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繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，上海樓市工具箱中再添新政。

12月14日晚，上海官宣優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整后，普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)、首套房首付比例下降至最低三成，同時(shí)，首套、二套房利率全線下降。

普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)，有客戶新政當(dāng)晚簽約

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局于12月14日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布自12月15日起調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。按照新政，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

對(duì)比原有政策，新政剔除價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不再與房屋總價(jià)、位置掛鉤，同時(shí)，提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

有中介機(jī)構(gòu)表示，這一政策的調(diào)整將直接影響客戶的增值稅及個(gè)稅。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免?.3%的增值稅及附加（之前非普通住房按差額征收）；涉及個(gè)人所得稅的，核定征收按總價(jià)的1%（之前非普通住房按總價(jià)的2%征收）。

“深圳政策出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì)上海政策的調(diào)整有所預(yù)期，此次政策落地有效降低住房交易成本?！?/p>

在其看來(lái)，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)是政府實(shí)實(shí)在在的讓利。據(jù)滬上一中介門店經(jīng)理介紹，“根據(jù)我們對(duì)后臺(tái)系統(tǒng)庫(kù)存房源的統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，87%的房源是能夠馬上從非普通住宅變成普通住宅的。這也意味著這部分房源在交易時(shí)可直接省去增值稅?！?/p>

而對(duì)于大標(biāo)的房源來(lái)說(shuō)，更是一大利好?！昂芏喔呖們r(jià)的房源，房東原來(lái)的買入價(jià)基本在100萬(wàn)元-200萬(wàn)元/套，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)前的價(jià)值均在千萬(wàn)以上，遠(yuǎn)超內(nèi)環(huán)以內(nèi)450萬(wàn)元/套的價(jià)格限定，因此，在認(rèn)定為非普通住宅的情況下，往往需要繳納幾十萬(wàn)元的增值稅。此次政策對(duì)價(jià)格不再設(shè)限，將實(shí)實(shí)在在減少交易成本支出。”滬上一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

而對(duì)政策敏感的客戶已于新政當(dāng)晚出手。在澎湃新聞走訪中，位于浦東源深板塊的一家中介門店在新政當(dāng)晚促成一筆成交。

原本仍在觀望的客戶在新政落地后選擇與房東面談，并于當(dāng)晚簽約。“我們是在晚上6點(diǎn)左右獲悉政策的，然后組織開(kāi)會(huì)、宣導(dǎo)，業(yè)務(wù)員也開(kāi)始電話通知客戶，今晚簽約的客戶此前一直沒(méi)有約成功，因?yàn)闆](méi)到客戶心里價(jià)位，今晚成功約來(lái)和房東面談。”

據(jù)了解，上述房源價(jià)格在1300萬(wàn)元左右，而客戶的心理價(jià)位則在1200萬(wàn)元，對(duì)于100多萬(wàn)元的價(jià)差該筆交易一直未能促成。而在新政落地后，原本70多萬(wàn)元的稅費(fèi)直接省去，經(jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)的談判，客戶雙方于當(dāng)晚23時(shí)左右協(xié)商成功并簽約。

上海新政落地前后稅費(fèi)節(jié)省對(duì)比 圖片來(lái)源：太平洋房屋

不過(guò)，從多家門店走訪情況看，當(dāng)晚簽約的案例并不多見(jiàn)。多數(shù)經(jīng)紀(jì)人均在和業(yè)主電話溝通的階段。

“因?yàn)檎咭彩莿偮涞兀覀冎饕€是先和客戶保持溝通，告訴他們政策利好，建議客戶積極入市?，F(xiàn)階段來(lái)主動(dòng)咨詢的基本是前期就有購(gòu)房需求的客戶，或者是正在置換的客戶會(huì)對(duì)政策相對(duì)敏感。也有不少比較理性的客戶認(rèn)為后續(xù)政策還會(huì)松綁，選擇繼續(xù)觀望?！睖弦唤?jīng)紀(jì)人反饋。

圖為房屋中介門店，多數(shù)經(jīng)紀(jì)人仍處在和業(yè)主溝通階段

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，此次政策落地，將有助于提振市場(chǎng)信心，同時(shí)促進(jìn)市場(chǎng)交易量增加，尤其是目前正好處于價(jià)格談判中的購(gòu)房者，會(huì)加快其出手的節(jié)奏。

首付下調(diào)月供減少，開(kāi)發(fā)商多個(gè)售樓處24小時(shí)不打烊

同日，上海市發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策，宣布將首套房首付比例從35%降至30%；二套住房實(shí)施差異化政策，同時(shí)全線降低利率下限。

按照新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬(wàn)總價(jià)的二套房購(gòu)置為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬(wàn)；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬(wàn)，即減少了120萬(wàn)的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)，減少了180萬(wàn)的首付款支出。

同時(shí)，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過(guò)去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計(jì)算，月供為10134元。如此對(duì)比，新政前后月供減少了910元。對(duì)于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負(fù)效應(yīng)更明顯。

而對(duì)于有改善需求的客戶而言，首付比例下調(diào)將增加其入市的信心。據(jù)了解，市民王先生的住房已經(jīng)掛牌一年多，考慮家人工作讀書(shū)的需求，王先生此前計(jì)劃從浦東上南板塊置換到虹口貼近中環(huán)的區(qū)域，由于首付不夠，他寄希望于現(xiàn)在住的房子出售后來(lái)改善。此次，首套、二套住房首付比例下降后，王先生認(rèn)為，無(wú)論是出售還是買入，兩端的壓力都減輕了一些，“再有人來(lái)看房，我也不用非要七成首付了，我這房子能付五成的購(gòu)房者還是有一些的。原來(lái)意向的房子我也可以再去談?wù)?，談不攏，我可選的房子范圍也大了”。

新政利好下，滬上房企也已開(kāi)始行動(dòng)。新政發(fā)布當(dāng)晚，已有房企宣布旗下多個(gè)售樓處24小時(shí)不打烊。

有項(xiàng)目售樓處工作人員告訴澎湃新聞，目前已經(jīng)接到公司的通知，要求24小時(shí)待命，對(duì)于新政發(fā)布之后售樓處的到訪客流量和購(gòu)買量是否會(huì)大幅增加，該名工作人員表示還要看現(xiàn)場(chǎng)情況。

有位于寶山的住宅項(xiàng)目營(yíng)銷人士介紹，政策出來(lái)第一時(shí)間公司內(nèi)部也在解讀新政，效果還得看市場(chǎng)反應(yīng)。不過(guò)，公司已經(jīng)采取新的拓客措施，對(duì)于此前回?cái)n首付不足及置換客戶進(jìn)行再次聯(lián)系，篩查因?yàn)樾抡M足降首付的客戶；同步，公司與經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行溝通，進(jìn)行渠道管理，了解置換新客戶動(dòng)向。

圖為上海街景，新政當(dāng)晚有房企宣布旗下多個(gè)售樓處24小時(shí)不打烊

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢(shì)

今年9月初，上海調(diào)整優(yōu)化了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)運(yùn)行。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，上海優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，大幅降低了居民置業(yè)門檻和購(gòu)房成本，政策力度較大，且基本一步到位。同日，北京也發(fā)布相關(guān)政策，其認(rèn)為，北京、上海在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，較快地落地了房地產(chǎn)優(yōu)化政策，也體現(xiàn)出政府希望通過(guò)政策的“進(jìn)”促市場(chǎng)的“穩(wěn)”的意圖。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次上海各項(xiàng)政策出臺(tái)，其力度符合市場(chǎng)預(yù)期。其中，房貸政策標(biāo)準(zhǔn)略高于央行此前規(guī)定的下限，總體上和幾個(gè)一線城市保持一致；普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，也符合上海的實(shí)際。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海因城施策用好政策工具箱，精準(zhǔn)施策，說(shuō)明重視和支持合理住房消費(fèi)需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)化政策，進(jìn)一步降低了房貸成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。此類政策出臺(tái)，有利于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期也將發(fā)揮積極作用。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年6月以來(lái)上海二手住宅價(jià)格持續(xù)下跌，11月環(huán)比下跌0.71%，跌幅出現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。成交方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，上海新建商品住宅累計(jì)成交12.4萬(wàn)套，在同期低基數(shù)下同比增長(zhǎng)12.0%，11月，受新房供給量增加帶動(dòng)，上海新房成交10234套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，在高基數(shù)下同比下降35.3%，市場(chǎng)表現(xiàn)整體較為平淡。

綜合今年前11月的數(shù)據(jù)看，2023年1-11月，上海二手房累計(jì)成交16.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12.2%；11月，上海二手房成交13673套，環(huán)比增長(zhǎng)6.8%，同比下降14.4%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策出臺(tái)，將進(jìn)一步發(fā)揮好政策效應(yīng)，有力支持房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍和行情的提振。在各市場(chǎng)參與者的共同努力下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢(shì)。