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　　《蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》解讀

　　一、為什么要制定《蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》）？

　　答：隨著上世紀九十年代我市住房制度改革的不斷深化、房屋商品化屬性的日漸突顯，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場至今已歷任近20年。在這期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及從業(yè)人員的大量涌現(xiàn)，對于活躍我市的房地產(chǎn)市場，拉動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到了極大的推動作用。根據(jù)統(tǒng)計，目前我市存量房交易通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的約占80%，房屋租賃通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的約占90%，商品房銷售通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理的約占85%。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場飛速發(fā)展，而相應的管理措施嚴重滯后，導致我市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場存在著以下主要問題：

　　1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)展不均衡。其主要特點為：規(guī)模型企業(yè)數(shù)量逐年增加，以信息化為載體的管理模式在連鎖機構中運用普及。但另一方面大量無證無照“黑中介”并存，游離于政府相關部門管理視線之外，采用惡意競爭、欺詐客戶、套現(xiàn)騙貸等手段，擾亂了整個房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，致使整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的誠信度大幅下降，嚴重侵害了相關當事人的合法權益，同時極大擠壓了正規(guī)經(jīng)營機構的發(fā)展空間。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構準入條件的缺失，勢必將導致我市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的嚴重畸形發(fā)展，制約我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員從業(yè)素質(zhì)參差不齊，總體水平偏低。目前我市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員中，取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的人數(shù)僅300多名，通過蘇州市地方房地產(chǎn)經(jīng)紀人上崗培訓，取得我市房地產(chǎn)經(jīng)紀人上崗證書的計5209人，但實際從業(yè)人數(shù)2008年統(tǒng)計只有2875人。大量無專門職業(yè)技能的從業(yè)人員充斥目前我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，這類人員估計兩萬余人。由于這批人員非但沒有專業(yè)技能，而且有很大部分文化層次也不高，大多為社會閑散人員及外來務工人員，造成坑蒙拐騙侵害當事人利益的事件急劇上升。在處理這些事件中，由于這類人基本無固定從業(yè)機構，無法承擔相應的民事責任，導致受害人無法取得相應賠償，嚴重影響了社會穩(wěn)定。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)內(nèi)潛規(guī)則嚴重挑戰(zhàn)國家禁令。目前從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不管規(guī)模大小，在其自身發(fā)展的過程中，逐步形成了行業(yè)內(nèi)的一些潛規(guī)則。為此，國家、省在歷次房地產(chǎn)市場整頓工作中，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及從業(yè)人員參與炒賣房號、捂盤惜售、賺取差價，唆使、幫助買賣雙方隱瞞房價偷逃稅收等行為屢次明文禁止。但由于利益驅使且無相應的處罰依據(jù)，目前該類行為在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)內(nèi)仍然大量存在，嚴重挑戰(zhàn)國家政令的權威性。

　　4、原《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》與新的上位法存在沖突，不能再作為執(zhí)法依據(jù)。《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》依據(jù)原《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》的規(guī)定，對房地產(chǎn)評估機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都實施資質(zhì)管理。但是，由于2004年國家出臺《中華人民共和國行政許可法》后，規(guī)定了資質(zhì)作為行政許可的一個種類，必須要有法律、行政法規(guī)的規(guī)定。因此，《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》作了相應調(diào)整，對于房地產(chǎn)評估機構仍然實行資質(zhì)管理，而對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構則不再實施資質(zhì)管理。對于面廣量大的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構而無相應的市場準入條件，這將意味著從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務只要具有營業(yè)執(zhí)照即可開展業(yè)務，其結果將直接導致對《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》實施后建立的規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的沖擊。由于目前房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的誠信系統(tǒng)還未完全成型，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員缺乏必要的業(yè)務知識和職業(yè)操守，而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構所有的資金由于門檻降低也無法保證買賣雙方的交易安全，各類損害消費者的違規(guī)經(jīng)營行為有所抬頭。

　　綜上所述，為了進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權益，迫切需要重新制定《蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。

　　二、制定該《辦法》經(jīng)歷了哪些過程？

　　答：為了進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權益，房地產(chǎn)經(jīng)紀管理主管部門市房管局總結多年的管理工作實踐，通過深入調(diào)查研究，借鑒外省、市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的成功經(jīng)驗，草擬了《辦法》初稿。2008年12月30日市房管局將《辦法》送審稿報送市政府后，我辦隨即進入規(guī)章審核程序。書面征求了發(fā)展和改革、經(jīng)貿(mào)委、規(guī)劃局、建設局、公安局、財政局、物價局、市容市政局、工商局、地稅局等部門以及各縣級市、區(qū)人民政府的意見。同時，還專門聽取了市政協(xié)辦公室的意見,并在中國蘇州網(wǎng)及我辦網(wǎng)站上公開征求社會各界的意見。根據(jù)各部門和社會各界反饋的意見,我辦及時與市房管局對《辦法》送審稿進行了修改。鑒于該《辦法》涉及面廣，與廣大人民群眾的生活密切相關，為進一步提高政府立法工作的科學性、民主性，我辦于2009年8月26日專門組織召開本屆立法咨詢員座談會。會上，各位立法咨詢員重點圍繞《辦法》修改稿的立法指導思想，立法理念和目的，重點條款的合法性、合理性和可操作性等問題，提出了諸多意見和建議，對于修改完善《辦法》起到了重要作用。同時，我辦又于8月27日赴常熟市就《辦法》修改稿組織召開了由常熟市發(fā)展和改革、經(jīng)貿(mào)委、財政、規(guī)劃、建設、工商、公安、地稅、物價、城管等部門參加的座談會。在此基礎上，我辦會同房管局于9月3日再次召開市發(fā)展和改革、經(jīng)貿(mào)委、市房管局、規(guī)劃局、建設局、工商局、公安局、地稅局、財政局、物價局、市容市政局等部門以及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構座談會，廣泛聽取意見。經(jīng)多次修改和完善，形成了現(xiàn)在的《辦法》條文。后《辦法》于2010年1月5日經(jīng)市政府第33次常務會議討論通過。

　　???三、為什么要提高房地產(chǎn)機構的準入條件和建立備案制度？

　　答：為進一步維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權益，加強對房產(chǎn)經(jīng)紀市場的監(jiān)管，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條的規(guī)定，本《辦法》第六條對上位法進行了細化，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備下列條件：（一）有自己的名稱、組織機構；（二）有不少于15平方米的合法固定經(jīng)營場所；（三）有與業(yè)務范圍相適應的財產(chǎn)和經(jīng)費；（四）有3名以上具有房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。同時要求設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，應當向工商部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，應當依法設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構,并經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門備案。并在第九條、第十條、第十一條規(guī)定了房地產(chǎn)機構備案的要求。目的在于,一是監(jiān)管的重點由之前審查企業(yè)資質(zhì)管理向審查從業(yè)人員的資格管理轉變，實施房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員持證上崗制度，結合全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試工作，積極開展人員崗位培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì)，強化從業(yè)人員資格管理；二是對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的管理由事前審查向事后備案管理的轉變，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀信用信息管理系統(tǒng)，實行信用公示，加強行業(yè)自律，強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營行為和經(jīng)營活動的監(jiān)督管理。

　　四、建立房地產(chǎn)機構信用檔案制度的作用。

　　答：建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案是社會主義市場經(jīng)濟的要求，也是規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序，促進企業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要舉措。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案的建立，記錄和反映房地產(chǎn)行業(yè)信用狀況，建立良好的信用關系;同時，大力推進企業(yè)上網(wǎng)工程，加快企業(yè)信息化、網(wǎng)絡化進程，提高其現(xiàn)代化管理水平，以提升經(jīng)紀行業(yè)的綜合素質(zhì)和整體競爭力，進一步促進房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。因此，本《辦法》第八條第三款規(guī)定：市房產(chǎn)行政主管部門和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的財產(chǎn)和經(jīng)費、房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況等條件，按照國家和省有關規(guī)定，結合本市實際，劃分不同的業(yè)務信用等級，并向社會公示?！掇k法》第十四條明確：房產(chǎn)行政主管部門和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應當建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員信用檔案制度。房產(chǎn)行政主管部門應當對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的經(jīng)營活動進行檢查，并記入信用檔案。通過對房地產(chǎn)經(jīng)紀的信用狀況定期與不定期相結合的方式進行考核，可全面了解經(jīng)紀機構的經(jīng)營狀況、服務品質(zhì)、信用情況以及經(jīng)營地點及執(zhí)業(yè)人員的變化情況。對存在的問題經(jīng)查實后可及時責令整改或依照誠信制度勸其改正。建立信用檔案系統(tǒng)是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護消費者合法權益的又一舉措，是行業(yè)創(chuàng)建的有力抓手，可最大限度的激發(fā)機構的創(chuàng)建熱情，提升機構的創(chuàng)建動力、行業(yè)引領力和社會認知度，其最終目的是鼓勵企業(yè)創(chuàng)建品牌，使經(jīng)紀機構在誠實守信的基礎上做強做大。

　　五、為什么要實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人繼續(xù)教育制度？

　　答：我市房地產(chǎn)經(jīng)紀人繼續(xù)教育培訓工作起步是在2005年，確定每兩年為一個培訓周期，培訓的主要內(nèi)容有房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關政策、房地產(chǎn)實務、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務案例分析，以及與業(yè)務相關聯(lián)的新知識，如存量房網(wǎng)上管理的業(yè)務培訓等，反響很好。根據(jù)建設部、中國人民銀行《關于加強房地產(chǎn)中介管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房[321]）第二條：“嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度。要按照《人事部建設部關于<房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>的通知》(人發(fā)[2001]128號)和《關于轉變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關問題的通知》（建辦住房[2004]43號）的規(guī)定，繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試工作，加強注冊管理。各地要抓緊組織開展房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理考試和注冊工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織要建立健全對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的繼續(xù)教育制度，不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員整體素質(zhì)”的要求和房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍建設的實際出發(fā)，因此《辦法》第十五條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員應當根據(jù)市房產(chǎn)行政主管部門的規(guī)定，接受職業(yè)繼續(xù)教育，提升執(zhí)業(yè)技能和業(yè)務素質(zhì)。

　　六、為什么要建立存量房網(wǎng)上管理制度和資金監(jiān)管制度？

　　答：根據(jù)《關于批轉進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序若干規(guī)定的通知》蘇府〔2006〕152號文件和建住房〔2006〕321號文件精神要求：加強房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)建設，加快建立存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)，推行存量房供求信息網(wǎng)上公開掛牌、經(jīng)紀服務委托與交易合同網(wǎng)上簽約備案制度，實行交易資金監(jiān)管。因此，本《辦法》第十九條規(guī)定：存量房交易推行計算機信息網(wǎng)絡管理和資金監(jiān)管制度。通過存量房買賣網(wǎng)上管理系統(tǒng)平臺的建設，為買賣雙方、經(jīng)紀機構和管理部門提供了更為便捷、高效、規(guī)范、透明的服務，實現(xiàn)了對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的誠信行為進行實時監(jiān)管、房地產(chǎn)買賣信息及時采集與發(fā)布、通過制定電子化格式文本強化了交易主體的權利與責任約束、規(guī)范了交易流程和實現(xiàn)交易簽約的網(wǎng)上備案，提升了工作效率和質(zhì)量。同時保障存量房買賣當事人的合法權益，加大對存量房交易資金的政府監(jiān)管力度。

　　七、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在《辦法》中所起的作用有哪些？

　　答：在實踐中，房地產(chǎn)市場的管理僅靠政府部門的管控還是不夠的，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也應當發(fā)揮行業(yè)自律作用，協(xié)助政府部門監(jiān)管，積極引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構增強社會責任感、主動配合政府部門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為。目前，行業(yè)協(xié)會的自律作用越來越重要，行業(yè)協(xié)會由于對自身的市場和行為比較了解，同時也有一定的威信和影響力。因此，《辦法》草案第五條第四款規(guī)定：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員規(guī)范服務、合法經(jīng)營，遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德，并接受房產(chǎn)行政主管部門的業(yè)務指導。

　　八、違反該《辦法》的行為，《辦法》是如何規(guī)定處罰的？

　　答：(一)明確了主管管部門及其工作人員的責任。《辦法》第三十一條規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，由其所在單位或者上級主管部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

　?。ǘ┟鞔_管理相對人的責任?！掇k法》第二十七條、第二十八、第二十九條、第三十分別對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未按規(guī)定備案、聘用不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格的人員或者未為其辦理注冊手續(xù)、以個人名義接受委托、收取費用的以及違反《辦法》第二十五條禁止行為之一的，規(guī)定了限期改正、罰款等法律責任。