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在征地拆遷過(guò)程中，居于主導(dǎo)且強(qiáng)勢(shì)地位的征收方總是頻頻出招，力求早日促成被征收人的簽協(xié)議搬家。

對(duì)于表露出對(duì)補(bǔ)償安置政策不滿意、不接受態(tài)度的被征收人，它們更是會(huì)寄出種種“套路”“手段”，來(lái)盡力避免“釘子戶”的新生。

那么，實(shí)踐中征收方究竟都慣用哪些“錦囊妙計(jì)”呢?被征收人又該如何看待和應(yīng)對(duì)這些現(xiàn)象的長(zhǎng)期存在呢?

招數(shù)一：上門入戶政策宣講

上門挨家挨戶“做工作”是征收方在項(xiàng)目啟動(dòng)前期往往會(huì)著重采用的一個(gè)手法，其目的有二：一是盡快促成第一批率先簽約搬家的被征收人盡快簽約，為整個(gè)項(xiàng)目打出一個(gè)“開門紅”;二是希望通過(guò)一輪又一輪的政策宣講來(lái)摸清被征收人對(duì)待征收的大致態(tài)度和心理“底價(jià)”，從而為后期有針對(duì)性的落實(shí)促遷工作收集資料創(chuàng)造條件。

上門宣講的重點(diǎn)，通常在于講政策，講補(bǔ)償安置方案，講項(xiàng)目的重要性、緊迫性和重大民生意義，而不會(huì)在于講法律、講法定程序。

因?yàn)橥ǔ６?，越是重大、著急的?xiàng)目往往在法律程序上越容易存在問(wèn)題，甚至可能出現(xiàn)“先上車后買票”的違法用地、征收行為。

自己襪子破個(gè)窟窿，自然沒法說(shuō)穿著的事情，故只能主要談法律以外的政策話題。

在明拆遷律師想提示大家的是，對(duì)于此類上門入戶的政策宣講，被征收人完全可以秉持開放、包容的積極正面態(tài)度，將重點(diǎn)放在了解涉案項(xiàng)目的法律性質(zhì)、征收補(bǔ)償方案的具體內(nèi)容等可能關(guān)乎自己切身補(bǔ)償權(quán)益的信息上，爭(zhēng)取通過(guò)談話多收集信息，做到知己知彼。

至于那些“一把尺子量到底”“絕不讓老實(shí)人吃虧”之類的老套說(shuō)辭，聽則聽矣，跟著點(diǎn)頭就行了，沒必要與之爭(zhēng)論。

“借力打力”永遠(yuǎn)是高明的做法，征收方上門來(lái)了解我們的情況，我們也需要了解一下他們的情況。

通常而言，如果被征收人對(duì)補(bǔ)償安置條件的要求相對(duì)較高，過(guò)早簽約總是不利的。

多聽多看少說(shuō)，是此階段的關(guān)鍵。

招數(shù)二：施展高額獎(jiǎng)勵(lì)金誘惑

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

補(bǔ)助能不能拿通常是有比較明確的標(biāo)準(zhǔn)的，可人為操作的空間相對(duì)受限。

而獎(jiǎng)勵(lì)則不然，其規(guī)則設(shè)置目的就在于促遷——在一定期限內(nèi)簽約搬家的才獎(jiǎng)，過(guò)了期限再簽的就不獎(jiǎng)了。

故此，這種有人有，有人無(wú)的項(xiàng)目，是最容易被征收方利用的。

很多被征收人都是出于幾萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)金的考量，而選擇了在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就簽協(xié)議走人，更何況一些項(xiàng)目所精心設(shè)置的整個(gè)單元、整棟樓“打包”計(jì)發(fā)的辦法，更能在此階段發(fā)揮影響力。

在明拆遷律師想指出的是，有獎(jiǎng)勵(lì)可拿對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)當(dāng)然是好事，被征收人完全沒必要將這個(gè)視為洪水猛獸。

但從務(wù)實(shí)客觀的角度講，被征收人所最應(yīng)該關(guān)心的，還是自己的征收補(bǔ)償是否公平、合理，是否能夠保障自己未來(lái)的生活和居住。

如果這最關(guān)鍵的一點(diǎn)能接受，那么獎(jiǎng)勵(lì)自然是錦上添花;如果這點(diǎn)完全不能接受，甚至涉案項(xiàng)目本身存在違法情形，那么這獎(jiǎng)勵(lì)就著實(shí)成了食之無(wú)味、棄之可惜的雞肋了。

僅就弘揚(yáng)行政法治理念上講，我們也實(shí)在不該接受這獎(jiǎng)勵(lì)金淪為違法征收行為遮羞布的事實(shí)。

無(wú)論怎么獎(jiǎng)勵(lì)，通常也就是幾萬(wàn)塊錢，哪個(gè)是大哪個(gè)是小，我們相信被征收人能做到正確選擇。

招數(shù)三：精心設(shè)計(jì)程序進(jìn)行“誘簽”

最典型的“誘簽”方式就是預(yù)簽約模式，這在棚戶區(qū)改造、城中村整治項(xiàng)目中極為常見。

預(yù)簽約的要義在于以同意簽約的被征收人作為基數(shù)，來(lái)變相左右余下未簽約的被征收人的態(tài)度，將原本互不相干的補(bǔ)償權(quán)益“捆綁”在一起，形成被征收人之間互相施壓的局面。

很多項(xiàng)目在啟動(dòng)之初就能拿到82%以上的預(yù)簽約比例，這對(duì)于剩下的人而言無(wú)疑是一個(gè)巨大的壓力。

在明拆遷律師需要提示的是，預(yù)簽約模式雖然在一定程度上改變了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的征收程序，尤其是將其程序順序進(jìn)行了調(diào)整，但由于諸多地方性規(guī)定的出臺(tái)，其在實(shí)踐中已被普遍適用。

故廣大被征收人一定要對(duì)這一程序的意思足夠熟悉，明確自己預(yù)簽協(xié)議的法律后果(即簽約達(dá)到一定比例后協(xié)議自動(dòng)生效)，看清預(yù)簽協(xié)議的內(nèi)容尤其是補(bǔ)償安置條件，做到簽約不后悔，不滿意則暫不簽約。

招數(shù)四：評(píng)估報(bào)告貓膩多

在城市房屋拆遷中，房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)是直接影響征收補(bǔ)償數(shù)額的核心環(huán)節(jié)，卻也是存在問(wèn)題、貓膩?zhàn)疃嗟沫h(huán)節(jié)。

原因就在于被征收人群體對(duì)這一程序普遍非常不熟悉，評(píng)估報(bào)告的“專業(yè)性”似乎阻礙了很多人對(duì)其的必要了解與認(rèn)識(shí)，甚至演變成了評(píng)估師怎么評(píng)自己就怎么拿著，而完全喪失了必要的維權(quán)敏感度。

而事實(shí)上，評(píng)估報(bào)告雖然的確非常具有專業(yè)性，但其基本原理卻是并不難懂的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也并非那么困難。

被征收人若能簡(jiǎn)單掌握一些技巧、訣竅，辨識(shí)常見的貓膩并不在話下：

其一，看評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇程序。

如果讓我們自己選了，包括投票、抽簽、搖號(hào)等形式，那就比較放心;如果自始至終都沒讓選，而是直接冒出一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)就上門來(lái)評(píng)，那么程序違法就是鐵定的了;

其二，看評(píng)估人員是否上門入戶。

上門入戶評(píng)估是法定的環(huán)節(jié)，進(jìn)行完畢后還要有一個(gè)房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師三方簽字確認(rèn)的實(shí)地查勘記錄，沒有不行。

如果評(píng)估人員都沒見過(guò)就收到了評(píng)估報(bào)告，那么報(bào)告顯然是人為杜撰出來(lái)的，程序和實(shí)體都違法;

其三，看評(píng)估報(bào)告的外觀。

雖說(shuō)“以貌取人”不靠譜，但憑借外觀來(lái)評(píng)判一份評(píng)估報(bào)告的合法性，卻也有些依據(jù)。

根據(jù)頗具專業(yè)性的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，一份合法的評(píng)估報(bào)告要包含的內(nèi)容非常多，絕非三五頁(yè)紙所能涵蓋的。

如果被征收人受到的評(píng)估報(bào)告看上去過(guò)于隨意、草率，甚至就是一張紙，或者根本沒有任何蓋章，那么這樣的報(bào)告必然是不合格的;

其四，看評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的評(píng)估方法是否合理。

最簡(jiǎn)單的，對(duì)于城市房屋拆遷，通常適用市場(chǎng)比較法，因?yàn)橹苓咁愃品康禺a(chǎn)一般都有大量交易案例，比較下來(lái)最準(zhǔn)確、客觀，不用不行。

而市場(chǎng)比較法在適用時(shí)是要在報(bào)告中體現(xiàn)其所選取的比照對(duì)象信息的，這些被征收人都可以仔細(xì)查閱。

如果翻了半天發(fā)現(xiàn)根本沒出現(xiàn)這一說(shuō)辭，則報(bào)告存在問(wèn)題的可能性就會(huì)不小。

招數(shù)五：采取“組合式促遷”手段

“組合式促遷”是在明拆遷律師近期總結(jié)出的一個(gè)詞，其標(biāo)志為將“棚改”“拆違”“危改”“環(huán)境整治”等各種項(xiàng)目與征收組合在一起實(shí)施，形成你中有我，我中有你的復(fù)雜局面。

應(yīng)對(duì)的步驟其實(shí)主要有二：一是弄清自己的房屋、土地究竟是個(gè)什么狀況，不要人家說(shuō)什么就是什么;二是針對(duì)具體的法律文書進(jìn)行“一對(duì)一”的處置，該復(fù)議復(fù)議該訴訟訴訟，同時(shí)要從項(xiàng)目的整體出發(fā)爭(zhēng)取扭轉(zhuǎn)先天形成的被動(dòng)局勢(shì)，進(jìn)而反過(guò)來(lái)促使征收方放棄“組合”的心思，將問(wèn)題簡(jiǎn)化到協(xié)商談判的桌子前面。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，上述促遷妙著的存在并不意味征收方有多惡劣，而實(shí)在是現(xiàn)實(shí)情況下的無(wú)奈之舉，屬于“誰(shuí)都不容易”的范疇。

一方面要依法維權(quán)爭(zhēng)取將程序拉入法治的軌道，一方面也要掌握足夠的靈活性和變通度，沒必要一根筋認(rèn)死理。

須知，法治是允許調(diào)解、協(xié)商、溝通、談判的，能調(diào)的調(diào)，能不訴的盡量不訴，只要實(shí)現(xiàn)了征收補(bǔ)償?shù)碾p贏結(jié)果，這也叫法治。