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　　2022年7月11日市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》(BF-2022-0142)和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》(BF-2022-0143)示范文本，即日起正式施行。

　　2017年北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策頒布實(shí)施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委當(dāng)年同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》(下簡(jiǎn)稱“2017版預(yù)售合同”)。5年來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房累計(jì)解決約5.9萬(wàn)戶家庭的基本住房需求，為平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決市民基本民生問(wèn)題作出了積極貢獻(xiàn)。

　　隨著《中華人民共和國(guó)民法典》《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的頒布實(shí)施以及共有產(chǎn)權(quán)住房工作的發(fā)展，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委2021年啟動(dòng)對(duì)“2017版預(yù)售合同”的修訂工作，并根據(jù)現(xiàn)房買賣特點(diǎn)同步起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》。修訂和起草工作按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件最新要求，結(jié)合共有產(chǎn)權(quán)住房政策實(shí)施5年來(lái)的工作經(jīng)驗(yàn)，充分吸收群眾和社會(huì)各界合理意見(jiàn)建議，深入研究、多方論證，力爭(zhēng)最大程度發(fā)揮合同示范文本的引導(dǎo)作用，從源頭把控，預(yù)防“責(zé)任不對(duì)等條款”等情況的出現(xiàn)，減少矛盾糾紛，充分保障購(gòu)房家庭及各方的合法權(quán)益。與“2017版預(yù)售合同”相比，此次合同示范文本內(nèi)容主要在以下3個(gè)方面(現(xiàn)房買賣合同示范文本相應(yīng)條款的內(nèi)容一致)作出調(diào)整：

　　一、適應(yīng)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件的新要求

　　(一)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)相關(guān)內(nèi)容作出統(tǒng)一調(diào)整：一是將合同中法律依據(jù)涉及《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的均改為《中華人民共和國(guó)民法典》。二是將第二十條前期物業(yè)管理的第4款中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意”改為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。

　　(二)根據(jù)中國(guó)人民銀行自2019年推行貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的實(shí)際情況，本次合同修訂將相關(guān)條款中的“中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率”統(tǒng)一修改為“同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”。

　　(三)根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，將第二十條前期物業(yè)管理中關(guān)于“業(yè)主一卡通”的內(nèi)容整段刪除。

　　(四)根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門〈北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法〉的通知》(京政辦發(fā)〔2019〕11號(hào))的相關(guān)要求，第十六條保修責(zé)任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)告知書(shū)》交付乙方”的約定，切實(shí)保障購(gòu)房家庭合法權(quán)益。

　　二、維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，預(yù)防責(zé)任不對(duì)等條款的出現(xiàn)

　　(一)前期工作中發(fā)現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)存在濫用補(bǔ)充協(xié)議及附件任意設(shè)立責(zé)任不對(duì)等條款的情況，如：有的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)主合同相關(guān)條款棄而不用，而是在補(bǔ)充協(xié)議中另行設(shè)置：“乙方(購(gòu)房家庭)逾期付款在 日之內(nèi)，按日計(jì)算向甲方(開(kāi)發(fā)企業(yè))支付逾期應(yīng)付款千分之 的違約金”，“甲方(開(kāi)發(fā)企業(yè))逾期交付房屋在 日之內(nèi)，按日計(jì)算向乙方(購(gòu)房家庭)支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金”之類的責(zé)任不對(duì)等條款，群眾對(duì)此反映強(qiáng)烈。針對(duì)這種問(wèn)題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委在合同文本修訂過(guò)程中，多次組織相關(guān)單位、各界專家專題研究，一致認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議及附件應(yīng)回歸其應(yīng)有的補(bǔ)充、細(xì)化主合同條款的定位和作用，不應(yīng)與主合同條款內(nèi)容和價(jià)值取向沖突。為此，本版合同示范文本專門在“說(shuō)明”中明確“三方當(dāng)事人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售房屋及所在項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當(dāng)事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容，且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”，限制開(kāi)發(fā)企業(yè)利用強(qiáng)勢(shì)地位通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議及附件異化主合同條款，減少矛盾糾紛。

　　(二)針對(duì)前期工作中，部分購(gòu)房家庭反映的對(duì)非因其自身原因?qū)е沦J款逾期支付的，開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)定懲罰條款問(wèn)題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同相關(guān)部門和各界專家多次研究探討，一致認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平原則，對(duì)非因購(gòu)房人原因?qū)е沦?gòu)房人貸款逾期支付的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得約定追究購(gòu)房人違約責(zé)任，并在本版合同示范文本第八條中增加相應(yīng)款項(xiàng)內(nèi)容予以明確。

　　(三)前期工作中，開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)制代辦專項(xiàng)維修資金繳納的問(wèn)題群眾也反映較多，與此同時(shí)，絕大多數(shù)購(gòu)房家庭也不知道如何繳納。根據(jù)《關(guān)于禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)收取契稅和住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問(wèn)題的通知》(京建發(fā)〔2021〕96號(hào))的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合部分購(gòu)房家庭意愿，在本次合同示范文本起草過(guò)程中，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，在預(yù)售合同第二十一條要求開(kāi)發(fā)企業(yè)寫(xiě)明業(yè)主自行繳納專項(xiàng)維修資金的時(shí)間、地點(diǎn)，購(gòu)房家庭可自行辦理，確需委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代辦專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在約定的時(shí)間內(nèi)(不超過(guò)15日)向購(gòu)房人提交北京市住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)。為購(gòu)房家庭自行繳納專項(xiàng)維修資金明確了路徑，并為購(gòu)房家庭的繳納方式提供選擇。

　　(四)針對(duì)“2017版預(yù)售合同”施行過(guò)程中出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)房人騙購(gòu)約定過(guò)高比例違約金的情況，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委經(jīng)組織相關(guān)部門和各界專家深入研討，并充分聽(tīng)取購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)企業(yè)代表意見(jiàn)建議，一致認(rèn)為購(gòu)房家庭在申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的過(guò)程中出現(xiàn)騙購(gòu)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號(hào))第三十三條予以嚴(yán)肅處理，但同時(shí)也應(yīng)以可能發(fā)生的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，合理約定違約金或賠償金，避免出現(xiàn)過(guò)高的賠付比例。為此，在預(yù)售合同示范文本第二十四條購(gòu)房資格承諾中，增加了購(gòu)房人因騙購(gòu)導(dǎo)致合同無(wú)效需向開(kāi)發(fā)企業(yè)支付違約金的建議比例“2%”的內(nèi)容。

　　(五)充分尊重群眾意見(jiàn)，為使購(gòu)房家庭對(duì)房屋所在樓棟結(jié)構(gòu)能夠全面了解，要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在附件二“房屋平面圖”中標(biāo)識(shí)消防門、過(guò)道、設(shè)備等部位。

　　(六)考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房裝修品質(zhì)對(duì)購(gòu)房家庭生活的重要影響，為避免因?yàn)閷?duì)裝飾裝修材料約定不細(xì)致、不明確而出現(xiàn)“貨不對(duì)版”的情況，合同示范文本附件六裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中，將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號(hào)(做法)等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列，方便買賣雙方能夠更清晰的將裝修標(biāo)準(zhǔn)固化，減少因約定不清出現(xiàn)“扯皮”的情況，讓購(gòu)房家庭實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，提高獲得感、幸福感、安全感。

　　三、進(jìn)一步規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作，明確銷售工作中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系

　　(一)在“特別提示”中增加要求，規(guī)定代持機(jī)構(gòu)按照《關(guān)于加強(qiáng)本市共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)管理的通知》(京建發(fā)〔2021〕419號(hào))的相關(guān)規(guī)定履行管理、監(jiān)督等職責(zé)，充分發(fā)揮代持機(jī)構(gòu)的積極作用，為購(gòu)房家庭營(yíng)造良好居住環(huán)境。

　　(二)在“術(shù)語(yǔ)解釋”中增加同住人的定義說(shuō)明，明確同住人是指購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人外的居住人。

　　(三)鑒于部分購(gòu)房家庭反映房屋計(jì)價(jià)方式單一的問(wèn)題，合同示范文本第六條“計(jì)價(jià)方式和價(jià)款”在原合同按照“套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”的基礎(chǔ)上增加了“按照建筑面積計(jì)價(jià)的內(nèi)容”。與此相對(duì)應(yīng)，預(yù)售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計(jì)價(jià)”時(shí)面積差異的處理方式，給買賣雙方提供多種計(jì)價(jià)方式的選擇。

　　(四)按照《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知(試行)》(京建法〔2022〕2號(hào))的要求，合同示范文本附件一第四條中明確違規(guī)出租主體責(zé)任到同住人，約定了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買家庭違規(guī)出租的處理辦法：不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)按時(shí)足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，違反規(guī)定且拒不改正的，丙方可暫停辦理本套住房的回購(gòu)和上市手續(xù)。

　　下一步，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將會(huì)同各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設(shè)委(房管局)加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)，切實(shí)做好合同示范文本的落地實(shí)施工作，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、購(gòu)房家庭及代持機(jī)構(gòu)規(guī)范使用示范文本簽訂買賣合同，維護(hù)各方的合法權(quán)益，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房配售工作良性循環(huán)。