什么是帶押過戶公積金貸款？ 2021年帶抵押過戶實(shí)例
2024-06-06
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更新時間：2024-06-06 12:52:49作者：未知
《關(guān)于我市開展存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)工作 進(jìn)一步做好“帶押過戶”的通知》解讀文本
一、為什么要制定《關(guān)于我市開展存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)工作 進(jìn)一步做好“帶押過戶”的通知》?
為進(jìn)一步落實(shí)《關(guān)于我市開展存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)工作的通知》(成住建規(guī)〔2022〕1號)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)存量房“帶抵押過戶”登記服務(wù)工作的通知》(成自然資發(fā)〔2023〕6號)文件精神，優(yōu)化營商環(huán)境，保障交易安全，降低交易成本，提升登記效率，維護(hù)買賣雙方及各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、《通知》適用于什么范圍?
適用于在我市進(jìn)行存量房買賣交易時買賣雙方為個人并需要對交易貸款資金進(jìn)行監(jiān)管的情形。
三、《通知》規(guī)定存量房交易貸款資金監(jiān)管工作流程?
我市存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)模式為政府監(jiān)管，監(jiān)管賬戶設(shè)立在成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下屬的租賃服務(wù)中心。賣方貸款銀行為賣方銀行、買方貸款銀行為買方銀行、資金監(jiān)管銀行為監(jiān)管銀行。賣方銀行、買方銀行還包含省市公積金中心。
賣方在取得賣方銀行“帶押過戶”同意后，買賣雙方根據(jù)通過網(wǎng)上簽訂的存量房買賣合同(經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同)向買方銀行申請貸款，買賣雙方到監(jiān)管銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、選擇還貸模式、辦理自有資金監(jiān)管，買方銀行在交易雙方完成存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記后將貸款資金劃轉(zhuǎn)至政府部門在監(jiān)管銀行開設(shè)的存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶中，監(jiān)管銀行根據(jù)買賣雙方選擇的還貸模式對貸款資金和自有資金本息進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。
四、《通知》規(guī)定如何選擇存量房交易貸款資金監(jiān)管?
(一)交易雙方當(dāng)事人可以自愿選擇是否將存量房交易貸款資金納入監(jiān)管、是否選擇“帶押過戶”模式。選擇存量房交易資金監(jiān)管+“帶押過戶”模式的，存量房買賣合同中簽訂的存量房交易自有資金和貸款資金應(yīng)當(dāng)全額納入監(jiān)管。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成的存量房交易，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合做好“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管的宣傳、引導(dǎo)和解釋等服務(wù)工作，不得誘導(dǎo)、阻礙交易雙方當(dāng)事人。
交易雙方當(dāng)事人選擇“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)模式的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合，不得人為設(shè)置障礙。
五、《通知》規(guī)定哪些銀行可以辦理“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管?
(一)賣方銀行、買方銀行采取自愿加入原則，應(yīng)同時滿足以下條件：
1、屬于具備發(fā)放個人住房貸款資格的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu);
2、能夠配合建立存量房交易貸款資金監(jiān)管系統(tǒng)，滿足開展“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的信息實(shí)時互通共享的條件;能使用電子印章，滿足辦理線上“無紙化”業(yè)務(wù)的工作需求;
3、自愿與成都市房屋租賃服務(wù)中心簽訂服務(wù)協(xié)議，并嚴(yán)格按照工作流程履行工作職責(zé)，自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
(二)滿足以上條件的賣方、買方銀行將由成都市房屋租賃服務(wù)中心納入“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)參與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)名單。
(三)監(jiān)管銀行為目前依規(guī)開展存量房交易自有資金監(jiān)管服務(wù)的銀行。
辦事群眾可通過成都住房租賃交易服務(wù)平臺(https://zw.cdzjryb.com/funi-trading-web/)買賣-我要貸款板塊查詢參與銀行名單和辦理要件。
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六、“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管辦理的流程是怎樣的?
存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)和“帶押過戶”共分三種情形五種模式：
(一)情形一：買賣雙方均有貸款(含貸款銀行不同，涉及跨行轉(zhuǎn)賬)
模式1：用自有資金和貸款資金共同還貸
模式2：只用自有資金還貸
模式3：只用貸款資金還貸
(二)情形二(模式4)：賣方有貸款，買方無貸款。
(三)情形三(模式5)：買方有貸款，賣方無貸款。
《通知》附件《存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)+“帶押過戶”工作流程和工作職責(zé)》明確了每種情形中參與各方的工作流程、操作方式、工作職責(zé)，各個節(jié)點(diǎn)信息推送內(nèi)容等。
七、情形一的三種模式有什么區(qū)別?
買賣雙方均有貸款的情形有三種還款模式可選，一是自有資金和貸款資金共同還貸，主要針對賣方未還貸款金額較多，單獨(dú)一種資金不足以償還貸款的情形;二是只用自有資金還貸。自有資金優(yōu)先還款，貸款資金放款后賣方即能收到房款。優(yōu)點(diǎn)是對貸款資金進(jìn)行監(jiān)管，確保賣方收到剩余房款保障交易安全;三是只用貸款資金還貸，優(yōu)點(diǎn)是貸款資金放款前賣方即能收到首付款，剩余的貸款資金先償還賣方銀行的貸款剩余部分再劃到賣方賬戶。
買賣雙方到監(jiān)管銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議時，監(jiān)管銀行會根據(jù)賣方未還貸款金額情況指導(dǎo)買賣雙方選擇還貸模式。
八、交易終止如何解除資金監(jiān)管?
解除貸款資金監(jiān)管分為以下五種情況：
(一)在存量房轉(zhuǎn)移登記受理前，存量房買賣網(wǎng)簽合同或存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在約定期限內(nèi)，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實(shí)后將資金本息退回至買方賬戶。
(二)在存量房轉(zhuǎn)移登記受理后，尚未完成登簿發(fā)證的，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人須先到不動產(chǎn)登記中心申請撤回存量房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，再按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實(shí)后將資金本息退回至買方賬戶。
(三)房屋交易審核不予通過或不動產(chǎn)登記中心作出存量房轉(zhuǎn)移登記不予受理、不予登記等情形的，交易當(dāng)事人按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實(shí)后將資金本息退回至買方賬戶。
(四)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書證明房屋交易合同已解除或確認(rèn)無效的，交易當(dāng)事人任一方可持生效法律文書證明單方申請解除資金監(jiān)管手續(xù)。
(五)交易雙方因交易糾紛造成交易中止或終止的，在交易雙方未達(dá)成一致意見或形成人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))生效法律文書前，資金監(jiān)管部門暫停劃轉(zhuǎn)交易資金。
九、監(jiān)管資金一般什么時間到賬?
存量房轉(zhuǎn)移登記完成，買方銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書后應(yīng)及時將買方貸款資金劃撥到監(jiān)管銀行監(jiān)管賬戶中。監(jiān)管銀行根據(jù)買賣雙方選擇的還貸模式對貸款資金和自有資金本息進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)在收到買方銀行貸款資金后5個工作日內(nèi)完成所有資金劃轉(zhuǎn)。
十、《通知》規(guī)定監(jiān)管的貸款資金利息如何分配?
存量房交易貸款資金在存量房交易資金監(jiān)管賬戶存續(xù)期間產(chǎn)生的利息按監(jiān)管銀行同期活期存款利率進(jìn)行計(jì)息，交易完成，監(jiān)管資金本息歸賣方所有。
十一、存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)收費(fèi)嗎?
存量房交易貸款資金監(jiān)管不收取任何費(fèi)用。
十二、《通知》何時開始施行?
《通知》自2024年7月5日施行，有效期三年。
解讀機(jī)構(gòu)：成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
解讀人：黃婉，葉子 聯(lián)系電話：86280079，61881338