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在農(nóng)村，土地使用人或者實際使用人沒有土地權(quán)屬證書的情況非常普遍。

在現(xiàn)有法律制度下，無證房屋在面臨拆遷時是否獲得補(bǔ)償，以及如何獲得有效合理的拆遷補(bǔ)償是大家共同關(guān)注的話題。

而在實際拆遷中，拆遷方經(jīng)常替換概念，將無證房屋認(rèn)定為違章建筑進(jìn)行非法強(qiáng)拆。

無證建筑是否就是違章建筑，無證建筑進(jìn)行拆遷時是否可以獲得補(bǔ)償?今天在明律師將從專業(yè)的角度為大家講解這個問題。

一、什么是無證房屋?

無證房屋是日常民眾常用的一個詞語，一般指沒有房屋所有權(quán)證的房屋。

無證房并非法律概念，其本身含義不明，外延比較模糊，究竟什么是無證房并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

二、無證建筑和違章建筑能否劃等號?

違章建筑是指違反法律、法規(guī)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的建筑。

是國土、規(guī)劃、城管等部門在行使城市管理職能的過程中，對違法建設(shè)行為進(jìn)行的行政處罰。

其實在農(nóng)村地區(qū)，拆遷方經(jīng)常以沒有宅基地證，建房證為由將被拆遷人的房子認(rèn)定為違章建筑進(jìn)行拆強(qiáng)拆，實際上這種做法是于法無據(jù)的行為。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在合法獲得的宅基地上建房，不屬于違章建筑。

農(nóng)村居民建造住宅，只要要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后，就算沒有宅基地證，建房證也不能認(rèn)定為違章建筑。

三、違章建筑認(rèn)定有嚴(yán)格要求在我國城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或依法未辦理審批許可手續(xù)的建筑，對征收范圍內(nèi)的此類建筑，政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

由此可知，違法建筑的認(rèn)定主體、認(rèn)定程序都有嚴(yán)格的要求。

從主體到程序，再到認(rèn)定的法律依據(jù)都是需要進(jìn)行嚴(yán)格適用的。

從主體方面講，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門才有對違章建筑認(rèn)定和處罰權(quán)。

其次，拆除違章建筑也是要有嚴(yán)格的程序的，但是不少被拆遷人越過了法定程序，未經(jīng)通知直接進(jìn)行拆除明顯是違法的。

違章建筑的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)并不是由任意機(jī)關(guān)和個人確認(rèn)，而是由法律明文規(guī)定的，即：

⑴未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物;

⑵擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物;

⑶擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物;

⑷臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物;

⑸通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

四、可以獲得全額補(bǔ)償?shù)那闆r：

1、祖上留下來的房屋這種情況在城里比較多，五六十年代的時候流傳下來，即使沒有證件，但是也是合法的房屋，拆遷的時候也可以拿到與有證房同等的補(bǔ)償。

2、農(nóng)村的房屋最開始農(nóng)村建房管理較松，對產(chǎn)權(quán)這方面也沒有管理到位，因此農(nóng)村有很多無證房，不過只要村集體綜合判定房子是合法的，那么在拆遷的時候依舊可以拿到全額補(bǔ)償。

3、城市中的農(nóng)建房城鄉(xiāng)一體化發(fā)展較為迅速，期間不乏有些問題，像農(nóng)建房這種情況再尋常不過了。

因此只要是依法建房子的，即使沒有產(chǎn)權(quán)證明，也可以按照正常標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

4、歷史遺存的房屋就是在法律和登記制度還沒有成型之前的房屋建設(shè)，近的也就是在九十年代的，因此沒有證明，國家給予這個時間之前的房屋補(bǔ)貼，和有證的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。

以上無證建筑的情況非常普遍，法院將行政訴訟視為“燙手山芋”，但凡能夠不進(jìn)行實體審查就一律從程序上駁回。