開發(fā)商“高價(jià)”征地的背后你了解嗎,農(nóng)民是不是真的賺了?
2024-05-30
更新時(shí)間:2024-05-30 22:39:23作者:未知
?一般來講,征收的主體是縣級以上人民政府,征收性質(zhì)屬于公共利益征收。但有時(shí)候,會出現(xiàn)另一種征收情況,即商業(yè)征收,開發(fā)商來征地。相較于前一種征收,開發(fā)商給出的補(bǔ)償往往高得多。為什么開發(fā)商愿意出高價(jià)征地?有誰考慮過這個(gè)問題?到底是農(nóng)戶賺了,還是開發(fā)商賺了?
有的農(nóng)戶樂得領(lǐng)一大筆錢,進(jìn)城生活,做點(diǎn)小生意。但也有的農(nóng)戶不愿意征地,擔(dān)心沒有土地以后,生活沒有穩(wěn)定保障。也有農(nóng)民擔(dān)心,開發(fā)商征地合法嗎?可以不同意征地嗎?
土地征收,開發(fā)商開價(jià)20萬一畝,為啥農(nóng)民不愿騰地?
劉先生家住河北某地農(nóng)村,家有4畝耕地,一直耕種了幾十年,生活來源不僅僅主要靠這幾畝土地的收益,土地用來種植果樹,一年一畝地還能創(chuàng)收上萬元。
最近,村里搞開發(fā),村委告知土地要被征收用作他用。緊接著開發(fā)商的人員就進(jìn)村一戶一戶給村民談補(bǔ)償?shù)氖乱?,并要求跟他們簽協(xié)議。補(bǔ)償給得不低啊,一畝良地給了20萬,很多人都覺得滿意趕緊簽了字去拿錢。
但是劉先生稍有猶豫,他考慮的不是眼前利益?!板X領(lǐng)了是不少,可是祖輩相傳的土地可就沒有了,讓子孫后代將來吃啥喝啥啊?這不是敗家子嗎?”
劉先生自己也算了一筆賬?,F(xiàn)在發(fā)展這么快,物價(jià)年年漲,20萬又能花幾年?買房?縣城一套房也不止20萬。做生意?現(xiàn)在生意可不好做,關(guān)門倒閉的不少。存銀行,利息也沒幾個(gè)。還不如有一塊土地,種點(diǎn)糧食,收多收少,總有口飯吃?!艾F(xiàn)在地里搞點(diǎn)經(jīng)濟(jì)作物,收入也不錯(cuò),征地后,可就沒這個(gè)事了?!?/p>
要錢還是要地?農(nóng)民朋友各有各的看法。不過我們首先忽略了兩個(gè)重要的問題:開發(fā)商征地的合法性,以及看似高額的土地補(bǔ)償,對于是農(nóng)戶將來生活的影響究竟有多大?
一、開發(fā)商能否成為征收主體?
開發(fā)商有權(quán)利來征收農(nóng)村的土地嗎?征收補(bǔ)償協(xié)議到底跟誰簽是合法的?帶著這些問題我們往下看。
集體土地到底是誰來征收呢?也就是征收主體。我國《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第一款、第三款:征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后,由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施,并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?,在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。
市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案,會同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案,在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告,聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施。
征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。
《國有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定,市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工,互相配合,保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
從上面的法條得知,開發(fā)商不可能成為征收土地的主體,甚至連村委會也無權(quán)自主進(jìn)行土地征收,征收土地至少是縣一級行政主體單位開展實(shí)施。
二、開發(fā)商能否與農(nóng)戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議呢?簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是否具有法律效力?
雖然開發(fā)商不能成為征收土地的主體,但是現(xiàn)實(shí)中的確普遍存在開發(fā)商直接與村民簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的情況。
如前所述,劉先生家所在地就是開發(fā)商直接進(jìn)村跟村民協(xié)商征地補(bǔ)償事宜,就連村委會也沒有參與。要說開發(fā)商跟村民簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議有合法的情況,也有不合法的情況。
合法的情況是,開發(fā)商與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議前得到了征收主體(通常是國土資源部門)的授權(quán),并會同地方政府、村委會主導(dǎo)參與征收各項(xiàng)工作。這樣簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是合法的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策法規(guī)確定的。
而另一種,就是劉先生家遇到的情況,沒有看到或者被通知了解任何征收土地相關(guān)公告、通知,在政府沒有任何征地規(guī)劃前提下開發(fā)商直接進(jìn)村來找村民“買”地,給的價(jià)格十分誘人。村委會也默許這樣的情況發(fā)生。這種情況開發(fā)商就屬于違法收地。
表面上以高于國家標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格找村民簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議,之后將得來的土地迅速找政府部門申報(bào)土地轉(zhuǎn)用相關(guān)手續(xù),將違法收得的土地神不知鬼不覺地變成合法,進(jìn)而大肆商業(yè)開發(fā)。
那個(gè)時(shí)候,這塊地的價(jià)值就被開發(fā)商炒高了。原來的農(nóng)戶不僅得不到這塊土地的收益(比如變成熱門區(qū)塊后,農(nóng)產(chǎn)品更好販賣,做小生意獲益更多),而且你還得轉(zhuǎn)過來買開發(fā)商的高價(jià)房,把錢吐回去。
開發(fā)商開出的20萬一畝的土地征收價(jià)格,的確是很誘人,但是這協(xié)議可真不能隨意簽訂。劉先生的考慮并非毫無道理。
愛土律師提請廣大農(nóng)民朋友,天上不會無故掉餡餅,開發(fā)商能給高補(bǔ)償,很可能說明您所在的這塊地不久后將是經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域,切不能掉進(jìn)開發(fā)商違法征地的陷阱里去,土地是農(nóng)民的根,子孫后代的福,細(xì)水長流方能發(fā)家致富、源遠(yuǎn)流長。