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諸暨楓林半島小區(qū)

本報（chinatimes.net.cn）記者帥可聰 紹興攝影報道

143套房成交總價約2.4億元，銷售傭金竟高達(dá)9700余萬元，平均銷售成本占房價比例高達(dá)40%；其中一套別墅成交價550萬元，傭金高達(dá)300萬元，多套別墅傭金占房價比超50%。這一離奇的銷售費用清單，源自浙江諸暨市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“三和公司”）旗下項目。

日前，三和公司小股東、浙江望泰實業(yè)有限公司（下稱“望泰公司”）負(fù)責(zé)人馮望月向《華夏時報》記者實名舉報，稱三和公司涉嫌通過虛增銷售成本等方式偷逃稅款，并提供了上述銷售費用清單作為證據(jù)。

業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，房地產(chǎn)行業(yè)銷售傭金比例通常在3%左右，即便是在市場行情較差時，一般也不會超過10%，平均高達(dá)40%的傭金比例極為反常。不過，面對舉報，三和公司有關(guān)負(fù)責(zé)人陳建國向《華夏時報》記者回應(yīng)稱，舉報內(nèi)容可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門核實，公司是按照正常流程走的程序。

平均傭金占房價比例達(dá)40%

三和公司成立于2010年4月，注冊地址位于浙江省紹興市諸暨市楓橋鎮(zhèn)，該公司是由諸暨步森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資3600萬（下稱“步森地產(chǎn)”），浙江天洋控股集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資3200萬（下稱“天洋公司”），望泰公司出資3200萬，于2010年4月為開發(fā)建設(shè)諸暨楓林半島地產(chǎn)項目而設(shè)立的公司。

馮望月告訴記者，最初，三家股東按照出資額持有三和公司對應(yīng)比例股權(quán)。但在2019年5月，三和公司實控人陳建國在未取得股東望泰公司同意的情況下，與天洋公司做出“三和公司增資6180萬元”的股東會決議，并“由步森地產(chǎn)認(rèn)繳全部新增資本”。目前，三和公司股權(quán)分別由步森地產(chǎn)持有60.44%，天洋公司和望泰公司各持有19.78%。

楓林半島地產(chǎn)項目位于諸暨市楓橋鎮(zhèn)，楓溪江畔，項目開工于2011年，總用地面積27.7萬余平米，由89棟獨棟別墅、105棟聯(lián)排藝墅、19棟寬景小高層組成。該項目分為兩期建設(shè)，楓林半島一期項目竣工于2014年12月，二期印象楓橋項目竣工于2021年4月。

諸暨楓林半島小區(qū)一景

2017年6月，在楓林半島一期項目建成后，三和公司曾與紅趣公司簽訂獨家代理銷售合同，雙方簽署人分別為三和公司時任法定代表人陳建國、紅趣公司時任法定代表人楊炎。

銷售合同約定，紅趣公司作為楓林半島項目房產(chǎn)唯一銷售代理商，銷售傭金為房屋成交價與底價的差價，三和公司在提留12%的金額作為開票費用后，其余均作為銷售服務(wù)費用支付給乙方。合同雙方還就房屋底價進(jìn)行約定，包括高層房產(chǎn)底價統(tǒng)一為3700元/平方米，排屋（聯(lián)排別墅）中間套底價140萬元/套，邊套160萬元。

馮望月提供的一份銷售費用清單顯示，紅趣公司為三和公司賣出143套房屋，包括高層住宅69套、別墅中間套54套、別墅邊套20套，簽約日期大多在2017年10月左右。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這143套房屋成交價格合計約2.4億元，傭金總計約9747萬元，平均傭金占房價比例達(dá)40%。

銷售傭金清單

其中，成交價格為八九十萬元的住宅，傭金多在30萬元左右；成交價格在兩三百萬元的別墅，傭金則在百萬元左右，有多套別墅銷售傭金占房價比例超過50%。例如，一套成交價290萬元的別墅，傭金達(dá)150萬元；一套成交價343萬元的別墅，傭金達(dá)203萬元；一套550萬元的別墅，傭金高達(dá)300萬元。

另據(jù)三和公司2019年審計報告顯示，2017年公司支出銷售費用1856萬元，2018年支出銷售費用7898萬元，兩年合計支出9750余萬元。

遠(yuǎn)超行業(yè)正常水平

多位業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者表示，地產(chǎn)行業(yè)銷售傭金一般占房價比例在3%左右，上述平均高達(dá)40%的傭金比率明顯反常。

“我房地產(chǎn)公司好不容易有收獲的時候，卻把收益拱手讓人了，這怎么可能？”馮望月向記者表示。其質(zhì)疑，這是三和公司通過虛增銷售傭金轉(zhuǎn)移收入、減少納稅的一種方式，因為相對于中介公司所獲傭金的稅率，房地產(chǎn)公司的收入需要繳納的稅率高很多。

“一般行業(yè)中控制較好的營銷成本占了房屋價款的3%，即便市場行情不好，傭金比率一般也不會超過10%?！辟Y深地產(chǎn)分析師、易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時報》記者采訪時表示，從房企偷逃稅的角度看，常見的手段包括虛增成本和漏報收入。營銷成本方面，傭金是其中最核心的一類支出，若是虛高報送，自然會減少納稅的款項。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，銷售傭金率很高，房企潛在的利潤空間自然就可以做低，也就可以享受更低的稅率，而實際上此類高傭金的比例是不正常的。不過，他也表示，僅憑這份銷售費用奇高的支付清單，并不能直接證明其目的是為了偷逃稅，也有可能通過傭金的方式轉(zhuǎn)移相關(guān)收入，但對其也會產(chǎn)生涉嫌偷逃稅的等同影響。

盈科全球合伙人、房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌律師也向《華夏時報》記者表示，業(yè)內(nèi)正常傭金占房價比率一般在2%至3%，目前看到10%已經(jīng)很高，平均高達(dá)40%的傭金率很反常。但僅憑此不一定就能認(rèn)定偷逃稅款，是否偷逃稅款需要有關(guān)部門進(jìn)行查實。

郭韌認(rèn)為，如果是你情我愿約定的高傭金，實際情況就是如此，法律并不禁止，但若是人為虛增銷售費用肯定違法，“如果地產(chǎn)公司和銷售公司是一套班子為避稅使用，那就是不對的”。

三和公司所在地

2024年5月，《華夏時報》記者在諸暨走訪調(diào)查時，通過電話聯(lián)系到三和公司時任法定代表人陳建國，其回應(yīng)稱，自己已經(jīng)不是三和公司的法定代表人，馮望月的實名舉報，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門會核實。就有關(guān)高傭金問題，他還表示，公司是按照正常流程走的程序，“這是市場秩序，當(dāng)時是怎么樣的就是怎么樣的”。

天眼查資料顯示，陳建國于2019年10月不再擔(dān)任三和公司法定代表人，由經(jīng)理何惠牛接任，但陳建國仍為公司執(zhí)行董事。

此外，就是否有配合三和公司虛增銷售費用偷逃稅等問題，本報記者于近日通過電話、短信的方式聯(lián)系紅趣公司時任法定代表人楊炎尋求置評，但未能獲得回應(yīng)。

背后控股方為步森集團

《華夏時報》記者采訪調(diào)查了解到，三和公司被舉報，主要源于股東之間的權(quán)益糾紛。馮望月稱，望泰公司作為三和公司股東，多年來不僅無法插手公司經(jīng)營，最基本的股東知情權(quán)也不能得到保障。

相關(guān)司法文書顯示，望泰公司通過訴訟要求三和公司保障股東知情權(quán)，并在2020年先后獲得諸暨市人民法院（下稱“諸暨法院”）、紹興市中級人民法院判決支持，明確望泰公司可查閱三和公司的會計賬簿、會計憑證等原始資料。

然而，三和公司并未及時履行法院生效判決。馮望月稱，曾數(shù)次在法官、律師的陪同下前往三和公司所在地請求查閱資料，但三和公司拒不配合。

諸暨法院2021年9月作出的一份執(zhí)行裁定書顯示，因三和公司逾期未履行生效判決，曾對該公司采取限制消費等執(zhí)行措施，并作出罰款決定。

值得一提的是，三和公司的控股股東步森地產(chǎn)，為步森集團有限公司全資子公司。步森集團是諸暨當(dāng)?shù)刂駹I企業(yè)，成立于1993年，在知名女企業(yè)家壽彩鳳帶領(lǐng)下，從一家?guī)资说姆b加工廠成長為國內(nèi)知名的服飾企業(yè)，后涉足建材、房地產(chǎn)、流通貿(mào)易等行業(yè)領(lǐng)域。早在2000年，步森集團曾位列中國民營企業(yè)500強。

步森集團是諸暨當(dāng)?shù)刂駹I企業(yè)

2011年4月，步森集團旗下步森股份（002569.SZ）在深交所上市，后者主營業(yè)務(wù)為步森品牌男裝，曾邀黃曉明作為代言人，廣告詞“活出男人范”家喻戶曉。然而，在上市后，步森股份經(jīng)營狀況連年下滑，步森集團逐步賣出股權(quán)套現(xiàn)。2015年，步森集團出讓控制權(quán)，步森股份易主。

截至2024年一季度，步森集團持有步森股份257萬股，持股比例約1.78%。今年5月30日，步森股份公告披露，步森集團為履行債務(wù)償還義務(wù)于2023年10月9日通過二級市場集中競價方式減持公司股份10萬股，違反了證監(jiān)會相關(guān)要求。步森集團已深刻認(rèn)識到本次違規(guī)減持的錯誤，對本次失誤減持表示真誠的歉意，并承諾3個月內(nèi)盡快購回。

據(jù)悉，對于三和公司股東之間的權(quán)益糾紛，當(dāng)?shù)卣惨延兴私狻?024年5月，諸暨楓橋鎮(zhèn)一位有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者，今年三月曾約談步森集團負(fù)責(zé)人，無論何種情況下，希望矛盾得到化解，但是由于涉及金額較高，調(diào)解難度較大。后續(xù)將進(jìn)一步了解情況，努力化解雙方矛盾。