和逾期貸款率均有所上升。同時,個人住房貸款關(guān)注余額中非逾期占比超過七成,整體風(fēng)險可控。
還房貸
全國法拍房掛拍量上升
觀察斷供房情況,法拍房也是一個側(cè)面視角。
早在2015年,線上法拍交易起步,法拍房逐步進(jìn)入大眾視野,由于早期法拍房不受限購政策約束,成交價格通常低于市場價,部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”,一時間法拍房市場關(guān)注度走高。2020年以來,法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),從掛拍量來看,2023年1~6月,全國法拍房掛拍套數(shù)較上一年增加19.7%,掛拍套數(shù)30.4萬套絕對量大幅增加。從掛拍物業(yè)類型來看,住宅、商業(yè)為法拍房主流,住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套,占總體59%,較上一年明顯增長。
分省份看,上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套,同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加,其中廣東前6個月掛拍同比增加7987套,河南前6個月掛拍較上年同期增加10101套,增幅高達(dá)63.38%。
北京金訴律師事務(wù)所主任、律師王玉臣表示,受經(jīng)濟(jì)形勢影響,不少人或者企業(yè)收入下降,導(dǎo)致債務(wù)不能及時償還,進(jìn)而導(dǎo)致被訴、被法院強(qiáng)制執(zhí)行,法拍房掛拍量上升和樓房斷供有一定關(guān)系。
上海藍(lán)鯨資產(chǎn)總經(jīng)理王勝藍(lán)告訴記者,受經(jīng)濟(jì)形勢影響,抵押人債務(wù)人斷供比例肯定是上升的,明后年法拍房數(shù)據(jù)還會有一定比例的上升,但應(yīng)該不會超過20%。但是,斷供數(shù)據(jù)暫時還不會在法拍房市場上體現(xiàn)出來,真實數(shù)據(jù)只能在銀行和AMC等機(jī)構(gòu)那邊體現(xiàn)出來。
“從斷供到進(jìn)入大眾視野的法拍,這是一個非常長的處置鏈條?!蓖鮿偎{(lán)表示,從債務(wù)人違約,到銀行和債務(wù)人催收,再到逾期債權(quán)從銀行打包轉(zhuǎn)讓出去,資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)收購后進(jìn)行催收、訴訟、拍賣處置,整個鏈條非常長。所以去年今年斷供的房子,至少還得1~2年后才會出現(xiàn)在法拍。
她還提到,疫情后整個不良資產(chǎn)處置的鏈條逐步恢復(fù)正常,法拍掛拍房源量就相應(yīng)上升了,整個鏈條的最末端,就是法拍房市場。不過房源量上升的比例不會有很大幅度,因為法院每年的處置量是有限的。
中指研究院表示,今年全國二手房掛拍量明顯增加,法拍房掛拍水漲船高,但住宅掛拍成交套數(shù)漲幅有限。除了受限購政策收緊、房地產(chǎn)市場觀望情緒加重等因素影響,疫情復(fù)蘇之后,各行業(yè)百廢待興,法拍房掛拍案件略有增加,資金流轉(zhuǎn)較疫情時期明顯好轉(zhuǎn),市場在多角度復(fù)蘇過程中。
同時,各城市間掛拍量、成交率逐步分化,市場集中度較上一年略有提升。經(jīng)濟(jì)活動更為發(fā)達(dá)的長三角、珠三角城市中法拍房掛拍量、成交量均較高;而部分地區(qū)掛拍量高增但成交量仍較低,如青海、寧夏等地,低成交率也反映出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度受限、房地產(chǎn)市場活躍度較低。
樓市
豪宅法拍頻頻吸睛
拋卻“斷供”視角,真實的法拍房市場,同樣看點頗多。
今年,一線城市豪宅法拍頻繁受到關(guān)注。比如,深圳南山區(qū)兩套半島城邦法拍房拍出總價1.2億元;深圳灣壹號5號樓超大戶型法拍房,拍出1.14億元,折合單價每平方米26.3萬元,近1.5萬人次圍觀;深圳南山恒裕濱城二期一套法拍房三拍成交,吸引1.8萬人圍觀,成交價7598萬元。
瀚海數(shù)據(jù)研究院報告也顯示,2023年上半年,在北京住宅類參拍房源中,熱度最高的房源為海淀怡清園,有46人參拍,成交較起拍溢價率256.92%;通州御世佳府折(聯(lián)排別墅)折扣3.9折;海淀萬柳書院成交差價最大,較市場價低2937萬;朝陽泛海世家東府以11662萬成為上半年最高成交價。
在現(xiàn)實情況中,法拍房多是因折價受到關(guān)注。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,去年法拍房限購全面執(zhí)行后,各城市折價率回落,2023年,重點城市折價率下降幅度較大,成交量前30城的平均折價率約降至60.86%。
王玉臣表示,通常來說,法拍房可能比市場價要低一些,如果房屋本身沒有問題,有時確實會“物美價廉”。但是法拍房風(fēng)險也不少,比如房產(chǎn)的占有使用有問題,雖然通過競拍拿下房屋所有權(quán),但房子的占有使用被原房主的債權(quán)人或家人掌握,拒不配合,導(dǎo)致買了房子卻無法實際使用。
此外,有的法拍房產(chǎn)權(quán)有問題,可能面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險;對于多重查封、抵押的房產(chǎn),尤其是不同法院,不同地域的法院實施的,可能會有協(xié)同不一致問題,拍賣后如果查封或抵押沒有解除,也無法辦理產(chǎn)權(quán)證;有的可能拖欠大量稅費,實際成本不僅是成交價;如果房子上掛了戶口,成交后可能面臨戶口無法遷出的問題。
王勝藍(lán)表示,購買法拍房有利有弊。首先,法拍房源是完全公開的,競價規(guī)則也非常透明,整個競拍過程非常公平、簡單高效,不需要和買家討價還價,也不需要中間人協(xié)商,價格也非常有優(yōu)勢。常規(guī)來說,一拍是評估價格的七到八折,如果流拍,在此基礎(chǔ)上還會打七到八折。
但從風(fēng)險因素上說,房子本身的信息是不全面的,需要購房人自己去調(diào)研,包括房子的查封情況、抵押情況、涉及案件、房子業(yè)主、實際出資人、稅費繳納、能不能辦理產(chǎn)證等,這些權(quán)屬方面的信息需要去調(diào)研。如果涉及刑事案件,還要看是否屬于兇宅,這種少數(shù)極端情況也需競買人去了解。
從交易流程上說,相較于新房或者二手房,法拍房的交易對手不是原業(yè)主而是法院,法院會開具判決書、協(xié)助執(zhí)行通知書等,競買人要和法院、交易中心打交道;如果涉及到產(chǎn)權(quán),涉及到公司,可能還要跟公司所在地的稅務(wù)打交道,相對來說比較復(fù)雜,需要專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理。