不動產(chǎn)抵押設立要件主要包括：
1、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權(quán)利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)；
2、抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設定抵押權(quán)，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》等相關法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作抵押的。
A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn)；
B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；
C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產(chǎn)；
E、產(chǎn)權(quán)關系不清或有爭議的財產(chǎn)；
F、來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn)；
G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。
3、價值評估應該公允。抵押物的價值應該經(jīng)過具有評估資格的評估機構(gòu)進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔保價值；
4、辦理抵押登記。依照我國法律，不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記。
注意：不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記時，抵押權(quán)不設立，但不影響抵押合同的效力。
