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征地拆遷是我們被征收方與征收方之間關(guān)乎各自利益的博弈，這是一場(chǎng)殘酷而又沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。我們很難遇到征收雙方一兩次就可以談妥的情況，征地拆遷過程中的談判需要我們的被征收人準(zhǔn)備足夠的時(shí)間和精力。

今天，律師團(tuán)就來為大家簡(jiǎn)單分析一下，在談判過程中應(yīng)該注意的問題，如何才能和征收方談出一個(gè)滿意的補(bǔ)償方案。

第一步，樹立談判目標(biāo)：根據(jù)房屋價(jià)值，確定好心理補(bǔ)償預(yù)期!

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。因此，在談判之前我們要對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期，包括我們的補(bǔ)償上限有多少，以及我們能接受的底線是多少。這樣方便我們和征收方談判時(shí)有一個(gè)明確的目標(biāo)。避免由征收方單方面決定補(bǔ)償?shù)亩嗌佟?/p>

但這個(gè)補(bǔ)償目標(biāo)咱們不要輕易泄露出來，要讓征收方主動(dòng)提出補(bǔ)償，然后相互磋商，實(shí)現(xiàn)自己的談判目標(biāo)。

關(guān)于這個(gè)補(bǔ)償目標(biāo)的確定，也不是隨口而說，必須符合實(shí)際的房屋價(jià)值，經(jīng)得起推敲。

我們可以參考《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

也就是說，我們的房屋價(jià)值可以參考我們周邊的同類房屋價(jià)值。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)我們周邊的房?jī)r(jià)在5000，而征收方只給3000的評(píng)估價(jià)時(shí)，這明顯就是不合理的補(bǔ)償，我們完全是可以拒絕在補(bǔ)償協(xié)議上簽字，并要求提高補(bǔ)償。

第二步，抓住征收方的“違法點(diǎn)”，合理施壓!

整理好征收方下發(fā)的征收文件，分析征收方的違法點(diǎn)。包括是否按照法定流程來征收，有無程序缺失或不當(dāng)，拆遷手段是否合法合理，以及房屋價(jià)值和補(bǔ)償價(jià)格之間的差異，地方給的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)違背了法律規(guī)定的哪些補(bǔ)償原則。這都能讓征收方措手不及。

比如，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定了，征收決定的公告不得低于30日、房屋評(píng)估報(bào)告要有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字、征收方在征收過程中不得采取中斷供水供電等?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，其實(shí)很多評(píng)估報(bào)告并沒有做到這些規(guī)范，那么我們也可以利用起來。

其他的諸如斷水?dāng)嚯?、不公開發(fā)布文件，都是違法行為。我們都可以在談判桌上一一說明，讓征收方明白，我們是有備而來，有證據(jù)也懂法，并不是他們能夠任意壓低補(bǔ)償?shù)摹?/p>

第三步，調(diào)整好談判心態(tài)：不慌不亂，有理有據(jù)，氣場(chǎng)穩(wěn)!

談判打的就是心理戰(zhàn)。兩軍交戰(zhàn)，氣勢(shì)當(dāng)先。誰先露怯，誰先敗下陣來。所以我們?cè)谡勁羞^程中的心態(tài)是極其重要的。你一慌就會(huì)給征收方趁虛而入的機(jī)會(huì)，這些拆遷工作人員經(jīng)歷過相關(guān)的談判培訓(xùn)，善于利用被征收人的心理弱點(diǎn)做突破。

所以我們?cè)谡勁星耙獙?duì)征收方可能問到的問題先想好答案，盡可能做到知己知彼。對(duì)于土地房屋的價(jià)值心中有數(shù)，做到底氣足、證據(jù)充分、要求合理合法。

在談判過程中心態(tài)和情緒一定要穩(wěn)，至少表面上看起來不慌不亂，不露出氣場(chǎng)上的破綻，不被對(duì)方強(qiáng)硬的氣勢(shì)壓倒。始終保持平等積極的協(xié)商。冷靜客觀，我們只用說出事實(shí)和理由，堅(jiān)守我們自己的立場(chǎng)和底線，要求合理補(bǔ)償。

這個(gè)時(shí)候忌諱和征收方發(fā)生言語甚至肢體上的沖突，因?yàn)橐坏┌l(fā)生這種情況，征收方就可以借機(jī)追究我們擾亂征收的相關(guān)責(zé)任，讓我們由主動(dòng)變被動(dòng)，變成征收方壓低補(bǔ)償?shù)慕杩凇?/p>

第四步，談判全程錄音取證，讓口頭承諾不落空!

工作人員有時(shí)候喜歡給你口頭承諾，卻又不寫入?yún)f(xié)議，為的是哄騙讓你盡快簽字。你簽完字，后面再要承諾的補(bǔ)償，人家又說“這事口說無憑”，你也拿不出證據(jù)。但是有了錄音就不一樣了，錄音是有效證據(jù)。

因此，咱們?cè)谧呷胝勁鞋F(xiàn)場(chǎng)前，就應(yīng)當(dāng)把手機(jī)錄音開啟，對(duì)于談判全程進(jìn)行錄音取證。不僅能夠錄制拆遷人員的口頭承諾，甚至還能錄到意想不到的其他證據(jù)，比如口頭威脅、違法的拆遷情況等。

舉個(gè)例子，補(bǔ)償沒有達(dá)成一致意見，拆遷人員有時(shí)候就會(huì)說：“你不簽字可以，一個(gè)星期后，房屋就給你拆了。補(bǔ)償一分都不會(huì)多”。如果一個(gè)星期后，房屋真的拆除了，像這樣的威脅語句，我們可以作為后期維權(quán)的證據(jù)之一。

第五步，選好談判地點(diǎn)，掌握談判主動(dòng)權(quán)!

最后，談判的地點(diǎn)也是很關(guān)鍵的。因?yàn)槲覀冊(cè)谧约菏煜さ牡胤?，心理上?huì)比較有安全感和舒適感，這就有利于我們正常發(fā)揮出談判的水平。相反，在陌生或者不熟悉的環(huán)境里，面對(duì)一群陌生的人，我們的心理壓力會(huì)更大一些，不利于調(diào)整心態(tài)。

再者說，明明是拆除我的房子征收我的地，為什么非得我到征收方指定的地方談判呢?試想一下我們主動(dòng)過去會(huì)是什么效果?征收方會(huì)認(rèn)為我們有妥協(xié)的意向，那豈不正合他們的心意，乘機(jī)壓價(jià)盡早簽協(xié)議。

另外，去外面談，搞不好就是人家擺的鴻門宴。有位當(dāng)事人就是因?yàn)楸徊疬w部門的朋友夜里約出來喝酒談補(bǔ)償，結(jié)果沒談好，外面進(jìn)來幾個(gè)人，一擁而上，把這位當(dāng)事人控制住，“不簽也得簽”，強(qiáng)制他按了手印、簽了字。糟糕的是，他連人家的違法證據(jù)都沒有。

房子是我們的，最好是我們掌握主動(dòng)權(quán)，地點(diǎn)我們來定。最好就在我們自己的房子里。

談不下來，達(dá)不成補(bǔ)償預(yù)期目標(biāo)，該怎么辦?有招!

為大家提供了一些和征收方談判的小技巧，希望可以幫助到我們的被征收人拿到合理的補(bǔ)償。

如果征收方愿意提高補(bǔ)償那當(dāng)然最好，但是征收方咄咄逼人，死活不愿意提高補(bǔ)償，我們?cè)撛趺崔k呢?

這個(gè)時(shí)候也不要著急，只要你沒簽字，后面還是有救濟(jì)途徑的。此時(shí)協(xié)商已經(jīng)不管用了，那么我們就需要考慮維權(quán)的相關(guān)事宜了。

一是對(duì)于征收方下發(fā)的分戶評(píng)估報(bào)告提出復(fù)核申請(qǐng)，要求提高補(bǔ)償;在復(fù)核沒能改變補(bǔ)償?shù)那闆r下，還可以申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。

二是在征收方公開發(fā)布房屋征收決定后，就補(bǔ)償不合理的問題申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟來提高補(bǔ)償。但最晚不得超過征收補(bǔ)償決定下發(fā)6個(gè)月，否則會(huì)超過法定的起訴期限，導(dǎo)致無法維權(quán)。