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回遷房就是開發(fā)商征收土地時(shí)，以回遷的方式補(bǔ)償給被拆遷人的住房;商品房是由開發(fā)商自己出售的房屋。

理論上，大凡樓盤都是征地拆遷而來，因此每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)，而外觀上，許多回遷房的樓盤設(shè)計(jì)與裝修的質(zhì)量也會(huì)略低于甚至明顯低于同一地塊上的商品房。

回遷房，商品房需要在房管局登記入冊(cè)，由此回遷房和商品房的流轉(zhuǎn)方式也都大體一樣。

沒出房產(chǎn)證，回遷的被拆遷人(一般被叫做回遷民)手持的是拆遷補(bǔ)償合同。

在20多年前的住房標(biāo)準(zhǔn)下，兩居室以56平方米為標(biāo)注，三居室以80平方米為標(biāo)準(zhǔn)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展，所以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。

對(duì)于危房改造回遷的房屋，按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置，有些地方會(huì)規(guī)定原住房面積不足40平方米的按照40平方米計(jì)算。

如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當(dāng)年房改成本價(jià)，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計(jì)算。

回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價(jià)計(jì)算，不再扣除工齡等因素。

回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格購買。

對(duì)于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。

綜上，回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。

其實(shí)區(qū)別只在于開發(fā)商的銷售目的，法律性質(zhì)上說，只要回遷房沒有被政府定性為保障性住房、廉租房，一般來說和商品房沒有區(qū)別。

有些開發(fā)商以“樓盤屬于回遷房”為理由，雖然已經(jīng)交付了回遷房房產(chǎn)，但遲遲不給被拆遷人辦理房管局登記，實(shí)際是站不住腳了。

這種情況下，被拆遷人可以進(jìn)行一次確權(quán)訴訟，強(qiáng)制要求開發(fā)商過戶登記。

如果回遷房，跟商品房都辦理完畢房產(chǎn)證，那交易都一樣。

如果沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的僅僅是合同，無論是對(duì)被拆遷人來說，還是對(duì)想購買回遷房的二手房買家來說，都有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

但回遷房一般來說都比商品房要便宜，對(duì)于許多被拆遷人來說回遷房可能也并不是實(shí)際住房，這種情況下往往會(huì)放松警惕缺乏維權(quán)欲求。

其實(shí)我們還是建議盡早辦理過戶，畢竟鐵打的樓盤流水的開發(fā)商，許多開發(fā)商售樓完畢就解散了企業(yè)，到這時(shí)想要維權(quán)就只能自己去房管局、國土局等各個(gè)部門間咨詢辦理，耗時(shí)耗力，更無法求取開發(fā)商支付違約金。

回遷房買賣注意事項(xiàng)回遷房也是可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)買賣的，在二手市場上，回遷房約占整個(gè)二手市場的10%。

而這些回遷房總體分兩種情況：

一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;

另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議而未取得房產(chǎn)權(quán)證的。

作為第1種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的房產(chǎn)證

這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，房產(chǎn)證是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。

因此有房產(chǎn)證的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。

然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者注意防范其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手房買賣交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和登記的。

因?yàn)樵擃惢剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的合同法意義上的商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可，法律上說即是沒有民法典上的效力。

因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待房產(chǎn)證出來后才能做真正的過戶交易。

許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為購買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時(shí)候一定能夠真正過戶，這對(duì)購買者來說具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。

部分的回遷房存在尚未有房產(chǎn)證的問題，或者當(dāng)取得真正的房產(chǎn)證時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。

因此，當(dāng)你需要購買回遷房的時(shí)候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去一些有信譽(yù)的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。