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近日，一則“湖南省委書記在懷化調(diào)研暗訪爛尾十年樓盤”的消息引起廣泛關(guān)注。

11月14日，湖南省委書記沈曉明呼暗訪了鶴城區(qū)天星淺水灣樓盤爛尾長達(dá)十多年之久的問題 圖/新湖南

第一財(cái)經(jīng)記者瀏覽湖南住建廳官網(wǎng)消息發(fā)現(xiàn)，今年5月份以來，湖南省副省長、住建廳廳長等亦曾去往多個(gè)下轄地市，對當(dāng)?shù)亍氨＝粯恰鼻闆r進(jìn)行暗訪和調(diào)研，涉及地市包括株洲、郴州、永州、衡陽、岳陽、瀏陽等。

在湖南停工、爛尾的樓盤中，涉及開發(fā)企業(yè)包括恒大、碧桂園、綠地等。今年初，湖南住建廳曾發(fā)文稱，恒大集團(tuán)45個(gè)在湘“保交樓”項(xiàng)目，建設(shè)資金缺口大，是塊難啃的“硬骨頭”。而根據(jù)當(dāng)?shù)刈钚碌摹氨＝粯恰边M(jìn)度安排，到今年底前，對全省保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目、恒大項(xiàng)目實(shí)行集中攻堅(jiān)，確保房屋交付率90%以上。

住建部數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。

在湖南，多個(gè)地市在保交樓專項(xiàng)借款覆蓋的樓盤項(xiàng)目復(fù)工上已取得進(jìn)展。但與此同時(shí)，亦有一些市民反映部分地市的樓盤項(xiàng)目存在復(fù)工進(jìn)展緩慢、配套資金到位難、代建存在質(zhì)量隱憂等問題。

“暗訪”多處

據(jù)湖南日報(bào)報(bào)道，11月14日，湖南省委書記沈曉明在懷化調(diào)研。調(diào)研期間，沈曉明不打招呼暗訪了鶴城區(qū)天星淺水灣、爛尾達(dá)到十多年之久的樓盤，他要求“維護(hù)好購房群眾切身利益和城市發(fā)展良好形象”。

5日后，株洲日報(bào)報(bào)道稱，11月19日，株洲市委書記曹慧泉暗訪綠地21城項(xiàng)目保交樓問題，要求設(shè)身處地為群眾著想，全力以赴推進(jìn)保交樓工作，確保房子早日交到購房群眾手中。

株洲市委書記曹慧泉要求全力以赴推進(jìn)保交樓工作

一段時(shí)間以來，湖南省級(jí)和市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部對停工、爛尾的“明星樓盤”進(jìn)行暗訪或調(diào)研，已不是一件稀罕事。

以前述湖南省委書記暗訪所在地懷化為例，10月中旬，湖南省住建廳調(diào)研組去往當(dāng)?shù)卣{(diào)研、督導(dǎo)恒大中央廣場、恒大帝景、碧桂園十里江灣等樓盤項(xiàng)目的復(fù)工情況，并信訪突出問題化解等工作。

而根據(jù)湖南住建廳的公開消息，暗訪的時(shí)間軸至少可以追溯到今年二季度。

5月中旬，湖南省人民政府副省長蔣滌非在株洲開展暗訪檢查工作，了解恒大御景天下“保交樓”項(xiàng)目工程進(jìn)度、建筑工地安全生產(chǎn)等情況。

6月初，湖南省住建廳總工程師易繼紅率省、長沙市、懷化市、郴州市、湘西土家族苗族自治州房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運(yùn)行專項(xiàng)工作組相關(guān)負(fù)責(zé)人，去往瀏陽市現(xiàn)場調(diào)研保交樓工作并召開座談會(huì)。易繼紅一行現(xiàn)場調(diào)研了瀏陽市禧和學(xué)苑、恒大華府四期項(xiàng)目保交樓工作進(jìn)展情況。

近三個(gè)月以來，湖南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人還先后去往衡陽、郴州、永州和懷化等市調(diào)研。

在郴州市的調(diào)研中，湖南省住建廳廳長唐道明發(fā)現(xiàn)，郴州金科郡、恒大林溪郡在一樓一策、資金籌措、債務(wù)糾紛調(diào)解、工程建設(shè)、信訪維穩(wěn)等方面存在不足,需要加力予以解決。

記者注意到，去年10月就曾有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上提出“郴州金科郡樓盤預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致樓盤停工1年”，郴州市北湖區(qū)住建局隨后回復(fù)稱，金科郡項(xiàng)目由郴州弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，屬于黃檔。

郴州市行政審批服務(wù)局也曾回復(fù)網(wǎng)友涉金科郡項(xiàng)目留言

所謂“黃檔”，根據(jù)湖南的“保交樓”樓盤類型劃分，即資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的樓盤項(xiàng)目。理論上其“保交樓”的難度大于有實(shí)力可以自主復(fù)工的“綠檔”項(xiàng)目，但小于資產(chǎn)小于負(fù)債的“紅檔”項(xiàng)目。

然而，在今年6月，又有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言版上表示，“2022年7月底開始提出了保交樓政策，也著實(shí)讓我們廣大爛尾樓業(yè)主看到一絲希望，但是馬上就一年時(shí)間了，很多像郴州市金科郡這種因?yàn)檫`規(guī)審批發(fā)放預(yù)售證，資金未被監(jiān)管到位，資金被違法違規(guī)抽逃走等原因造成的爛尾樓，一直以來，一是無存貨，二是無自有資金，三是無法享受到國家紓困借款資金，四是司法介入無結(jié)果，這類爛尾樓一年來保交樓幾乎沒有進(jìn)展?！?/p>

郴州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局8月底回復(fù)稱，自2022年9月9日郴州金科郡項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)停工以來，市、區(qū)專班赴金科重慶總部、長沙湖南公司、廣州華南大區(qū)公司對接約談金科高管層督促開發(fā)商履行主體責(zé)任，推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，期間調(diào)度公安部門通過對其違法違規(guī)行為進(jìn)行打擊，凍結(jié)各地金科資產(chǎn)、資金、股權(quán)等方式倒逼集團(tuán)總部及項(xiàng)目公司全力支持金科郡項(xiàng)目想方設(shè)法籌集資金保交樓。目前，會(huì)結(jié)合實(shí)際，按照先易后難的原則逐步推進(jìn)，直至項(xiàng)目分期完成保交樓任務(wù)。

10月24日，該網(wǎng)友對郴州市住建局此條答復(fù)給予“不滿意”的評價(jià)。

如何紓困

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，“爛尾樓”是湖南一些地級(jí)市比較典型的歷史遺留問題。

以懷化為例，劉水對記者表示，當(dāng)?shù)貭€尾樓項(xiàng)目較多產(chǎn)生于2008-2015年房地產(chǎn)快速發(fā)展期間，房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)時(shí)社會(huì)投資的重點(diǎn)方向，較多的民營企業(yè)積極布局房地產(chǎn)行業(yè)，大部分企業(yè)自身資金實(shí)力偏弱，融資成本較高，且缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，受限于懷化房地產(chǎn)市場容量和價(jià)格，企業(yè)資金鏈斷裂頻繁，爛尾樓項(xiàng)目激增，因項(xiàng)目多存在錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)問題，爛尾樓問題遲遲無法解決。

劉水說，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期，湖南爛尾樓項(xiàng)目也陸續(xù)出現(xiàn)。懷化市由于疊加處于兩輪爛尾樓周期間，爛尾樓問題尤為嚴(yán)重。

即便是省會(huì)城市長沙，“保交樓”壓力也不容小覷。根據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究今年1月發(fā)布的一項(xiàng)對32個(gè)典型城市調(diào)研：截至去年年底，在這32個(gè)城市中，長沙問題樓盤項(xiàng)目有20個(gè)，尚未交付的住房套數(shù)為26354套，僅次于武漢、西安、鄭州和昆明，位居32城第五位。

按照長沙市今年8月披露的“保交樓”目標(biāo)，今年下半年，該市爭取能夠?qū)崿F(xiàn)專項(xiàng)借款項(xiàng)目90%基本交付，剩余爭取明年上半年陸續(xù)交付。

交付壓力之下，湖南省房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運(yùn)行協(xié)調(diào)小組辦公室日前印發(fā)了一份“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案，對“綠、黃、紅”保交樓項(xiàng)目提出要采取不同的紓困策略。

具體而言，對于 “綠檔”項(xiàng)目，要督促其盡快全面復(fù)工、盡快如期交付；對于“黃檔”項(xiàng)目，各地要通過專項(xiàng)借款、配套融資等提供支持，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工交付再統(tǒng)一清算；對于 “紅檔”項(xiàng)目，各地要采取由第三方代建等方式，立即復(fù)工，盡快交付。

有湖南省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，盡管當(dāng)?shù)乇＝粯菍ｍ?xiàng)借款覆蓋的項(xiàng)目已取得進(jìn)展，但仍有不少項(xiàng)目在協(xié)助開發(fā)商籌措資金上存在難度。至于第三方代建，是否會(huì)出現(xiàn)減配代建、質(zhì)量如何把關(guān)，則是業(yè)主的主要關(guān)切。

去年8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等多部門發(fā)布通知，政策性銀行將給符合條件的已售、逾期、難交付的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目提供“專項(xiàng)借款”。截至今年年初，湖南省第一批專項(xiàng)借款共147億元已全部撥付至項(xiàng)目，首批263個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目已有261個(gè)復(fù)工，今年第二批申報(bào)的專項(xiàng)借款涉及該省風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目266個(gè)。9月15日，湖南益陽市恒大名都項(xiàng)目1328套商品房全部完成交付，這是該省第一個(gè)完成“保交樓”任務(wù)的樓盤。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步對記者介紹說，針對當(dāng)前交付較困難的41個(gè)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，湖南省采取“保、貸、追”政策，為風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開源節(jié)流。其中，“保”可以理解為將預(yù)售監(jiān)管資金全部劃轉(zhuǎn)至防控專戶，確保資金資產(chǎn)安全?！百J”是專項(xiàng)借款和新增配套融資。“追”是指追回預(yù)售資金。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)動(dòng)用購房預(yù)付款行為，導(dǎo)致項(xiàng)目資金“游離”，湖南要求各地大力開展預(yù)售資金追逃止損行動(dòng)，并及時(shí)移送公安、稅務(wù)等部門立案查辦。

王業(yè)強(qiáng)同時(shí)表示，應(yīng)該承認(rèn)的是，貸款方面，湖南目前依然主要是通過相關(guān)專項(xiàng)資金予以重點(diǎn)支持或政策支持。在專項(xiàng)借款覆蓋范圍之外的項(xiàng)目，仍存在資金困難。為了撬動(dòng)商業(yè)銀行配套融資，目前，湖南住建部門承諾按照一定比例，給予銀行專項(xiàng)借款金、物業(yè)維修金、住房公積金等“五金”存儲(chǔ)。

對于接下來“保交樓”的工作重點(diǎn)，唐道明在前述赴郴州市調(diào)研時(shí)曾明確，一方面要加大預(yù)售監(jiān)管資金追繳工作力度，依法打擊涉房地產(chǎn)領(lǐng)域等違法犯罪行為；另一方面，要壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任，加快項(xiàng)目資產(chǎn)盤活以及做好資產(chǎn)的跨項(xiàng)目、跨區(qū)域調(diào)配工作。同時(shí)強(qiáng)化政銀企對接，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行提供新增配套融資，緩解保交樓項(xiàng)目資金流動(dòng)性不足問題。此外，要探索推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域公益訴訟，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，保護(hù)廣大購房群眾合法權(quán)益。

值得注意的是，11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議提出“加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購重組”。劉水認(rèn)為，這有望進(jìn)一步推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，加速各地樓盤交付進(jìn)展。