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2023年底，上海的陳先生和女友在一家房產(chǎn)自媒體介紹下，簽訂了一套總價(jià)約311萬(wàn)元的新房購(gòu)房合同，并支付了第一筆首付款。這套房子最吸引陳先生的點(diǎn)在于，開(kāi)發(fā)商承諾墊付28萬(wàn)元首付，中介還會(huì)返還17萬(wàn)元傭金。 然而，在支付第二筆首付前，陳先生被告知不符合傭金發(fā)放條件，開(kāi)發(fā)商不會(huì)支付傭金，中介也就無(wú)法返傭。對(duì)此，陳先生不接受，他提出，開(kāi)發(fā)商要么返傭要么解約退首付。但開(kāi)發(fā)商也明確告訴他，其不符合支付傭金的條件。

紅星新聞?dòng)浾咄ㄟ^(guò)搜索裁判文書(shū)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，返傭引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生。有媒體也曾報(bào)道過(guò)此前有樓盤(pán)通過(guò)返傭變相降價(jià)的消息。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，返傭行為存在誘導(dǎo)銷(xiāo)售的嫌疑。而河南澤槿律師事務(wù)所主任付建接受采訪時(shí)表示，返傭協(xié)議是中介和購(gòu)房者之間的約定，受合同相對(duì)性約束，開(kāi)發(fā)商并不是返傭協(xié)議的主體，不受合同約束，購(gòu)房者無(wú)權(quán)向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求返傭。

圖為上海市景色

因看重返傭17萬(wàn)元

購(gòu)房者決定買(mǎi)下300多萬(wàn)元的房子

2023年12月31日，有買(mǎi)房結(jié)婚意向的陳先生和女友在一個(gè)房產(chǎn)自媒體中介的帶看下，看中了位于上海臨港的一套新房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。按照當(dāng)時(shí)的上海限購(gòu)政策，非本市戶籍且單身的陳先生和女友都沒(méi)有購(gòu)房資格，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售與他們約定先草簽合同，交付第一筆首付，等他們領(lǐng)證符合購(gòu)房資格后再交后續(xù)首付并網(wǎng)簽。

陳先生告訴紅星新聞?dòng)浾?，?dāng)時(shí)他著急簽下合同，是被大力度促銷(xiāo)下的低首付吸引。這套總價(jià)約311萬(wàn)元的房子，開(kāi)發(fā)商承諾幫他墊資28萬(wàn)元，中介還能給他返還傭金17萬(wàn)元。原本93萬(wàn)元左右的首付款，他只需支付48萬(wàn)多元，房屋總價(jià)相當(dāng)于打了八五折。

陳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，還與帶看的房產(chǎn)自媒體中介簽訂了一份關(guān)于返還傭金的保密協(xié)議，約定返還17萬(wàn)元傭金，并蓋有房產(chǎn)自媒體公司的公章。當(dāng)陳先生表達(dá)了當(dāng)天手上沒(méi)有足夠資金支付第一筆31萬(wàn)元首付款時(shí)，中介向陳先生轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元，作為提前返還的傭金。

在雙方的返傭協(xié)議中提到，購(gòu)房人需積極配合開(kāi)發(fā)商審核事宜，“我司推介客戶的有效性，以開(kāi)發(fā)商最終判客為準(zhǔn)”，如果判客不通過(guò)則追回返傭款項(xiàng)。

開(kāi)發(fā)商審核不通過(guò) 返傭沒(méi)了

開(kāi)發(fā)商：購(gòu)房者曾去過(guò)售樓處 不符合返傭發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)

四月份，陳先生收到中介消息，因?yàn)殛愊壬?022年到過(guò)售樓處，屬于自訪客戶，不能認(rèn)定為中介帶看，不能向中介支付傭金。之后的一個(gè)多月里，陳先生和中介、開(kāi)發(fā)商溝通多次無(wú)果，開(kāi)發(fā)商認(rèn)定陳先生的身份不屬于中介帶看，無(wú)法支付傭金，也不同意解除合同全額退款。

陳先生告訴紅星新聞?dòng)浾?，?dāng)時(shí)他告知過(guò)中介自己曾經(jīng)去過(guò)售樓處的事情，中介確認(rèn)不會(huì)影響返傭他才簽訂的合同，并且中介和他也簽訂了協(xié)議還給他轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元，更讓他確信事情不存在問(wèn)題。

雙方合同中約定的付款時(shí)間及金額

6月5日，紅星新聞?dòng)浾呗?lián)系到帶陳先生看房的自媒體“臨港阿楠新房說(shuō)”。負(fù)責(zé)人阿楠介紹，當(dāng)時(shí)陳先生告知他兩年前到訪過(guò)售樓處，但留的是其父親的號(hào)碼，他判斷時(shí)間已經(jīng)過(guò)去很久且未留陳先生本人手機(jī)號(hào)，應(yīng)該不會(huì)存在問(wèn)題，他還在信息登記時(shí)只登記了陳先生女友的信息。

“但最后開(kāi)發(fā)商查出來(lái)，手機(jī)號(hào)就是他本人的，并且他們購(gòu)房合同上也是寫(xiě)了兩個(gè)人的名字。所以開(kāi)發(fā)商就不認(rèn)可返傭了?！睘榇耍ㄗh陳先生與開(kāi)發(fā)商溝通，把購(gòu)房人換成沒(méi)有到過(guò)售樓處的女友一人，開(kāi)發(fā)商正常支付傭金，或者雙方解除合同拿回首付款，但一直沒(méi)能協(xié)商成功。

“我也很郁悶，一分錢(qián)沒(méi)拿到，還墊進(jìn)去10萬(wàn)元錢(qián)，可能還要和他打官司才能要回來(lái)?！卑㈤@樣說(shuō)。

6月6日，開(kāi)發(fā)商與陳先生對(duì)接溝通此事的王經(jīng)理告訴紅星新聞?dòng)浾?，陳先生自己?lái)過(guò)售樓處，且留了自己實(shí)名認(rèn)證的手機(jī)號(hào)碼，不符合傭金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。王經(jīng)理認(rèn)為，返傭是中介個(gè)人行為，他們是嚴(yán)令禁止的。并且返傭是客戶與中介之間的問(wèn)題，不應(yīng)該來(lái)投訴開(kāi)發(fā)商。如果購(gòu)房人有異議，可以走司法程序。對(duì)于如何確認(rèn)手機(jī)號(hào)碼是陳先生實(shí)名認(rèn)證等問(wèn)題，王經(jīng)理表示他并不清楚。

中介提供的開(kāi)發(fā)商核實(shí)結(jié)果

專家認(rèn)為高額返傭存在誘導(dǎo)銷(xiāo)售嫌疑

律師稱開(kāi)發(fā)商非返傭協(xié)議主體

今年四月份，有媒體報(bào)道了有地方部分樓盤(pán)采用返傭方式變相降價(jià)的消息。該報(bào)道指出，一地有許多新盤(pán)開(kāi)通渠道分銷(xiāo)，購(gòu)房者通過(guò)中介買(mǎi)房有額外返點(diǎn)。

一位在北京從業(yè)多年的中介告訴紅星新聞?dòng)浾?，新房帶看成交后，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商會(huì)給中介支付傭金，大多比例為2%，偶爾促銷(xiāo)能到4%-5%，更高比例的很少聽(tīng)說(shuō)。這名中介表示，大中介公司都明文規(guī)定禁止返傭，開(kāi)發(fā)商一般也會(huì)禁止中介返傭，但現(xiàn)實(shí)中很多小中介和自媒體中介都在用這種方式搶奪客源，并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，總價(jià)約311萬(wàn)元的房子開(kāi)發(fā)商卻支付17萬(wàn)元的傭金，并不符合常理，存在誘導(dǎo)銷(xiāo)售嫌疑。返傭這種營(yíng)銷(xiāo)行為，往往存在很多限制條件，很多購(gòu)房人并不了解其中的規(guī)則，容易被誤導(dǎo)。嚴(yán)躍進(jìn)建議各地應(yīng)該出臺(tái)配套政策，叫停返傭等存在誘導(dǎo)的銷(xiāo)售行為。

裁判文書(shū)網(wǎng)搜索發(fā)現(xiàn)，因返傭引發(fā)的法律糾紛時(shí)有發(fā)生，多是中介在帶看時(shí)承諾返傭，成交后因各種原因拒絕支付導(dǎo)致的訴訟。

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，返傭行為普遍存在于銷(xiāo)售、中介行業(yè)，并不違法違規(guī)，有可能違反員工所在公司的管理規(guī)定。返傭協(xié)議是中介和購(gòu)房者之間的約定，受合同相對(duì)性約束，開(kāi)發(fā)商并不是返傭協(xié)議的主體，不受合同約束，購(gòu)房者無(wú)權(quán)向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求返傭。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商通過(guò)手機(jī)號(hào)確認(rèn)購(gòu)房人信息的行為，付建認(rèn)為是不能簡(jiǎn)單以此認(rèn)定違法，如果有證據(jù)證明商業(yè)公司通過(guò)非法途徑確認(rèn)個(gè)人信息，可以請(qǐng)求民事賠償或報(bào)警。

盈科律師事務(wù)所上海房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌律師也認(rèn)為，如果事先有約定，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人事前到訪為由拒絕返傭是有合理性的。

對(duì)于購(gòu)房人解除合同的訴求，郭韌認(rèn)為以當(dāng)時(shí)不符合購(gòu)房資格、開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)降價(jià)等理由都很難獲得支持，但可以考慮提出把返傭作為交易的重要條件，以這一重要條件發(fā)生了變更無(wú)法達(dá)成交易希望解除合同。但郭韌也提到，能否得到支持還要由法院來(lái)判斷。

紅星新聞?dòng)浾?付垚 實(shí)習(xí)記者 劉亞洲

編輯 楊珒 責(zé)編 魏孔明