深圳一房子評估價從600萬降到200多萬!有人3年前做了經(jīng)營貸續(xù)不上了,業(yè)內(nèi)稱房價已基本觸底
2024-01-11
更新時間:2024-01-11 12:54:32作者:佚名
三年里,一套房子的評估價從600萬元降到200多萬元。
誰曾想,購房者在深圳樓市亢奮時種下的瓜,三年后結(jié)成了一個個大苦瓜。
近期,有市場傳言,不少購房者三年前用所持房子做了經(jīng)營貸,近期陸續(xù)到期,但因為現(xiàn)在房價下跌,房子最新評估價跟著下調(diào),續(xù)貸金額和首貸差距較大,面臨著不能續(xù)貸、需要一次性還上大量貸款,以及還不上貸房產(chǎn)被法拍的風(fēng)險。
在采訪中,多名銀行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn),由于房價持續(xù)下調(diào),現(xiàn)在銀行貸款評估價大概是2019年水平,銀行一般要求客戶降額續(xù)貸,或者轉(zhuǎn)到其他額度高的銀行。
不過,也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,經(jīng)營貸續(xù)期和審查最嚴(yán)厲時期大概是兩年前,那時參考價被各銀行嚴(yán)格執(zhí)行和抽查,有人被抽貸?,F(xiàn)在因為市場普跌,經(jīng)營貸辦理條件反而寬松了些,也給拉高貸款成數(shù)和信用貸辦理創(chuàng)造了機(jī)會。
圖為深圳樓市 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖
評估價從600萬降到200多萬
記者在某社交平臺留意到,有購房者三年前用福田區(qū)頂樓復(fù)式房子做經(jīng)營貸,月底到期,現(xiàn)在房價下跌,房子評估價跟著下調(diào),續(xù)貸金額和首貸差距較大,最近在各種找辦法補(bǔ)救,目前評估機(jī)構(gòu)、金融中介和銀行客戶經(jīng)理都找了,均說搞不定。
其續(xù)評論稱,當(dāng)時用經(jīng)營貸買房,其實也是違規(guī)操作,現(xiàn)在只能自食其果。
福田區(qū)某助貸機(jī)構(gòu)工作人員黃經(jīng)理告訴每經(jīng)記者,他們最近有在辦理續(xù)貸,但更多的是幫客戶辦理轉(zhuǎn)貸。
有購房者三年前用福田區(qū)頂樓復(fù)式房子做經(jīng)營貸,如今無法續(xù)貸 網(wǎng)絡(luò)圖
“很多客戶因為房價跌幅太大了,大部分銀行不給續(xù),只能轉(zhuǎn)走。如果正常房價跌幅超過3成了,續(xù)貸就會砍額度。通??蛻舳际亲屛覀冎匦抡仪览咴u估價,從而提高適當(dāng)成數(shù)?!?/p>
黃經(jīng)理告訴記者,他們近期辦理的一個客戶業(yè)務(wù),三年前用2套商鋪一起打包抵押,在XX銀行貸款600萬元,今年續(xù)貸成數(shù)大大降低。
“只給200多萬元,差得太離譜了,我們重新幫他找了高成數(shù)渠道,上個禮拜剛出批復(fù)可貸500萬元?!?/p>
在深圳房價的震蕩性調(diào)整過程中,也有人自稱選擇了保守性戰(zhàn)略。
王先生告訴記者,兩年前因為家庭資金需求,將家里一套房進(jìn)行了抵押貸款,彼時銀行評估價近700萬元,在之前已有的貸款基礎(chǔ)上他又貸出了200多萬元。今年年中貸款將到期,他從中介處了解到房子的評估價只有480萬元左右。
“之前還陸續(xù)還了一些資金,但再續(xù)貸也只能貸出幾十萬元了?!蓖跸壬硎?,這幾年基本上沒有好的投資渠道,打算到期前全部還進(jìn)去。
“經(jīng)營貸續(xù)貸不成問題,只要有門路”
不過,在市場操作中,能夠全部還清的貸款者還是少數(shù),更多人需要尋找途徑去操作轉(zhuǎn)貸,或者轉(zhuǎn)向信用貸。
有銀行高管在接受記者采訪時表示,在評估價比原貸款評估值降低的情況下,他們一般要求客戶降額續(xù)貸,或者轉(zhuǎn)到其他額度高的銀行。這種情況目前很常見,大部分客戶會選擇降額續(xù)貸,但有些對額度比較在意的投資客,會選擇其他小銀行。
寶安區(qū)某助貸經(jīng)理告訴記者,現(xiàn)在她一個月有十幾張房貸單,有客戶之前貸款380萬元,最近辦理只能貸280萬元。
她還向記者介紹,現(xiàn)在有很多低息產(chǎn)品,比如有銀行可以做到貸款利率年化2.79%,月息2.32厘,100萬元月供2320元,還款方式為10年先息后本。她解釋稱,評估價下降,銀行只能用降息留住客戶。
記者注意到,雖然評估值有所下調(diào),但相較過去兩年經(jīng)營貸被嚴(yán)格審核和動態(tài)監(jiān)管,當(dāng)下經(jīng)營貸辦理又有了“活絡(luò)”的機(jī)會。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,現(xiàn)在反而經(jīng)營貸續(xù)貸好操作,不嚴(yán)格。
據(jù)其觀察,比如當(dāng)年指導(dǎo)價800萬元的房子,但市場價1100萬元,很多房子是按1000萬元左右來做經(jīng)營貸的。后來房價下行,跟隨指導(dǎo)價,就按800萬元來做經(jīng)營貸了?,F(xiàn)在按評估價來算,反而價格又可以到8成甚至9成,一些外地銀行甚至可以做得更高,所以現(xiàn)在經(jīng)營貸的續(xù)貸反而不成問題,只要有門路。
記者在采訪中獲悉,不少助貸機(jī)構(gòu)在年底推出了重磅活動,如年化2.8%大禮包。一些助貸機(jī)構(gòu)主推的產(chǎn)品中,貸款成數(shù)可以達(dá)到可貸評估價的7成-8.5成,最高可貸2000萬元,利率年化約2.8%-2.9%,還款方式也較為靈活,10年期先息后本隨借隨還,港澳人士也可進(jìn)件,貸得越多、利息越低。
而經(jīng)營貸續(xù)貸的重壓,也為原本審核嚴(yán)格的信用貸提供了資金出路。多名中介人士告訴記者,現(xiàn)在抵押貸房價下跌較多,國企、互聯(lián)網(wǎng)大廠以及公務(wù)員事業(yè)單位這類群體,信用貸最高可以操作到1000萬元,且不需要抵押。
“去年下半年和今年主要政策風(fēng)向在信用貸上,因為房價跌太狠了。”黃經(jīng)理告訴記者,利息方面,等額本息還款方式最低才1.8厘起,先息后本稍高一些,最低可以2.6厘起。單家銀行信用貸最高可以授信300萬元,看收入和級別,辦理周期一般一個月左右。
房價從8字頭跌到6字頭
圖為深圳樓市,三年前深圳樓市還十分火熱
三年前深圳樓市火熱,催生出一批批教人買房的“導(dǎo)師”。彼時,市場上隨處可見“人人皆可買房,直到財務(wù)自由”“30萬兩年就變200萬”“某大學(xué)生在深圳半年買千萬房產(chǎn)”等宣傳標(biāo)語。
以會員眾多、經(jīng)深圳七部門查明的深房理為例,其團(tuán)隊相關(guān)人員涉嫌偽造國家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款,以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場秩序的行為,共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營貸和消費貸等不同類別,問題貸款金額合計10.64億元,其中涉及經(jīng)營貸3.80億元。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021-2023年,深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭,再到6字頭,不斷下調(diào)。
2023年四季度,深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米,比2021年歷史最高點8.3萬元/平方米跌22%,比2022年跌12%。以價換量現(xiàn)象明顯,市場筍盤增多,低價誘惑下,客戶購買意愿增加,加速了需求釋放。
2023年二手成交TOP50片區(qū)中,只有東門、華強(qiáng)南、福田中心區(qū)微漲1%,丹竹頭、科技園、保稅區(qū)持平,其他片區(qū)多處于下跌狀態(tài),跌幅多在5%-20%。經(jīng)過兩年多調(diào)整,價格已基本觸底趨穩(wěn)。
北京金訴律師事務(wù)所主任、創(chuàng)始合伙人王玉臣在接受記者采訪時表示:
與房貸不同,經(jīng)營貸需要隔幾年對房屋進(jìn)行一次評估,評估價下調(diào)則意味著在本次評估過后,購房人能夠申請到的貸款額度小了。那么,在借新貸還舊貸的過程中,需要購房人先將舊貸的缺口補(bǔ)齊,會面臨著極大資金缺口,造成經(jīng)濟(jì)壓力。
“不少人會在中介的指引下采用過橋貸款、以貸養(yǎng)貸方式來補(bǔ)齊這個窟窿。但需要注意的是,這兩種方式會產(chǎn)生新的成本,一旦后續(xù)資金出了問題,如果不能及時償還,負(fù)債將如滾雪球般越來越多?!蓖跤癯急硎?。
王玉臣認(rèn)為,操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu),一旦被查出,也會面臨被處罰的風(fēng)險,甚至還可能受到刑罰。購房人、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)或銀行,在購房時都不能投機(jī)取巧。在整個鏈條中,購房人看似得到了實惠,降低了成本,實則增加了很多隱形風(fēng)險和未來風(fēng)險。而其他主體看似得到了好處,實則觸犯了法律法規(guī),無形中也增加了風(fēng)險。
對于未來深圳樓市走勢,樂有家營銷總裁賀玲認(rèn)為,經(jīng)過兩年多調(diào)整,目前市場價格已基本觸底趨穩(wěn),剛需、改善客也抓住機(jī)會撿漏抄底。年后小陽春,筍盤會被加速消耗,年前不失為抄底撿漏好時機(jī)。
記者|甄素靜
編輯|程鵬 陳夢妤 杜波
校對|王月龍
封面圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖
|每日經(jīng)濟(jì)新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章|
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