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一、延期交付與占有改定有關(guān)系嗎?

延期交付與占有改定沒有關(guān)系，因?yàn)檫@是兩種不同的法律概念，占有改定是指在動產(chǎn)交易中，出讓標(biāo)的物時(shí)，出讓人基于生產(chǎn)、生活的需要仍需繼續(xù)占有動產(chǎn)，此時(shí)雙方可以通過協(xié)議，使受讓人取得動產(chǎn)之間接占有，以取得現(xiàn)實(shí)交付而取得所有權(quán)。占有改定的構(gòu)成要件是：

1、讓與人與受讓人達(dá)成移轉(zhuǎn)動產(chǎn)所有權(quán)的合意。一般通過買賣或讓與擔(dān)保的設(shè)定，使受讓人取得動產(chǎn)的所有權(quán)。

2、讓與人成為占有媒介人，從而繼續(xù)占有動產(chǎn)。動產(chǎn)所有權(quán)雖已轉(zhuǎn)讓于受讓人，但讓與人仍然是動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)直接占有人，占有改定的產(chǎn)生在于經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的一種混合交易，所有權(quán)人將一項(xiàng)動產(chǎn)出賣給買受人，而買受人同時(shí)又將該物出租給出賣人。這樣做的目的是為了使出賣人既可以獲得賣價(jià)，又可以獲得使用該物的權(quán)利;而買受人既可以獲得物的所有權(quán)，又可以獲得租金。同時(shí)滿足雙方當(dāng)事人的需要，將法律關(guān)系簡化，確定為占有改定制度。可見，受讓人之所以同意以占有改定方式受讓該動產(chǎn)，在于能使讓與人繼續(xù)直接占有、使用該物;如讓與人以占有改定方式繼續(xù)間接占有，則此目的難以實(shí)現(xiàn)，只能成立指示交付。

3、通過特定契約使受讓人獲得間接占有。此處的特定契約并非訂立單純的無法律關(guān)系存在的間接占有契約，而是達(dá)成租賃、借用、保管、讓與擔(dān)保等特定法律關(guān)系的合意，否則，抽象的改定不能使受讓人取得間接占有，故不能使其取得所有權(quán)。特定契約標(biāo)志著占有媒介關(guān)系的產(chǎn)生，讓與人正是基于特定契約才得以繼續(xù)占有已經(jīng)出讓的動產(chǎn)。就占有改定的效力而言，它雖然作為觀念交付的一種，但仍是交付方式之一，應(yīng)產(chǎn)生與直接交付相同的效果，標(biāo)明物權(quán)的移轉(zhuǎn)。雖然占有改定的公示性欠缺難以反映出權(quán)利真相，但在與物權(quán)移轉(zhuǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)上卻與直接交付的處理原則相同。雖然讓與人仍然繼續(xù)占有動產(chǎn)，但當(dāng)動產(chǎn)非因?yàn)樽屌c人的過錯(cuò)而滅失時(shí)，由于受讓人是真正的權(quán)利人，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)由其承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任移轉(zhuǎn)的時(shí)間，應(yīng)界定在雙方合意達(dá)成占有改定的契約生效之時(shí)。假若該契約無效，則不產(chǎn)生占有改定的效力。

二、二手房中買方要注意什么?

1、草率的簽訂買賣合同。

二手房交易是一個(gè)復(fù)雜的過程，無論買方還是賣方，都很難輕易的相信對方的誠信。買方的風(fēng)險(xiǎn)最多，因?yàn)楦鶕?jù)一般的交易習(xí)慣，往往都是買方先履行交納定金、收付款的義務(wù)，然后才能辦理過戶手續(xù)。約定辦理過戶手續(xù)的流程、期限以及違約責(zé)任就變得十分重要。

除此之外還要注意諸如戶口、產(chǎn)權(quán)、抵押、稅費(fèi)等等一系列復(fù)雜的問題，在這種情況下如何最大限度的保障買方利益，就是首先要考慮并寫入合同的事情。

2、輕易的相信中介或者賣家的口頭承諾。

中介公司提供的是居間服務(wù)，它的主要內(nèi)容包括房源和各項(xiàng)手續(xù)，居間促成買賣交易(一般以訂立合同為標(biāo)志)，在這種情況下，中介人員為了賺取傭金，極力促成買賣交易，主動地幫助賣家掩蓋買賣交易中的風(fēng)險(xiǎn)。賣家則急于出售房屋，取得購房款，也往往對房屋的抵押、承租、質(zhì)量瑕疵、產(chǎn)權(quán)瑕疵等等問題進(jìn)行隱瞞，知道大部分錢款進(jìn)入賣方控制中，買方可能才發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)時(shí)候維權(quán)就比較晚了。

基于以上原因，賣方和中介公司常常就一些問題作出虛假承諾，以打消買方的顧慮，促成交易。這些口頭承諾在發(fā)生糾紛后很難作為證據(jù)提交給法院，導(dǎo)致很多業(yè)主因此吃了啞巴虧。同樣的問題不光發(fā)生在二手房買賣交易過程中，也發(fā)生在生活的方方面面，在這種情況下，我們一定要要求對方把口頭承諾寫進(jìn)合同。如果他不敢寫，其中恐怕就有很大風(fēng)險(xiǎn)了。

3、發(fā)生糾紛后言辭沖動或者避而不見。

在當(dāng)代的社會，目前如果一定要購買房屋的話，雙方當(dāng)事人首先是需要關(guān)于房屋買賣方面的一些問題達(dá)成一致的意見，然后才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行交付而不動產(chǎn)的交付，使其獲得房屋所有權(quán)的一個(gè)非常關(guān)鍵性的問題。不動產(chǎn)交付的話是不會涉及到占有改定，占有改定主要指的就是動產(chǎn)的交付。