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案情簡介

俞先生系某市某村村村民，家庭成員包含妻子(已去世)、二兒三女。2016年5月，俞先生因病去世。涉案房產位于村莊，該房屋辦理了集體土地建設用地使用證，批準使用期限為長期。1999年林先生將涉案房屋出售后，俞先生及其共同生活家人搬到涉案房屋居住使用房屋至今。期間，俞先生之子分別對各自居住使用的房屋陸續(xù)進行裝修改造增加生活設施。2012年4月，因涉及項目建設，建設公司與俞先生之子訂立《補償協(xié)議書》。2016年5月19日，俞先生去世。涉案房屋按俞先生子女協(xié)商，根據現狀由俞先生的兩個兒子各一半。

2013年2月，鎮(zhèn)人民政府與俞先生之子簽訂《房屋征用合同》，合同主要約定：因建設需要，需要征用俞先生之子共有的現有住房及附屬設施，由坑邊村負責為安排置換住房2幢(俞先生之子各1幢修)，因土地使用權證上標明的產權人為林先生，被安置方應提供相關的轉讓證明材料。

林先生認為與俞先生從未有過房屋買賣的約定，涉案房屋建設用地使用證系本人，后來是借給親戚俞先生一家所住。根據房屋買賣的相關規(guī)定，沒有實際辦理土地使用權轉讓手續(xù)，該轉讓無效。

俞先生之子作為原告向法院提起訴訟，要求確認俞先生與林先生的房屋買賣合同合法有效。

法院判決

此案經過一審、二審法院審理后，法院確認俞先生與林先生的房屋買賣合同合法有效，目前房屋歸屬俞先生之子共有。

律師分析

任何買賣都應當履行公平、誠信的基本原則。農村房屋買賣不同于商品房買賣，法律對其有一定的限制。最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第五點關于物權糾紛案件的審理第(一)項關于農村房屋買賣問題第19規(guī)定：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區(qū)，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定?！?/p>

最高人民法院會議紀要對本集體經濟組織成員之間出售房屋并未規(guī)定無效，本案雖然涉案房屋建設用地使用權未辦理變更登記，根據法律規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力。故俞先生與林先生之間的買賣涉案房屋行為有效，未辦理登記不影響房屋買賣合同的效力，只是物權變動不發(fā)生法律效力。涉案房屋被征用不屬于合同履行過程中出現重大情勢變更。綜合涉案房屋實際居住使用情況、俞先生法定繼承人的意見和所在村委會、鎮(zhèn)政府安置補償協(xié)商過程中對于房屋使用的意見，俞先生之子按現狀應當享有涉案房屋各一半使用權。