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隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》在長期適用中的逐步深入人心，以及《土地管理法》相關(guān)輔助性政策文件的長期實踐，土地、房屋的征收行為已逐漸變得有法可依，至少是有規(guī)、有文可依。

然而道高一尺，魔高一丈，不安分的地方政府又將視線轉(zhuǎn)向了對新概念、新名詞的創(chuàng)設(shè)，即發(fā)明了所謂“協(xié)議拆遷”的新模式。

那么，協(xié)議拆遷究竟是怎么回事兒?在明律師為你逐一揭穿其中的種種陰謀……

敲黑板劃重點之一：協(xié)議拆遷，用心險惡

首先明確一點，協(xié)議拆遷并不是一個嚴(yán)謹?shù)姆筛拍睢?/p>

換言之，翻遍各本法條，也找不出協(xié)議拆遷這么一個詞來。

這里所說的協(xié)議拆遷，是指與征收拆遷相對應(yīng)的拆遷情形。

即拆遷人為政府部門以外的普通民事主體，通過與被拆遷人訂立民事協(xié)議的方式實現(xiàn)對其房屋拆遷的情形。

我們之所以說這一招“用心險惡”，主要理由有3點：

第一，拆遷人是普通民事主體，意味著其拆遷行為不受行政法律規(guī)范的規(guī)制和束縛，具有很大的自主靈活空間。

譬如根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對城市的房屋實施征收拆遷，房屋征收部門是要遵循嚴(yán)格的法定程序行事的。

該有的程序、步驟，一個也不能少，一步也不能跳過。

再譬如根據(jù)《土地管理法》《土地管理法實施條例》《征收土地公告辦法》等的規(guī)定，對集體土地實施征收，同樣要按照更為復(fù)雜的程序慢慢推進，著急不得，隨意不得，否則就會被被征收人抓住訴一個行政行為違法，政府就會面臨吃不了兜著走的遭遇。

然而“協(xié)議拆遷”就不存在這許多麻煩，拆遷人是村委會之類的非行政機關(guān)，其拆遷行為不受“依法行政”原則的約束，甚至屬于“民意”——只要協(xié)議達成雙方愿意，從法理上講，怎么干都行。

故此，這類拆遷從效率上往往會顯著高于征收項目，就是因為其可以免除聽證、評估等等紛繁復(fù)雜的法定程序。

即使有程序性事項，那也是“約定”的，對于拆遷人來說，這無疑是重大的利好。

而反觀被拆遷人這邊，就難免會失去法定程序所設(shè)置的重重權(quán)益保護機會，落得個權(quán)益遭受肆意侵犯、踐踏的不利結(jié)局。

第二，達成的“拆遷補償協(xié)議”性質(zhì)為民事協(xié)議，而不屬于行政性的協(xié)議，拆遷人的履約壓力小，被拆遷人的維權(quán)更困難。

面對一份行政性的協(xié)議，即通常的政府一方為主體簽訂的征收補償協(xié)議，如果履行發(fā)生爭議，政府是要依照《行政訴訟法》的規(guī)定當(dāng)被告的。

因此在實踐中，這類協(xié)議一旦簽訂，實際履行的幾率很高，尤其在一些法治環(huán)境較好的大城市，幾乎沒有不履行承諾給房給錢的，理由就在于政府不能輕易輸官司，它輸不起，敗訴背后就是最可怕的黨紀(jì)政紀(jì)處分甚至是刑事責(zé)任。

而普通的民事主體則不然，屬于天塌不怕的地位——沒履約，被拆遷人訴了又如何?開發(fā)商可以要錢沒有要命一條，村委會班子解散了沒交接新村委會不了解情況……凡此種種，被拆遷人又能如何?實踐中，民事協(xié)議得不到履行是常有的事兒，如同家常便飯一樣。

被拆遷人的補償權(quán)益的保護，可謂無從談起，只能拼人品和運氣了。

第三，政府藏在拆遷人背后，實際用地項目不耽誤。

對于征收項目，被征收人如果對補償不滿可以合理的選擇當(dāng)當(dāng)“釘子戶”，通過團結(jié)集體的力量來向項目方施加壓力，逼迫其基于工期不能耽擱的考慮來增加些補償。

此時，政府不敢輕易下手強拆，因為程序沒走到強拆都是違法的，回過頭來政府就要吃官司。

而在協(xié)議拆遷項目中，政府則選擇藏在拆遷人的身后，任由拆遷人去“沖鋒陷陣”，施展各種方法向被拆遷人施壓。

政府只需要坐收漁翁之利就可以了。

問題是，村委會實施土地騰退的目的當(dāng)真是重新進行分配、利用么?當(dāng)然不是，大的建設(shè)項目往往就在后面等著呢，村委會、村民對涉案土地根本沒有說話的資格了。

螳螂捕蟬，黃雀在后，系此類拆遷的真實寫照。

敲黑板劃重點之二：協(xié)議拆遷，如何應(yīng)對?

我們知道了協(xié)議拆遷這一新招數(shù)的歹毒用意，那么廣大被拆遷人又該如何應(yīng)對呢?在明律師這里只提3點最重要的，供大家參考：

其一，補償不滿意，任何文件都不要簽字。

協(xié)議拆遷之關(guān)鍵命門，在于“協(xié)議”。

沒協(xié)議，它就沒法拆遷。

開發(fā)商沒法拆，村委會也沒法拆，當(dāng)然違法暴力強拆的行徑除外。

對于處于弱勢地位的被拆遷人而言，法律仍是保護自身合法權(quán)益的唯一利器。

那么，我們就必須確保自己在法律層面上的絕對優(yōu)勢地位，迫使拆遷人陷入違法、非法的境地與我們博弈。

鑒于實踐中此類“協(xié)議拆遷”所涉的文本千變?nèi)f化、名頭眾多，缺乏法律專業(yè)知識的被拆遷人很難準(zhǔn)確識別，最好的辦法，就是任何文件都不輕易簽字，除非補償?shù)轿涣?、滿意了。

其二，及時聘請專業(yè)征收維權(quán)律師幫助協(xié)商、談判。

對于這種項目，自學(xué)法律加以應(yīng)對這條路是不靈的，因為人家拆遷方就沒打算按法律來，雞同鴨講之事還是不干的好。

況且，村委會、開發(fā)商的背后往往是牽一發(fā)而動全身的重大建設(shè)項目，博弈、談判的難度相較于一般征收項目絕對是有過之而無不及。

面對此種情形，聘請專業(yè)征收維權(quán)律師出馬便是勢在必行的了，因為她們大多是協(xié)商談判專家，在這方面的經(jīng)驗、見識要顯著強于被拆遷人。

其三，要適時調(diào)整補償期望，能走就走。

“死磕”之事，本就風(fēng)險極大。

若是為法律而“死磕”，尚不至于有太大事兒。

但為補償數(shù)額博弈，無異于走鋼絲一般步步驚心。

本所黃艷律師代理的一起“舊村改造”案件中，被拆遷人先后遭遇了斷水?dāng)嚯姟嗦贰⑼趬δ_、株連式逼遷、稅務(wù)處罰甚至計劃生育領(lǐng)域的社會撫養(yǎng)費處罰等諸多“花式逼遷”手腕，全家三親六故大大小小幾乎無一幸免。

能走就走，能簽就簽，互諒互讓，也本是“博弈”之事的道理所在。

自然，我們是法治國家，凡事得依法而為，這個理論、原則，與協(xié)議拆遷之事的客觀存在，大約并不矛盾吧。