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長城物業(yè)上班怎么樣，長城物業(yè)怎么樣。

　　中新經(jīng)緯客戶端6月25日電 (薛宇飛)近日，獨(dú)立型物業(yè)管理公司——長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱長城物業(yè))在港交所遞交了招股書，其通過獨(dú)立拓展項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的方式引起外界。

　　招股書稱，按照2020年的在管建筑面積、合約建筑面積及收入計(jì)算，長城物業(yè)在中國所有獨(dú)立物業(yè)管理公司中排名第一。但相較于房企的下屬物業(yè)公司而言，其利潤率有些偏低，盈利能力仍需進(jìn)一步提升。

　　碧桂園服務(wù)突擊入股 公司上市前大額派息

　　長城物業(yè)的前身深圳市長城物業(yè)管理公司于1993年4月成立，由國企深圳市長城房地產(chǎn)發(fā)展公司(現(xiàn)為深圳市中洲投資控股股份有限公司)全資擁有，后者于1994年9月在深交所上市。后來，長城物業(yè)推出員工持股計(jì)劃，工會(huì)委員會(huì)占據(jù)了公司超60%的股份，中洲控股退居二股東。

　　這之后，長城物業(yè)的股權(quán)多次發(fā)生變更，一些由個(gè)人控制的合伙類公司開始逐漸擴(kuò)大持股比例，直至工會(huì)委員會(huì)不再持有公司股份。2018年1月，成都市盛美同贏投資合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱盛美同贏)通過接收其他股東轉(zhuǎn)讓的股份，進(jìn)入長城物業(yè)的股東行列。

　　就在距離長城物業(yè)發(fā)布招股書前的不到2個(gè)月，即2021年4月29日，盛美同贏以5.4億元人民幣的對(duì)價(jià)將其持有的1332萬股股份轉(zhuǎn)讓給了碧桂園服務(wù)。背靠碧桂園的碧桂園服務(wù)，是當(dāng)前國內(nèi)最大的物業(yè)管理公司之一，市值超2400億港元，總市值長期位居已上市物業(yè)公司第一。招股書并未披露碧桂園服務(wù)為何在招股書發(fā)布前入股的原因及考量。

　　長城物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。來源：長城物業(yè)招股書

　　截至目前，長城物業(yè)由熙城睿家持股20.7%、熙城睿和持股18.5%、熙城睿豐持股11.85%、熙城睿盈持股8.95%、熙城睿安持股6.50%、中洲控股持股18.22%、碧桂園服務(wù)持股15.28%。這些股東中，除了中洲控股和碧桂園服務(wù)以外，其余五家合伙企業(yè)被確定為一致行動(dòng)人，合計(jì)持有長城物業(yè)66.50%的股份。

　　上述5家“熙城”系公司，分別由長城物業(yè)多位管理層成員所掌控。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端統(tǒng)計(jì)，馬興文擁有長城物業(yè)約8.76%股份，陳耀忠擁有約7.97%股份，呂雨華擁有約2.42%股份，梁志軍擁有約2.41%股份，四人合計(jì)擁有約21.56%的股份，并被列為最終控股股東。

　　上述四人，均是長城物業(yè)管理層的核心人物。陳耀忠曾在中洲控股擔(dān)任助理工程師一職，并于1993年加入長城物業(yè)，現(xiàn)任公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理；梁志軍、呂雨華均為執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理，分別于1996年、1998年進(jìn)入長城物業(yè)；馬興文為非執(zhí)行董事。

　　過去的三年間，長城物業(yè)均分派了股息，2018-2020年分別約為1.12億元、0.47億元、0.52億元。在發(fā)布招股書前的2021年4月份，公司再度宣布將向現(xiàn)有股東派付股息約1.03億元。2018-2020年，長城物業(yè)的凈利潤分別約為0.71億元、1.34億元、2.07億元。

　　六成項(xiàng)目位于核心城市 盈利能力偏低

　　近兩年，中國的物業(yè)公司掀起一波上市浪潮，數(shù)十家企業(yè)爭相赴港IPO，這些企業(yè)中，絕大多數(shù)都是脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)商，通過房企母公司不斷輸送的項(xiàng)目擴(kuò)大規(guī)模。

　　招股書稱，長城物業(yè)是中國規(guī)模最大的獨(dú)立全業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)提供商?！拔覀冏元?dú)立于我們的地產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主取得管理項(xiàng)目的良好往績證明了我們?cè)谑袌?chǎng)競爭中勝出的能力，而我們的市場(chǎng)認(rèn)可度及客戶忠誠度體現(xiàn)我們?nèi)娜鉃榭蛻舴?wù)和持續(xù)的自我完善?！睂?duì)于公司獨(dú)立拓展業(yè)務(wù)的能力，招股書如是說。

　　2018-2020年，長城物業(yè)的在管建筑面積分別約為8440萬平方米、1.01億平方米、1.09億平方米。截至2021年3月31日，共擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積約1.15億平方米，合約管理總建筑面積1.53億平方米。公司的在管建筑面積中，約62.4%位于一線或新一線城市。

　　在管面積上，長城物業(yè)與華潤萬象生活、新城悅服務(wù)大致相當(dāng)，后兩家2020年的在管面積分別約為1.1億平方米、1億平方米。華潤萬象生活、新城悅服分別隸屬于房企華潤置地和新城控股，它們的管理面積基本都來源于母公司，與這兩家相比，長城物業(yè)的營收、利潤水平如何呢？

　　長城物業(yè)營收、利潤等情況。來源：長城物業(yè)招股書

　　2018-2020年，長城物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約24.04億元、28.10億元、30.36億元；華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約44.40億元、58.76億元、67.84億元；新城悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約11.73億元、20.24億元、28.66億元。與規(guī)模相當(dāng)?shù)膬杉彝邢啾?，長城物業(yè)的營收表現(xiàn)弱于華潤萬象生活，高于新城悅服務(wù)，不過，新城悅服務(wù)的營收增速較快，兩者2020年的營收差距已經(jīng)不到2億元。

　　盈利方面，2018-2020年，長城物業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤約0.71億元、1.34億元、2.07億元，華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)凈利潤約4.23億元、3.65億元、8.18億元，新城悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤約1.52億元、2.82億元、4.52億元。長城物業(yè)在凈利潤總額上明顯低于華潤萬象生活和新城悅服務(wù)。

　　2018-2020年，長城物業(yè)的毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%，華潤萬象生活的毛利率為15%、16.1%、27.0%、新城悅服務(wù)的毛利率分別為29.4%、29.6%、30.7%，長城物業(yè)2020年的毛利率低于其他兩家。與整個(gè)行業(yè)對(duì)比，中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率均值為28.6%，長城物業(yè)也存在偏低的情況。

　　物業(yè)管理服務(wù)占比偏大 收款率不高

　　進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，長城物業(yè)利潤水平較低，與物業(yè)管理服務(wù)收入占比較大、平均物業(yè)管理費(fèi)較低有關(guān)。

　　一般而言，物業(yè)管理公司的收入由物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)三部分組成。其中，物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)公司收入的基礎(chǔ)，但由于這部分收入受人工成本、物業(yè)費(fèi)增速等因素影響較大，利潤率較低，因此，如果這項(xiàng)收入在總收入中的占比偏大，公司的利潤情況就會(huì)較差。

　　長城物業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成情況。來源：長城物業(yè)招股書

　　招股書顯示，2018-2020年，長城物業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入約19.06億元、21.96億元、23.15億元，占總營收的約79.3%、78.1%、76.3%，占比較大。上述三年間，這部分收入的毛利率分別為16.3%、16.8%、19.0%，均略低于各年份整體的毛利率。

　　招股書認(rèn)為，公司物業(yè)管理服務(wù)的毛利率很大程度上受物業(yè)管理服務(wù)收取的平均每月每平方米費(fèi)用及提供該服務(wù)承擔(dān)的成本的綜合影響。2018-2020年，長城物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)分別為1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，二十大城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.33元/平方米/月。

　　此外，長城物業(yè)還面臨著物業(yè)管理費(fèi)收款率偏低的壓力，2018-2020年，其物業(yè)管理費(fèi)收款率分別為76.1%、78.6%、81.1%。對(duì)比華潤萬象生活，其住宅、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)的收繳率在2020年分別達(dá)到了93.1%、97.6%。

　　在長城物業(yè)四個(gè)主要的業(yè)務(wù)板塊中，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率最高，2018-2020年分別達(dá)到了22.0%、26.2%、30.2%。招股書解釋稱，社區(qū)增值服務(wù)毛利率的上升，主要受擁有高毛利率的空間管理服務(wù)、社區(qū)購物服務(wù)及家居服務(wù)占總體收益的百分比提升，以及擴(kuò)充停車場(chǎng)管理服務(wù)帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)所致。

　　不過，社區(qū)增值服務(wù)收入占總營收中的占比并不高，2018-2020年分別為9.8%、11.4%、12.1%，有待進(jìn)一步提升。

　　長城物業(yè)上市后是否會(huì)加碼毛利率更高的社區(qū)增值服務(wù)？就上述問題，中新經(jīng)緯客戶端于25日多次致電長城物業(yè)集團(tuán)辦公電話，但均未獲接聽。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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