集體土地上企業(yè)拆遷的法律工作總攬（集體土地上的企業(yè)拆遷補償）
2024-03-14
更新時間：2024-03-14 22:43:03作者：未知
律師在企業(yè)拆遷過程中的法律服務作用主要體現(xiàn)在調查、制作拆遷損失報告、拆遷補償安置談判協(xié)商、參與訴訟和裁決、簽訂拆遷補償安置協(xié)議五個方面。
企業(yè)拆遷中，解決糾紛的最好途徑是談判協(xié)商，而非訴訟和裁決。
因為畢竟訴訟和裁決都是在談判協(xié)商確實無法達成一致的情況下才不得已付諸實施，不僅要承擔相應的法律風險，同時也花費巨大的時間、物力、財力成本。
所以，企業(yè)應該正確認識律師在拆遷全程中的作用。
現(xiàn)在，我就此具體介紹一下調查、制作拆遷損失報告、拆遷補償安置談判協(xié)商、參與訴訟和裁決、簽訂拆遷補償安置協(xié)議五個方面的律師工作及其他輔助性法律服務。
一、調查階段 如果被拆遷的屬于系集體土地上的房屋
應當依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》及其配套法律法規(guī)作為實施拆遷項目的法律依據。
自2015年下半年，全市開展首都非功能區(qū)和勞動密集型產業(yè)疏散行動，而棚戶區(qū)的改造則仍然在有條不紊地進行。
現(xiàn)在北京大多數(shù)遭遇拆遷的企業(yè)都是因為這兩個原因而被征收土地。
但無論屬于哪一種情況，企業(yè)作為經營性的被拆遷人都應當獲得應得的補償和安置，尤其是對兩停損失、搬遷費、周轉費等相關對補償直接關系到企業(yè)是下一步發(fā)展和生死存亡，所以，應當高度予以重視。
律師在調查過程中，主要是從拆遷方應當具備的合法拆遷流程作為切入口，調查所涉拆遷地塊上的各項文件是否齊備，進而合理推測出拆遷所進行到那一步，并了解拆遷行為是否具備合法性，為后期的協(xié)商談判做準備。
首當其要的重要問題是拆遷許可證，此證是決定拆遷行為是否合法的必要文件。
而建設單位申請核發(fā)拆遷許可證時應提交下列文件：
(一)用地批準文件;
(二)規(guī)劃批準文件;
(三)拆遷實施方案;
(四)安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。
通過調查這四項文件也可以側面了解拆遷行為是否手續(xù)齊備。
另外，其他具體需要調查的事項如下： 用地批復 立項批復 北京市規(guī)劃 建設用地規(guī)劃許可證及附圖附件 拆遷許可證及續(xù)證 拆遷計劃 拆遷方案 需要注意的是，調查本身即是尋求拆遷相關文件的手段，也是尋求同拆遷方博弈籌碼的方式，因此，在申請信息公開過程中，可能被申請的機關本身會產生新的違法情形，比如：超過法定期限回復申請，又比如，自身應當留存相關文件確回復未留存。
把握住這一點，就可以從政府的每一個漏洞中尋求破綻，為后邊的談判提供籌碼。
根據政府信息公開調查情況，以被拆遷人的名義給拆遷人和拆遷實施主體發(fā)函，函告被拆遷人在此次拆遷中依法享有的權利，并禁止拆遷人和拆遷實施主體將委托人應獲取的補償款支付給其他主體。
同時，向拆遷人和拆遷實施主體表明關于委托人的應獲得補償數(shù)額，應當與委托人進行溝通協(xié)調，否則如委托人的利益遭受損失，由拆遷人承擔。
這種發(fā)函本質是由被拆遷人主動啟動同拆遷方的談判交流，保持不卑不亢的姿態(tài)。
另外，在調查階段還可以同時進行的是財產證據的保全。
在征求被拆遷人意愿，如被拆遷企業(yè)的企業(yè)主愿意就廠房的機器設配、原材料、成品、半成品及廠區(qū)情況進行財產證據保全和公證，律師完全可以就廠房情況通過攝影和拍照方式留存必要證據，這一是為之后做拆遷損失報告做準備，二是為防止拆遷方強制拆除后沒有證據證明財產損失而做的必要準備。
二、協(xié)助制作拆遷損失報告 損失報告的制作是必要的
因為完全按照拆遷方的評估報告進行拆遷補償安置，即便拆遷方為我們多劃幾平米，較高幾個評級點數(shù)，實際仍然在拆遷方的套路下計算出的補償數(shù)額，一方面不能完全體現(xiàn)被拆遷人的利益，另一方面會缺乏主動。
又因被拆遷人對企業(yè)生產情況較為了解，前期先由被拆遷人對財產損失進行統(tǒng)計，律師做適當整理，是十分合適的。
拆遷損失報告雖然會因為企業(yè)自身情況不同而個有區(qū)別，但大體上具體統(tǒng)計內容如下：
(1) 機器設備
1.區(qū)分可移動和不可移動
2. 移動價值較高的請注明
(2) 生產原材料
(3) 產品的成品及半成品
(4) 自建廠房面積及廠房裝修裝飾情況
(5) 變壓器
(6) 辦公設配及裝飾裝修
(7) 廠區(qū)綠化價值
(8) 土地平整及硬化費用
(9) 道路
(10) 合同剩余年限
(11) 搬運費用
(12) 臨時安置費
(13) 員工工資及保險
(14) 企業(yè)納稅情況
(15) 特許證件有無
(16) 強弱電電路系統(tǒng)
(17) 監(jiān)控設施設配
(18) 庫房
(19) 大額訂單及違約金
(20) 供排水系統(tǒng)
(21) 暖氣
(22) 地下隱蔽工程
(23) 圍墻米數(shù)
(24) 大門
(25) 廠房地面附屬物
以上內容由被拆遷人整理完畢后，將其基本材料及數(shù)據交給律師，由律師做適當潤色，并制作成正式的、邏輯周延并更容易讓拆遷方認可的財產損失清單表格，以便對補償爭取數(shù)額進行分析。
另外，律師結合前期的調查結果及匯總，制定法律意見書，形成階段性結果。
三、拆遷補償安置的談判 正如前文所說，解決糾紛的最好途徑是談判協(xié)商，而非訴訟和裁決。
因此，拆遷案件法律服務的核心正是在于談判，必須予以重視。
大體上講，談判前的材料準備溝通必須要做好充足工作。
在談判前，要準備好企業(yè)財產損失清單、法律意見書、拆遷項目調查文件及分析。
這些都是談判的必要“裝備”。
還需要確定合適的談判對象，擬定談判要點。
談判時，及時了解該項目的拆遷進度及現(xiàn)狀，切不要與實際脫節(jié)，導致談的成功卻毫無作用。
另外，了解類似已經簽署協(xié)議企業(yè)的補償標準及大致數(shù)額，參考這方面數(shù)額大致估計對方的底線及上升空間。
以上的過程中，律師會給委托人做適當?shù)恼勁行睦磔o導及談判技巧培訓。
在適當?shù)臅r機，律師需要陪同被拆遷人一同去進行談判。
大多數(shù)情況是律師以企業(yè)主的朋友或股東的名義參與談判，避免直接引起對方戒心;但要注意，也存在大量的情況是律師不方面直接出面的。
另外，必須有一個意識：談判不是一蹴而就的。
評估前有摸底談判，評估后以評估數(shù)額為起點進行談判。
如果進行訴訟，則裁決前后都會進行談判。
另外，拆遷方還會委托企業(yè)主的朋友親戚進行游說，這本身仍是談判的一部分。
這就意味著，一個談判會有好幾個階段，一次拆遷會經歷許多次談判，切莫有急功近利、揠苗助長的心態(tài)。
具體技巧上，談判中要注意一下幾個方面：
1、談判初級階段要做到多聽少說。
2、談判時要注意做好談判記錄，注意分析對方的底線。
3、談判參加人員“紅臉白臉”的分工。
很多企業(yè)類委托人怕得罪拆遷人和出租人，怕一旦得罪拆遷人就得不到高補償了。
事實是，被拆遷人表現(xiàn)地越弱勢，越難得到高額的補償，所以不能一味地示弱。
但也不能一味強勢，關閉談判大門。
所以要在當事人成員內部進行分工，要有紅臉白臉的分工。
同時，律師也是如此。
以便做到有理、有利、有節(jié)以達到良好的談判效果。
4、不輕易報價。
5、接到談判通知后可先了解談判內容及有無新進展，如果沒有太大突破，則可以借理由不參與，避免無謂的時間精力消耗，避免疲勞戰(zhàn)。
6、注意區(qū)分拆遷方的挑撥離間。
7、最后，雖然要堅持自己的低價，但絕不要被作為“釘子戶”典型，不利于后期談判。
四、訴訟的同時啟動 企業(yè)拆遷中，解決糾紛的最好途徑是談判協(xié)商，而非訴訟和裁決。
因為畢竟訴訟和裁決都是在談判協(xié)商確實無法達成一致的情況下才不得已付諸實施，不僅要承擔敗訴的法律風險，同時也花費巨大的時間、物力、財力成本。
所以要慎重訴訟。
需要視案件的進展及需求提起行政復議或行政訴訟類別和數(shù)量。
如果打算啟動訴訟，則需要具備宏觀的視角，要了解所能進行的全部訴訟有哪些，適當選擇最有利的訴訟。
可能引發(fā)的訴訟，大體上有：
1、 我方訴拆遷主管部門
2、 我方訴拆遷實施主體
3、 我方訴拆遷管理機關
4、 我方訴拆遷主導機構
5、 我方訴公安類型的訴訟
6、 村委會或出租人與我發(fā)產生租賃合同糾紛的民事訴訟 其中，前五種均是行政訴訟，涉及到是否需要先行復議的問題。
畢竟，一旦選擇訴訟則不能再進行復議程序，而復議本身的期間經過有時也是被拆遷人的籌碼之一。
五、簽訂拆遷安置補償協(xié)議 在訴訟和談判平行進行下，完成協(xié)商，達成最有利的補償方案。