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從2016年算起，樓市調(diào)控已經(jīng)走過了3個(gè)年頭，其間房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化已經(jīng)成為人們生活中關(guān)注的重點(diǎn)。這3年，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，樓市開始告別過去高歌猛進(jìn)的階段，隨著預(yù)期的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)背后的邏輯也開始發(fā)生了微妙轉(zhuǎn)變。那么，房地產(chǎn)調(diào)控何時(shí)會(huì)放松？未來房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)經(jīng)歷哪些變革？其實(shí)，作為官方媒體的經(jīng)濟(jì)參考報(bào)早在一年前就給出了*，而且*近這一年多的樓市變化也印證了官媒對(duì)未來樓市走向的“預(yù)測(cè)”。

2018年1月23日，新華社旗下的《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)表關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)論文章，主題是告別周期，未來五年，調(diào)控都不會(huì)退出?，F(xiàn)在回頭看看，雖然才過去一年半的時(shí)間，但結(jié)合這一年多的樓市變化，筆者發(fā)現(xiàn)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的預(yù)測(cè)正在慢慢變成實(shí)現(xiàn)。接下來，我們不妨看看評(píng)論文章中提出的幾個(gè)主要觀點(diǎn)以及這些預(yù)測(cè)正產(chǎn)生的影響?；蛟S，這份“神預(yù)測(cè)”可以幫助購房者們進(jìn)一步看清下一階段的房?jī)r(jià)走向。

核心觀點(diǎn)一：

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始降溫，但樓市調(diào)控依然會(huì)嚴(yán)格。房地產(chǎn)行業(yè)要準(zhǔn)備迎接緊日子的到來，未來三年將會(huì)是錢少且貴，現(xiàn)金為王，大水漫灌的日子將會(huì)是一去不復(fù)返。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)*的依賴度很高，往往也能夠輕而易舉的吸引*大量流入。所以，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向會(huì)產(chǎn)生重要影響。從去年開始，央行多次降準(zhǔn)，就表示不會(huì)大水漫灌，而近日央行再次表態(tài)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有改變，會(huì)繼續(xù)保持房地產(chǎn)金融政策的穩(wěn)定性。此外，近日銀保監(jiān)會(huì)也明確表態(tài)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)貸款行為的監(jiān)管力度。筆者認(rèn)為，這既限制了房企的拿地能力，也堵住了炒房路徑，從而可以有效防止*違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。所以，未來房地產(chǎn)行業(yè)或面臨“錢少且貴”的局面。

不過，經(jīng)歷了三個(gè)年頭的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)降溫了，但是樓市調(diào)控并沒有放松。恰恰相反，面對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的回暖勢(shì)頭，新一輪調(diào)控似乎又要開始了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過了160余次，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來跟蹤監(jiān)管和預(yù)警提示會(huì)成為常態(tài)。總而言之，看待如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要換個(gè)眼光，如今的樓市顯然不再是過去的樓市，樓市調(diào)控不會(huì)放松，大水漫灌的日子一去不返，這將是未來一段時(shí)間的大方向。

核心觀點(diǎn)二：

樓市周期論不再成立，未來五年調(diào)控都將不會(huì)退出。調(diào)控就是調(diào)整和控制，上限是泡沫不能繼續(xù)膨脹到無法控制，下限就是控制不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。接下來，房地產(chǎn)政策會(huì)以穩(wěn)為主，限購、限貸、限價(jià)、限售等政策都還會(huì)執(zhí)行，必要時(shí)還會(huì)繼續(xù)打補(bǔ)丁。

在筆者看來，打破樓市周期論，就是打破越調(diào)越漲的怪圈。擱以前來看，房地產(chǎn)調(diào)控往往會(huì)持續(xù)兩到三年時(shí)間，所以現(xiàn)階段樓市中依然存在一些幻想，但4月份以來，高層會(huì)議重提“房住不炒”以及房地產(chǎn)調(diào)控再次加碼無疑粉碎了期待調(diào)控放松的幻想。正如《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》所說，限購、限貸、限價(jià)、限售等政策都還會(huì)執(zhí)行，必要時(shí)還會(huì)繼續(xù)打補(bǔ)丁。對(duì)此，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)，中國(guó)人民銀行參事盛松成曾表示，要長(zhǎng)期堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，要堅(jiān)持三年，五年，八年，絕不能半途而廢，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期正當(dāng)其時(shí)。

那么，房地產(chǎn)調(diào)控是為了打壓樓市和房?jī)r(jià)嗎？顯然不是。其實(shí)，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》“上限”和“下限”的表述來看，房地產(chǎn)調(diào)控主要就是為了防止房?jī)r(jià)大起大落，這也是政策一直的訴求。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)很深，又是大家普遍關(guān)心的話題，所以防控金融風(fēng)險(xiǎn)顯然是房地產(chǎn)調(diào)控的根本。因此，可以預(yù)見的是，接下來政策重點(diǎn)依然是穩(wěn)住樓市，而且五年不放松的可能性較大。對(duì)此，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，當(dāng)前行政調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和相應(yīng)的監(jiān)管體系已經(jīng)基本完善，如果樓市變化超出了調(diào)控的底線，住建部就會(huì)出手約談。

核心觀點(diǎn)三：

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出，主要包括多主體供給，多渠道保障的住房制度，還包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市等措施。其中，土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等法律法規(guī)的修訂完善是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安的根本之道。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)正在路上，而且呼之欲出。我們可以預(yù)見的是，如果樓市調(diào)控五年不放松，顯然不可能單純依靠限售、限購、限價(jià)等傳統(tǒng)控制性措施。一方面，傳統(tǒng)限制性的措施適合快速給樓市降溫，如果樓市平穩(wěn)了，這些限制性措施只會(huì)使得房?jī)r(jià)持續(xù)下行，從而產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，隨著當(dāng)前樓市和房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從短期調(diào)控向中長(zhǎng)期調(diào)控過渡，具體來看，調(diào)控措施正在從限售、限購、限價(jià)等傳統(tǒng)措施向發(fā)展*，共有產(chǎn)權(quán)，加大供給，房地產(chǎn)稅出臺(tái)等長(zhǎng)效措施過渡。

筆者認(rèn)為，長(zhǎng)效措施就是綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法、監(jiān)管等手段來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，而在諸多長(zhǎng)效措施當(dāng)中，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)無疑是*受關(guān)注的措施之一。據(jù)報(bào)道，房地產(chǎn)稅立法小組去年已經(jīng)成立了，當(dāng)前正在各地進(jìn)行調(diào)研，為立法做準(zhǔn)備。此前，房地產(chǎn)稅已被列入五年立法規(guī)劃，而且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記也已經(jīng)全面鋪開，所以業(yè)內(nèi)不少聲音認(rèn)為，房地產(chǎn)稅5年內(nèi)出臺(tái)的可能性較高。在筆者看來，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的條件越來越成熟，一旦出臺(tái)，不僅在一定程度上可以抑制房?jī)r(jià)，而且也可能成為土地財(cái)政的替代品。

在筆者看來，官媒去年的這篇預(yù)測(cè)性文章無疑給購房者勾畫出了未來五年的房地產(chǎn)走向，而且*近這一年多的樓市變化，也幾乎印證了這些趨勢(shì)。因此，不要低估房地產(chǎn)調(diào)控的決心，未來房地產(chǎn)大局已經(jīng)基本確定，房?jī)r(jià)反彈的基礎(chǔ)越來越薄弱，房?jī)r(jià)企穩(wěn)才是利好所有人的態(tài)勢(shì)。此外，面對(duì)當(dāng)前大環(huán)境，新城控股副總裁歐陽捷表示，告別房?jī)r(jià)大起大落之后，未來房地產(chǎn)仍將發(fā)揮“穩(wěn)定器”的穩(wěn)增長(zhǎng)作用?？偠灾?，在筆者看來，未來五年的房地產(chǎn)走向基本清晰了。

文章來源：樓事紀(jì)