（1）房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓)這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。
（2）商品房預(yù)售違法的。
（3）在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。
（4）其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。
如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。
對(duì)以下這些特殊情形，我們應(yīng)具體分析情況，而不應(yīng)該一概認(rèn)為無(wú)效。
1、房屋買(mǎi)賣未采用書(shū)面形式。
2、賣方轉(zhuǎn)讓沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)的房屋買(mǎi)賣合同。
3、沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。
4、房屋共人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。
5、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋的合同。
6、城市公房私自買(mǎi)賣的問(wèn)題。
