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矗立在海邊的商業(yè)住房小區(qū)

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導(dǎo)讀：海景房價(jià)格神話正在一個(gè)又一個(gè)城市消逝。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡

群山、海浪、飄雪，這三個(gè)元素結(jié)合在一起，便是“新晉網(wǎng)紅”威海的社交媒體形象。

這個(gè)冬天，一些網(wǎng)友不去瑞士、不去北海道，而是到我國山東半島的威海，感受暴雪后海邊城市的靜謐與冷寂。停泊的巨船成為打卡地，暴風(fēng)雪塑造出極致的浪漫美學(xué)，讓一些網(wǎng)友直呼“雪后威海，給去不了北歐的我點(diǎn)點(diǎn)震撼?！?/p>

海景永遠(yuǎn)是旅游的“黃金名片”。從北方的青島、日照、威海、到南端的北海、惠州、三亞，這些知名海景城市，總會(huì)因其旅游資源，出現(xiàn)一輪又一輪的人流旺期，同時(shí)吸引資本爭(zhēng)相下注，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚穆谩⒆∷?、餐飲等投資熱潮。

這其中，海景房是一個(gè)顯著的存在。自我國商品房概念成熟后，海景房熱潮便從海南一路向北襲去，開發(fā)商蜂擁扎進(jìn)海岸線，用美景與投資吸引外地購房者。但如今，因行業(yè)調(diào)整疊加產(chǎn)品屬性問題，大量低價(jià)海景二手房待售，已不復(fù)曾經(jīng)高光。

從近期被討論的惠州、到“老網(wǎng)紅”威海乳山，海景房價(jià)格神話正在一個(gè)又一個(gè)城市消逝。

風(fēng)口浪尖的海景房

近幾日，惠州碧桂園十里銀灘海悅灣備受關(guān)注，起因是一張某二手房源成交圖顯示，“4室2廳的154.11平方米房源，成交價(jià)僅25萬元，折合單價(jià)約1623元/平方米。”

海景房、深圳周邊、超低價(jià)，這幾個(gè)關(guān)鍵詞組合，讓網(wǎng)友震驚且不解。事后經(jīng)當(dāng)?shù)刂薪樽C實(shí)，該房源實(shí)為“雙拼房”，一套成交25萬元，一套成交35萬元，加上各類費(fèi)用，實(shí)際成交單價(jià)折合約4200元/平方米，但仍引發(fā)網(wǎng)友對(duì)海景房的又一輪熱議。

在社交媒體上，被網(wǎng)友熟知的“白菜價(jià)”房源地，一個(gè)是鶴崗，一個(gè)是乳山。前者地處廣袤東北，后者位于山東、標(biāo)簽便是“海景房”。雖然乳山實(shí)際房價(jià)比鶴崗高，但因遍地低價(jià)“海景房”，使其在社交媒體上的形象十分獨(dú)特。

從整體看，乳山所屬的山東威海，經(jīng)歷了樓市尤其是海景房的多年起伏。

威海市位于我國山東半島東端，三面瀕臨黃海，有近千公里的超長海岸線，轄環(huán)翠區(qū)、文登區(qū)、榮成市和乳山市。這片土地風(fēng)景秀麗，海水清澈，有30多處港灣，被168個(gè)大小島嶼環(huán)繞。在北方大地上，擁有這種風(fēng)景的城市確實(shí)屬于少數(shù)。

威海一處知名旅游景點(diǎn)，湛藍(lán)的海岸線水天一色，沙灘附近分布著一排排洋房別墅，雖然并非夏天旅游旺季，但海邊擠滿了打卡的年輕人。在離岸的劉公島上，海鷗與郵輪上的游客親密互動(dòng)，極富海濱城市魅力。

正是這種得天獨(dú)厚的旅游資源，讓威海曾成為海景房的熱門之地。

一種廣為流傳的說法是，“威海的海景房一大半是北京人買走的，而三亞、北海的海景房，大多是東北人買走的?！睋?jù)稱，在2005年至2010年間，北京人的手機(jī)短信常能收到威海海景房的小廣告，中介公司會(huì)組織看房團(tuán)坐班車去威海買房。

當(dāng)時(shí)，北京房價(jià)逐年上漲，而在山東威海，“首付幾萬就能擁有一套海景房”，這對(duì)當(dāng)時(shí)的中產(chǎn)階層產(chǎn)生了極大誘惑。他們向往著“面朝大海，春暖花開”的日子，懷揣著對(duì)海景旅居生活的憧憬，成為當(dāng)時(shí)購買威海海景房的主力軍之一。

威海的乳山銀灘，更是“造夢(mèng)”的集中地。公開信息顯示，最熱的時(shí)候，乳山銀灘一天能成交500套房，買房要靠搶、甚至托關(guān)系。大量外省人被看房團(tuán)帶到乳山，還來不及好好考察當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、斟酌房價(jià)是否合理，便交錢上了海景房的車。

因大量開發(fā)、供應(yīng)過熱，乳山銀灘海景房不久便出現(xiàn)變局。2013年及2015年，央視曾接連報(bào)道乳山銀灘的海景房爛尾、開發(fā)商跑路、市場(chǎng)去庫存問題。不過，受房地產(chǎn)行業(yè)新一輪上漲影響，從整體來看，威海市場(chǎng)又迎來了一波熱炒期。

克而瑞曾發(fā)表研報(bào)表示，2016年威海房價(jià)伴隨旅居市場(chǎng)快速上升，市區(qū)均價(jià)由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米，其中恒大海上帝景入市房價(jià)率先破萬元。2017年，樓市進(jìn)入量價(jià)齊升期，保利、華發(fā)等品牌房企集中進(jìn)駐，帶動(dòng)全市一、二手房價(jià)破萬。

然而好景不長，海景旅居產(chǎn)業(yè)將當(dāng)?shù)胤績r(jià)炒至高位后，市場(chǎng)開始下行。2018年下半年，威海市場(chǎng)轉(zhuǎn)折向下；2019年后長期量價(jià)下行，2021年進(jìn)入價(jià)格普降階段，市區(qū)在售樓盤較高點(diǎn)普降2000元/平方米，2021年后樓盤普遍“低到訪”，不復(fù)此前熱鬧。

在過去的2023年，騰策機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年威海商品住宅市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，供應(yīng)量同比下降6.6%，降幅收窄；成交量同比上升10.1%，成交均價(jià)同比下降4.1%?！翱蛻糍彿繎B(tài)度仍較謹(jǐn)慎，觀望情緒顯著，購房周期長，更傾向選擇現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。”

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大量二手房待售

“海景房”聽起來美麗，但到實(shí)際居住環(huán)節(jié)，則是因人而異。有人設(shè)想著旅居生活，卻發(fā)現(xiàn)一年到頭去不了幾次，房屋長期空置；有人則發(fā)現(xiàn)，買房時(shí)最中意的近海房源，后續(xù)換來的是環(huán)境潮濕、維護(hù)麻煩、生活配套不便，無奈降價(jià)出售。

記者在某房產(chǎn)平臺(tái)看到，在威海乳山銀灘旅游度假區(qū)，一套面積64平方米的房源，售價(jià)僅10.6萬元，該房源去年年底掛牌，即便價(jià)格已經(jīng)如此之低，近期還是降價(jià)了兩次。

從平臺(tái)圖片看，該房源為開發(fā)商交付時(shí)的狀態(tài)，陽臺(tái)較為破舊，沒有近期居住過的痕跡。負(fù)責(zé)該房源的中介說，業(yè)主自從多年前買下這套房后，便很少來居住，如今低價(jià)出售。“小區(qū)平時(shí)冬天人很少，夏天人多些，大多是外地老人，頂層房源沒有電梯不好賣。”

圖為在售的海景房 圖片來自網(wǎng)絡(luò)

威海乳山之外，同樣有不少類似房源，比如威海榮成某小區(qū)一套55平米的房源，目前掛牌價(jià)17萬元，“出門就是大海，養(yǎng)老度假好地方”，該房源宣傳語顯示。另一套房源簡介直接稱，“一線看海房子，躺在床上看大?！?，而其售價(jià)也僅十幾萬元。

在遍布海景房的其他城市，上述情況也非孤例。比如惠州大亞灣片區(qū)一套38平方米的房源，目前掛牌售價(jià)僅12.5萬元；在惠東某品牌房企開發(fā)的小區(qū)，一套面積79平方米的房源，目前掛牌售價(jià)35萬元，其宣傳語也標(biāo)明“一線海景房”。

整體來看，多個(gè)海景房城市，二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)跌價(jià)情況。比如威海，安居客平臺(tái)顯示，3月其二手房掛牌均價(jià)8089元/平方米，同比下跌9.72%，而在2021年初時(shí)其二手房掛牌均價(jià)超九千元；惠州3月二手房掛牌均價(jià)9926元/平方米，同比下降5.99%，2021年初時(shí)其二手房掛牌均價(jià)過萬。其余城市如北海等地，也出現(xiàn)了二手房跌價(jià)的情況。

“市場(chǎng)冷淡導(dǎo)致一些海景房二手市場(chǎng)供應(yīng)量增加，低價(jià)房源出現(xiàn)?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師朱麗平告訴第一財(cái)經(jīng)，這些低價(jià)房源有的是業(yè)主急需資金，或?qū)＞胺渴袌?chǎng)前景持悲觀態(tài)度。旅游火熱之際，一些消費(fèi)者更傾向于選擇短期租賃度假，而不是購買房產(chǎn)。

值得注意的是，大量海景房待售，與曾經(jīng)的過量供應(yīng)不無關(guān)系。以乳山為例，早期銷售火爆時(shí)樓盤大量開發(fā)，銀灘20多公里海岸線上有多達(dá)200多個(gè)小區(qū)，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)過量。

威海整體市場(chǎng)，也有過一段土地過量供應(yīng)期。克而瑞表示，2018年以前威海本土房企密集囤地，后續(xù)遭遇市場(chǎng)下行滯銷。2018年，市場(chǎng)下行但政府土地出讓并未收斂，2020年更是成交37幅宅地。進(jìn)入2021年，政府供地才明顯減少，給予了樓市一定喘息之機(jī)。

“現(xiàn)在賣二手房的，很多都是虧錢在賣，整體市場(chǎng)都不太好。”威海當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸勘硎?，政府方面也在控制土地供?yīng)，以調(diào)節(jié)樓市供需關(guān)系，消化現(xiàn)有住房。

值得注意的是，盡管海景房跌價(jià)案例頻現(xiàn)，但在現(xiàn)實(shí)生活中，靠信息差吸引外地人買海景房仍然屢見不鮮。近日記者在河北某商場(chǎng)看到，有銷售正鼓動(dòng)一位老人簽訂合同，買房目的地便是山東日照，老人表示疑惑與不安，銷售則建議她賣掉老家房子遷往遠(yuǎn)方的海景房。

不過，海景房的度假性質(zhì)，也決定了其空置率高，人流量少，配套也很難跟得上，正因?yàn)榇?，在這一輪房價(jià)下跌周期中，海景度假房幾乎成為下跌幅度最大的產(chǎn)品類型。