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征收行為本質(zhì)上是政府實(shí)施的法律行為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法而為，秉持行政法上的誠實(shí)信用(信賴保護(hù))原則。

但是在現(xiàn)實(shí)中，出于畸形利益訴求的趨勢(shì)，征收雙方均在一定程度上呈現(xiàn)“喪失理智”狀態(tài)，上演了一幕幕人間悲劇。

出于對(duì)這一現(xiàn)實(shí)的忌憚，“斗智斗勇”揣摩底線，便成了征收領(lǐng)域每天都在真實(shí)發(fā)生的情節(jié)。

那么，近一段時(shí)間征收方究竟又“研究”出了哪些新的招術(shù)呢?

招術(shù)一：政策宣講落實(shí)“入戶”，大喇叭過時(shí)了

以往講“柔性逼遷”時(shí)總會(huì)有一個(gè)橋段幾乎成為征收拆遷的代名詞，那便是整天以高音量宣講拆遷政策的大喇叭。

有時(shí)光是這一招，就足以令一些承受力稍弱的被征收人感到頭暈?zāi)X脹，使得征收方在博弈中輕松占先。

然而隨著時(shí)間的推移，這一招慢慢開始用得少了，取而代之的是征收方“邀請(qǐng)”的各種人員入戶實(shí)施政策宣講，一對(duì)一或一對(duì)多的做被征收人的工作。

征收方一般會(huì)有周密的計(jì)劃、排班，將整片區(qū)域每家每戶的情況列成表、畫成圖，進(jìn)而“量身選擇”可能產(chǎn)生最佳效果的人員去投入到入戶面對(duì)面宣講政策的工作中。

老話講“見面三分情”，當(dāng)面談是和活生生的人談，相較于冷冰冰的，只會(huì)來回來去重復(fù)那幾句話的大喇叭來說，打動(dòng)人心的效果無疑要好得多。

何況，上門的這些人員絕非隨意挑選，而往往是征收片區(qū)中“有頭有臉”、頗具號(hào)召力的人物。

幾番下來，項(xiàng)目初期的簽約率自然會(huì)有一定幅度的提升，而這就會(huì)為中后期的情況有效“減壓”，影響不可謂不大。

對(duì)此，在明律師并非反對(duì)這種面對(duì)面溝通的做法，只是想提示廣大被征收人，簽約須謹(jǐn)慎，尤其是在補(bǔ)償安置結(jié)果不能接受的情形下，不要輕易被政策宣講所影響，作出不符合自己真實(shí)意思的表示來。

招術(shù)二：矛盾調(diào)解顯神威

以往征收方的人員找上門來，有時(shí)是“逼簽”，有時(shí)是“騷擾”，也有時(shí)是各種“穿小鞋戴高帽”。

如今情況卻發(fā)生了變化，“矛盾調(diào)解”“做貼心人”成了上門人員的核心目的。

調(diào)解的矛盾可謂五花八門，大致包括被征收人的家庭內(nèi)部矛盾、鄰里矛盾等等。

雖然這些矛盾看似和征收方?jīng)]直接關(guān)系，但卻會(huì)對(duì)被征收人在整個(gè)協(xié)商談判中的立場(chǎng)、態(tài)度的軟硬度產(chǎn)生潛移默化的影響。

通過調(diào)解矛盾，征收方一方面可以探得被征收人的“底牌”，另一方面更有可能打入家庭成員內(nèi)部來對(duì)有暫不簽約而選擇維權(quán)的成員實(shí)施分步說服。

這種可能性的存在，是被征收人需要保持警惕的。

有句老話，叫“什么什么給雞拜年”，后面的就不用多說了。

招術(shù)三：新名詞層出不窮，打破既有博弈思路

征收維權(quán)的博弈進(jìn)行了若干年，基于590號(hào)令和《土地管理法》的維權(quán)博弈思路已漸漸定型，變得越來越套路化。

而依據(jù)這些“模型”的程序，征收方壓力是非常大的。

因此，實(shí)踐中各種“新名詞”便被精心研發(fā)了出來，目的只有一個(gè)——規(guī)避上述兩類分別適用于國有土地上和集體土地上征收的法律法規(guī)，另辟蹊徑來讓被征收人一時(shí)無從應(yīng)對(duì)。

這就包括預(yù)征收、騰退、先行用地、土地儲(chǔ)備、舊村改造、棚戶區(qū)改造、危舊房改造等等，不一而足。

事實(shí)上，這些東西是沒必要一個(gè)一個(gè)學(xué)習(xí)、研究、破譯的，因?yàn)槠浔举|(zhì)都和傳統(tǒng)意義上的拆遷差不多。

“以不變應(yīng)萬變”，其實(shí)是廣大被征收人最應(yīng)理解的應(yīng)對(duì)之策。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，有時(shí)委托人會(huì)問律師：我想先買本法條，自學(xué)一下征收拆遷的基本規(guī)定，您看該買什么好啊?我們的建議基本上就一個(gè)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，即前述590號(hào)令。

國有土地上，這一個(gè)基本夠用了;集體土地上，參照這個(gè)適用。

雖然程序性規(guī)定的名詞都不一樣，但性質(zhì)卻是十分類似的，基本能夠一一對(duì)應(yīng)起來。

而對(duì)于前述那些新招術(shù)，被征收人只需堅(jiān)持一點(diǎn)就足夠了：想拆我的房子，支持，合法么?補(bǔ)償公平、合理了么?別的，談也就談了，但最終還得談?wù)勆鲜鰞蓚€(gè)根本性問題。