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在評測開始之前，我們先來看看昨天潘潘劇情的投票情況。

如何看待山東北站前的這三個(gè)居住點(diǎn)？在這個(gè)問題中:

97位讀者朋友選擇了“好地”選項(xiàng)，占63%；

58位讀者朋友選擇了“爛地”這個(gè)選項(xiàng)，占37%。

說實(shí)話，這個(gè)調(diào)查結(jié)果我也沒想到。本來，我以為基本上沒有人會認(rèn)為潘潘地塊是爛土地。

但現(xiàn)實(shí)告訴我，無論觀山湖區(qū)的土地多么稀缺，東西部的心理距離都是某些人暫時(shí)無法消除的。

在“你認(rèn)為這三塊宅地的樓面價(jià)應(yīng)該高出多少才算合理？”在這個(gè)問題中:

52位讀者朋友選擇了“5000元/m2”選項(xiàng)，占34%；

43位讀者朋友選擇了“6000元/平方米”選項(xiàng)，占28%；

22位讀者朋友選擇了“7000元/平方米”選項(xiàng)，占14%；

38位讀者朋友選擇了“8000元/平方米”的選項(xiàng)，占25%。

這個(gè)問題的調(diào)查結(jié)果其實(shí)和上一個(gè)是對應(yīng)的，大部分人還是認(rèn)為這個(gè)地區(qū)的地價(jià)應(yīng)該略低。

不過也有很多讀者朋友希望這方面的土地能突破天花板。山東好像也有不少業(yè)主。

總的來說，雖然關(guān)山和山東有距離，但是關(guān)山湖區(qū)土地的稀缺性確實(shí)存在。

這也意味著，在未來，這方面的項(xiàng)目將很難操作。

接下來是本期“不客觀，不理性，不靠譜的房屋評估”部分。

總體評價(jià)方式與之前相同，主觀評價(jià)從“極差”到“優(yōu)秀”(極差、差、中等、好、良好、優(yōu)秀)。

但根據(jù)之前讀者朋友的意見，我決定分別給以上七個(gè)主觀評價(jià)等級1-7分。

按照我的十個(gè)評價(jià)維度，項(xiàng)目的滿分會是70分，也就是說，在我的評價(jià)中，越接近70分的項(xiàng)目，我主觀認(rèn)為越好。

這里順便給出前兩個(gè)項(xiàng)目的分?jǐn)?shù)。

龍湖天耀54分；新城西奎泰51分。

華潤尤山景悅

外部資源

1.位置:

華潤尤山景悅位于白云區(qū)黑石頭區(qū)，屬于觀山湖區(qū)資源溢出區(qū)。

黑石頭地區(qū)存在高差問題，未來連片開發(fā)勢頭較弱。

綜上所述，項(xiàng)目選址評價(jià)為:中等(4分)。

2.運(yùn)輸:

目前，華潤尤山景悅最大的問題是交通不便。

雖然位置不“偏”，但城市快速路的存在和項(xiàng)目周邊路網(wǎng)的不完善，還是會引起客戶的抵觸。

未來，隨著已批準(zhǔn)的軌道交通S2線一期北段的建設(shè)，項(xiàng)目的公共交通問題將得到解決。

如果項(xiàng)目周邊的道路網(wǎng)在短期內(nèi)能夠進(jìn)一步形成，項(xiàng)目的整體交通狀況在未來是可以預(yù)期的。

綜上所述，該項(xiàng)目的交通評價(jià)為:中等(4分)。

3.匹配:

華潤尤山景悅的配套資源嚴(yán)重偏理科。

從目前的情況來看，項(xiàng)目商業(yè)配套相對匱乏，整個(gè)項(xiàng)目依托對面的俊發(fā)城。好消息是，俊發(fā)城正在打造一個(gè)中心化的商業(yè)。

教育配套方面，項(xiàng)目完善，老少皆宜，優(yōu)質(zhì)品牌(華中師范大學(xué)附屬)教育資源引進(jìn)。

醫(yī)療資源方面，據(jù)悉，項(xiàng)目未來將提供華潤優(yōu)質(zhì)的遠(yuǎn)程社區(qū)醫(yī)療資源，距離省醫(yī)朱槿醫(yī)院(在建)僅13分鐘車程。

綜上，項(xiàng)目配套評價(jià)為:好(5分)。

4.外部大氣:

在目前的配套條件下，華潤尤山景悅的外部生活氛圍肯定是比較欠缺的。

就算以后周邊項(xiàng)目初具規(guī)模，黑石地區(qū)的居住氛圍肯定比金融展板塊差很多。

綜上所述，項(xiàng)目外部氛圍評價(jià)為差(3分)。

5.趨勢:

正如剛才區(qū)位評估中提到的，華潤尤山景悅所在的黑石地區(qū)未來連片開發(fā)能力較弱。

而且由于地形和林地的限制，未來很難在周邊重新開發(fā)新的項(xiàng)目。

但由于S2線一期北段的存在，特別是考慮到觀山湖區(qū)無法繼續(xù)向東延伸，未來區(qū)域可能仍有一定的發(fā)展動力。

綜上，項(xiàng)目趨勢評價(jià)為:中等(4分)。

內(nèi)部資源

1.品牌:

華潤作為大型央企的品牌實(shí)力毋庸置疑。

在貴陽，華潤的口碑其實(shí)已經(jīng)隨著悅府項(xiàng)目的交付而深入人心。

雖然最近提出了一些問題，但是實(shí)際去看了之后，我覺得很多問題是可以通過深入整改來解決的。

華潤的品牌口碑在貴陽還是第一梯隊(duì)。

綜上，項(xiàng)目品牌評價(jià)為優(yōu)秀(7分)。

2.屬性:

這是形而上學(xué)的部分。但從部分業(yè)主的反饋來看，華潤物業(yè)屬于沒有槽點(diǎn)，但亮點(diǎn)不多的類型。

2020年，全國各類物業(yè)排行榜中，華潤物業(yè)大概排前10名，也就是在全國范圍內(nèi)享有盛譽(yù)。

綜上所述，該項(xiàng)目的物業(yè)評價(jià)為:好(6分)。

3.產(chǎn)品:

從戶型來看，華潤尤山景悅高層中規(guī)中矩，但別墅可圈可點(diǎn)，尤其是頂層躍層。連我都不喜歡跳。

從公共區(qū)域的景觀來看，目前項(xiàng)目有很多亮點(diǎn)，總體給人現(xiàn)代精致的感覺，印象很好。

從建筑的公共區(qū)域來看，至少在別墅部分，華潤是花了不少心思的，該貼磚的地方并不省料，也算是良心。

從整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃來看，各個(gè)組團(tuán)既獨(dú)立又保持整體，功能分區(qū)合理。

綜上，項(xiàng)目的產(chǎn)品評價(jià)為:好(6分)。

4.內(nèi)部氣氛:

這種劃分的評價(jià)也偏重于玄學(xué)，但至少在項(xiàng)目的別墅群中，客戶的相對質(zhì)量會更高。

另外，很多考慮華潤尤山景悅的客戶都是來學(xué)區(qū)房的，可以想象未來會有更好的整體學(xué)習(xí)氛圍。

在這種情況下，項(xiàng)目中的和諧氛圍應(yīng)該是好的。

總的來說，項(xiàng)目的內(nèi)部氛圍評價(jià)為:好(5分)

5.操作

華潤是一家運(yùn)營能力很強(qiáng)的開發(fā)商。在自己的商業(yè)地圖下，可以填寫很多輸入項(xiàng)。

我剛才提到的社區(qū)醫(yī)療設(shè)施就是其中之一。

所以，我不會擔(dān)心華潤尤山景悅的后期社區(qū)運(yùn)營。

希望華潤能在這個(gè)項(xiàng)目上做出貴陽社區(qū)運(yùn)營的樣本。

綜上所述，項(xiàng)目運(yùn)營評價(jià)為:良好(6分)。

項(xiàng)目摘要

華潤尤山景悅，兩個(gè)非一室評估得分:50分。

這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)優(yōu)勢和劣勢都很明顯的項(xiàng)目，目標(biāo)客戶的特征也會很明顯。

喜歡的人會很喜歡這個(gè)項(xiàng)目，不喜歡的人會遠(yuǎn)離。

從目前的售價(jià)來看，項(xiàng)目的性價(jià)比還是相當(dāng)不錯的，而且隨著一些城市資源和相應(yīng)政策的落實(shí)，項(xiàng)目的價(jià)值會逐漸凸顯。

當(dāng)然，到那個(gè)時(shí)候，項(xiàng)目的價(jià)格自然會上漲。

潛在客戶草圖

在觀山湖區(qū)或白云區(qū)工作(以后可以擴(kuò)展到云巖區(qū))；大概率是你剛需/剛換客戶；希望買到物美價(jià)廉的產(chǎn)品；可能有二套房客戶；有車概率大；喜歡干凈；有孩子，對學(xué)區(qū)有要求；有冒險(xiǎn)精神。

項(xiàng)目審核

從項(xiàng)目總結(jié)來看，華潤尤山景悅的知名度有限。即便如此，一旦客戶確定了項(xiàng)目，就很容易做出決定。

競爭產(chǎn)品分析

云路長林:其實(shí)兩個(gè)項(xiàng)目并不是絕對的死敵。畢竟華潤等融創(chuàng)等了很久，等融創(chuàng)基本清算了才出大招。

其實(shí)兩個(gè)項(xiàng)目的性格完全不同。融創(chuàng)短時(shí)間快節(jié)奏的玩法注定了它和華潤不會在同一條口碑線上，所以兩個(gè)項(xiàng)目的客戶其實(shí)并不相同。

恒大華府:該項(xiàng)目被視為華潤尤山景悅的死敵。一天不開業(yè)，尤山景悅的準(zhǔn)客戶就要再拖一天，阻力很大。

楊堅(jiān):這個(gè)項(xiàng)目和華潤尤山景悅的競爭不是很強(qiáng)，但是客戶總是不愿意比較這兩個(gè)項(xiàng)目。

中海映山湖:其實(shí)中海真的可以算是華潤尤山景悅的對手。在華潤做出讓步之前，兩個(gè)項(xiàng)目總會被比較。

對我來說，中海英山湖的位置其實(shí)和尤山景悅沒有太大區(qū)別。現(xiàn)在兩個(gè)項(xiàng)目的區(qū)別主要在于客戶的定位。

從這個(gè)層面來說，目前中海會領(lǐng)先一半。

龍湖天耀:從根本上來說，兩個(gè)項(xiàng)目的競爭并不強(qiáng)。但是，華潤尤山景悅肯定會在龍湖天鑰用不足的子彈吸引準(zhǔn)客戶。

購房建議

雖然華潤尤山景悅的優(yōu)勢和劣勢都很明顯，但無論是觀山湖區(qū)還是白云區(qū)的剛需客戶和新改客戶都應(yīng)該看看這個(gè)項(xiàng)目。