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今年三季度房貸額度特別緊張，基本沒放幾筆，如今銀行額度有所放松，放款的時間也比三季度短了?！睋?jù)某長三角城市民生銀行小微客戶經(jīng)理張興（化名）透露，近期房地產(chǎn)信貸政策已出現(xiàn)邊際調(diào)整放松跡象。

民生銀行并不是個例，近日多家銀行陸續(xù)跟進(jìn)恢復(fù)正常放款，消息稱青島建行、工行貸款額度將全面打開，房貸利率出現(xiàn)松動的勢頭。

信貸政策趨緊與房企的周轉(zhuǎn)掛鉤，直接影響房企銷售數(shù)據(jù)，從而導(dǎo)致土地市場遇冷，市場信心不足。從9月底以來，樓市政策暖風(fēng)頻吹，信貸政策放松下，房企現(xiàn)金流或?qū)⒌玫胶侠砀纳啤?/p>

變慢的周轉(zhuǎn)率

“我們的銷售目標(biāo)是基于發(fā)展需要設(shè)定的，特別是四季度的回款指標(biāo)，這是剛性指標(biāo)，沒有退路，也沒有討價還價的余地。”四季度開始前，某中型房企在營銷人員動員大會上如此表示。

“這在行業(yè)內(nèi)并不稀奇?！睂τ谏鲜霈F(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士稱，政策調(diào)控下，房企三季度銷售普遍承壓，四季度回款壓力較大。

對房企而言，其自有資金最主要的來源，除了賬上可調(diào)動的未受限現(xiàn)金，當(dāng)屬銷售回款。中國商品房實行預(yù)售制度，開發(fā)商將建設(shè)中的房源出售，而通常情況下，購房款不僅包括購房者交付的首付款，還需要銀行發(fā)放按揭貸款，這些資金形成了商品房預(yù)售款，支撐著房企的資金周轉(zhuǎn)。

自2020年8月“三道紅線”實施后，促回款已成為各家房企屢次強(qiáng)調(diào)的重要任務(wù)。房企的回款緊張，主要原因之一即為按揭貸款的難獲得。

一位銀行人士透露，2021年初，其銀行對個人按揭貸款的放款周期約50天，此后拉長至兩三個月甚至更長。據(jù)其提供的銀行內(nèi)部文件顯示，2月初，商業(yè)銀行逐漸加強(qiáng)了對小微貸款的管理，嚴(yán)查經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)市場。

據(jù)上述人士透露，同一時期二手房的按揭貸款也逐漸收緊。

按揭貸款的收緊壓制了一部分購房者的改善需求，銀行對個人按揭貸款的放款周期拉長，同時也意味著房企資金回籠速度變慢。

克爾瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，從2021年二季度開始，百強(qiáng)房企單月銷售業(yè)績增速呈明顯放緩趨勢，三季度更甚，房企單月業(yè)績連續(xù)三個月同比下跌，且跌幅逐漸擴(kuò)大。

反應(yīng)在土地市場上，終止、延期、流拍、低溢價率……重點城市第二批集中供地普遍遇冷，降溫明顯。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，第二批供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%，而首批次僅為6.5%?！般y行房貸額度緊張，放款速度放慢，回款壓力增大是房企拿地意愿受抑制的主要原因之一。”某業(yè)內(nèi)人士表示。

被觸發(fā)的信用危機(jī)

擔(dān)憂房企的銷售轉(zhuǎn)淡、融資受限而影響到流動性，成為房企當(dāng)前面臨的行業(yè)性問題。而反應(yīng)到資本市場，在個別大型房企爆雷、部分中小房企走鋼絲的關(guān)口下，投資者對中資房企所發(fā)行的美元債已未有充足的信心，由此觸發(fā)了信用危機(jī)。

10月18日，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪批量下調(diào)了多家房地產(chǎn)的企業(yè)評級，其中包括佳兆業(yè)、陽光城和富力地產(chǎn)；另外還有多家房企被下調(diào)評級展望，包括領(lǐng)地控股、三盛控股和合生創(chuàng)展等房企。

其實，2021年以來，投資者的風(fēng)險偏好即降低，地產(chǎn)美元債市場持續(xù)大幅波動，其中高收益板塊波動更為劇烈。根據(jù)market iboxx中資美元債回報指數(shù)，9月份，地產(chǎn)美元債價格下跌7.94%。10月份以來，地產(chǎn)美元債市場繼續(xù)下滑。截至10月15日的一周內(nèi)，地產(chǎn)美元債整體價格再次下跌0.87%。

在此背景下，多家房企動用真金白銀回購美元債。日前，佳兆業(yè)對投資者表示，將根據(jù)市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。除佳兆業(yè)外，中國奧園、正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等企業(yè)紛紛回購優(yōu)先票據(jù)以穩(wěn)定投資者信心。

即便如此，房企的美元債行情仍然風(fēng)聲鶴唳，比如此后佳兆業(yè)美元債仍創(chuàng)下較高跌幅，市場對其擔(dān)憂仍存。

對此，央行在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示，相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東嚴(yán)格遵守市場紀(jì)律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問題，積極履行法定償債義務(wù)。

政策暖風(fēng)吹

房地產(chǎn)市場形勢正在發(fā)生劇烈變化，商品房銷售劇烈下滑，房企資金緊張，房企海外債違約密集，均與房地產(chǎn)信貸緊縮關(guān)系密切。

從9月底以來，樓市政策暖風(fēng)頻吹。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會召開房地產(chǎn)金融座談會，再次強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，部分金融機(jī)構(gòu)誤解了銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，未來將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

房地產(chǎn)信貸政策轉(zhuǎn)向正在發(fā)生。此后，10月20日，中國人民銀行負(fù)責(zé)人指出，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，對于房地產(chǎn)市場，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，”融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。

在此背景下，近日多家銀行陸續(xù)跟進(jìn)恢復(fù)正常放款，消息稱青島建行、工行貸款額度將全面打開，房貸利率出現(xiàn)松動的勢頭?！皬氖袌隹?，隨著房地產(chǎn)貸款投放提速，個人按揭貸條件會有所邊際放松，房地產(chǎn)需求將會釋放，市場銷售將會趨穩(wěn)有所好轉(zhuǎn)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，房地產(chǎn)信貸放松一方面更容易獲得開發(fā)貸。另一方面，市場銷售好轉(zhuǎn)，也會加快銷售回款，將明顯緩解房企資金緊張壓力。

但劉水同時指出，在堅守調(diào)控成果的同時，防止市場硬著陸風(fēng)險。由于當(dāng)前市場劇烈變化，房地產(chǎn)信貸額度會逐步邊際調(diào)整，但預(yù)計不會出現(xiàn)全面放松的情況。

而信貸額度只是資金周轉(zhuǎn)中其中的一環(huán)，對部分房企而言，如何平穩(wěn)度過房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清周期，難題依舊。

“部分房企資金端壓力仍然較大，現(xiàn)金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜亦指出，四季度重點城市首批供地項目或?qū)⒓腥胧校A(yù)計房企營銷端將面臨較大壓力。

將視線拉長，據(jù)光大證券的數(shù)據(jù)，2022年全年，境內(nèi)房企將有544.16億美元的債務(wù)即將到期，預(yù)計房企再融資需求將繼續(xù)加大。

其中，恒大集團(tuán)、景程等房企到期規(guī)模較大，均超過20億美元，任重而道遠(yuǎn)。

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