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在征地拆遷過程中，我們常常會提到“住改非”這個詞，并且大家都知道非住宅房屋和住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有很大的區(qū)別，并且非住宅房屋還可以獲得生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期收益的補(bǔ)償。那么，把原本是居住用途的房屋改成其他用途的“住改非”房屋該怎么補(bǔ)償呢?今天，愛土拆遷律師團(tuán)給大家講講在城市房屋拆遷中，“住改非”房屋如何補(bǔ)償問題。

什么是“住改非”房屋?

“住改非”房屋，是指設(shè)計審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。

確定的講，“住改非”不是一個法律術(shù)語，在法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，但是現(xiàn)在卻真切的出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經(jīng)營小生意，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照，也一直在依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上并未做變更，房屋用途依然是住宅性質(zhì)，這個就是所謂的“住改非”。

從上述內(nèi)容來看，“住改非”的認(rèn)定也是要合理合法的。貴陽市就對“住改非”房屋拆遷時用途做了以下認(rèn)定：房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn);所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn);產(chǎn)權(quán)檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。住宅改成非住宅的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認(rèn)定。

“住改非”房屋拆遷有沒有統(tǒng)一的全國補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?

對于“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房來補(bǔ)償，還是按照經(jīng)營性用房來補(bǔ)償呢?2003年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》中做出規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但是已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

也就是說，“住改非”房屋在拆遷時可以根據(jù)實際情況來給予補(bǔ)償，不能只因為產(chǎn)權(quán)證上的住宅性質(zhì)就按照住宅用房給予補(bǔ)償，但是具體的補(bǔ)償辦法還是要由各地方來制定。

各地對于“住改非”房屋拆遷補(bǔ)償都有哪些規(guī)定

各個地方也針對“住改非”都有自己的規(guī)定，部分地區(qū)甚至可享受商業(yè)房的補(bǔ)償政策。

黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規(guī)定：拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，且符合下列條件的，貨幣補(bǔ)償金額按照住宅房屋的補(bǔ)償估價金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價金額的平均值確定：(一)拆遷通告發(fā)布前依法取得營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄;(二)房屋所有權(quán)證書、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點一致。

麗水：“住改非”房屋可以享受商業(yè)用房的補(bǔ)償政策

比如浙江省麗水市就有這樣的規(guī)定，在拆遷公告公布前近兩年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。

沈陽：按照商用房評估價格70%補(bǔ)償

沈陽市對于“住改非”也有非常明細(xì)明確的規(guī)定，《沈陽市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經(jīng)營房屋符合下列條件的經(jīng)營部分，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢园凑战?jīng)營性非住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價格的70%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，并可享受住宅房屋臨時安置補(bǔ)助費、搬遷獎勵費，但不給予停產(chǎn)停業(yè)損失費補(bǔ)償：

房屋征收決定公告時，正在經(jīng)營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經(jīng)營時間超過兩年以上;

依法取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄;

營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點與被征收房屋的位置相一致;

2011年8月1日《沈陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實際經(jīng)營的房屋?！?/p>

所以，對于“住改非”房屋如何補(bǔ)償，目前尚未有全國性統(tǒng)一規(guī)定，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)是各地的地方規(guī)章。所以當(dāng)被拆遷人在對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到預(yù)期的情況下，要拿起法律的武器及時尋求專業(yè)的拆遷維權(quán)律師的幫助，從而最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益。