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　　9月1日，距離廣州、深圳官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”僅過去兩天，北京、上海也在同日宣布執(zhí)行這一政策措施。

　　至此，四大一線城市全部加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”行列。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這意味著全國房地產(chǎn)市場的底部或已確立。

　　四大一線城市全部官宣

　　9月1日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

　　通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該通知自2023年9月1日起施行。

　　同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。

　　繼8月30日廣州、深圳相繼出臺相關(guān)政策后，四大一線城市已全部加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”隊(duì)伍。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策好在哪？

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸政策，通俗來說就是希望把更多購房群體和購房需求納入到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，“換句話說，后續(xù)界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn)，就只看你所在城市是否有房子。”

　　這一政策是如何降低首付比例和房貸利率的？嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱，當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬元。政策前，二套房首付最高比例(認(rèn)購非普通住宅)為70%，即首付款需要350萬元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬。據(jù)此對比，首付款直接減少了175萬，相當(dāng)于房價(jià)款的35%。

　　同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會跟著下調(diào)，或者說適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬，月供約為11044元。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬，月供約為10193元。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政，支持了居民合理的住房需求，對于有置換、改善類住房需求的家庭，將帶來切實(shí)的作用。而從北京這幾年來的二手房市場看，改善類需求超過半數(shù)。

　　四大城市各有何特點(diǎn)？

　　——北京

　　“北京市場一直以來都比較穩(wěn)定，今年以來在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。”貝殼研究院認(rèn)為，北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調(diào)優(yōu)是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優(yōu)化，北京信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。

　　“相比較而言，北京今年市場的降溫幅度稍少些，2023年上半年，北京二手房成交量同比上漲21%。”58安居客研究院院長張波指出，但從4月份開始，成交量持續(xù)下降，6月份成交量價(jià)下行最為明顯，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，9月二手房掛價(jià)格環(huán)比微跌0.17%，并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。

　　“對于北京市場來說，肯定會出現(xiàn)‘金九銀十’，二手房成交量有望快速上漲到1.5萬套-2萬套，部分區(qū)域短期出現(xiàn)價(jià)格上行也成為必然。”張大偉認(rèn)為。

　　——上海

　　58安居客研究院院長張波指出，上海今年市場的降溫在二季度開始表現(xiàn)明顯，主要體現(xiàn)在二手房成交量下行并伴隨價(jià)格下行，一手房外圍去化速度變慢，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，新房價(jià)格同比去年微跌0.76%，并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。

　　據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅(不含保障房)已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個(gè)月成交低于“榮枯線”，7月底以來受政策預(yù)期影響，上海二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。

　　“當(dāng)前正值傳統(tǒng)‘金九銀十’階段，上海房企在推盤上積極性明顯增加，而購房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強(qiáng)、購房策略也更加清晰。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月份上海樓市交易會有積極提振，且交易活躍態(tài)勢會持續(xù)，在一二手房等領(lǐng)域都會有重要的表現(xiàn)。購房者購房心態(tài)也會更加理性健康，房價(jià)將有保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)和良好態(tài)勢。

　　——廣州、深圳

　　兩天之前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在廣州、深圳先一步官宣落地。

　　對于政策在廣州、深圳“打頭陣”的原因，廣東省規(guī)劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：廣州、深圳外來人口集中，新市民占常住人口的一半左右，需求潛力大；其次，廣州、深圳是大灣區(qū)核心城市，因大灣區(qū)互聯(lián)互通和工作變動導(dǎo)致的人口流動頻繁。

　　“廣州、深圳近期二手房價(jià)格回調(diào)明顯，7月份廣州環(huán)比下跌1%，深圳下跌0.9%，明顯高于京滬以及其他熱點(diǎn)城市，且二手房掛牌量還在增加，價(jià)格下跌幅度還在加大。”李宇嘉表示。

　　他同時(shí)指出，北京、上海商品房回調(diào)幅度沒有廣州、深圳那么大，二手房價(jià)格跌幅開始收窄。此次北京、上海也跟進(jìn)，且政策表述與廣州、深圳一致，意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整是自上而下的舉動。從本質(zhì)上講，過去過熱時(shí)期的一些政策需要退出，這也是政策調(diào)整和回歸正常。

　　全國房地產(chǎn)市場底部或已確立

　　“8月份市場下行超出了市場預(yù)期，迫切需要在‘金九銀十’、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策調(diào)整，帶動預(yù)期穩(wěn)定。”李宇嘉指出，包含北上廣深帶動的三大都市圈，都市圈樓市占據(jù)了全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，這是樓市的基本盤，也是穩(wěn)定樓市的抓手。

　　“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態(tài)，即使是去年下半年開始市場整體出現(xiàn)降溫，一線也都保持巋然不動。”張波認(rèn)為，目前政策的放松也代表著全國市場底部已經(jīng)確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利于一線城市熱度回升，并帶動全國更多城市走出低迷行情。

　　他同時(shí)指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，預(yù)計(jì)在一線中短期效果會較為明顯，一方面由于置換需求抬頭，會帶動二手房掛牌量提升，同步拉升二手房成交量；另一方面，市場上中高端住宅的需求量也會近一步增大，置換需求入市會更為積極，市場的觀望情緒會大大消減。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，一線城市已全面落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措。政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。

　　“核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)。未來4個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。”陳文靜說。(左宇坤)