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2023年7月，廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣現(xiàn)狀

2023年7月3日，立案10個(gè)多月后，廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣（以下簡稱“雍錦瀾灣”）業(yè)主王琦起訴中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行一案終于等來開庭。

四年前，2019年4月，王琦的媽媽購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年5月23日，與開發(fā)商四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司旗下南寧燦琮置業(yè)有限公司（以下簡稱“開發(fā)商”）、中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行共同簽訂了《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，王琦是擔(dān)保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬元，期限30年。

合同規(guī)定，房子應(yīng)于2021年12月31日前交付。但在2021年8月，業(yè)主看到開發(fā)商寫給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，樓盤銷售資金全部被藍(lán)光總部轉(zhuǎn)走占用，總部無任何資金還回南寧項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。同年11月，開發(fā)商發(fā)布了交房時(shí)間順延的告知函。直到今天，王琦媽媽的房子仍未完成施工。

王琦發(fā)現(xiàn)，房屋的貸款沒有劃入《南寧市商品房買賣合同》中約定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，取而代之的是開發(fā)商的另一個(gè)賬戶。她認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行違規(guī)放貸，也沒有履行對開發(fā)商挪用賬戶資金的監(jiān)管義務(wù)，應(yīng)該為工程項(xiàng)目爛尾、房子延期交付承擔(dān)責(zé)任。于是，在2022年7月18日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。

2023年6月2日，王琦收到開庭通知。7月3日，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師在庭上回應(yīng)稱，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系。房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。庭審從上午9點(diǎn)半開始，歷時(shí)2小時(shí)，法院未當(dāng)庭宣判。

業(yè)主與開發(fā)商和銀行簽訂的合同，貸款被打入非監(jiān)管賬戶

“什么辦法都用完了”

2023年7月3日一早，王琦從家打車前往法院，這段路程只需要10分鐘。但走到今天，她等了近一年。早在去年7月18日，她就到法院起訴，要求銀行在交房之前，停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。之所以選擇到法院起訴銀行，是因?yàn)椤笆裁崔k法都用完了”。

從2021年4月開始，“雍錦瀾灣”項(xiàng)目就很少有人施工，王琦當(dāng)時(shí)就有不好的預(yù)感。到了8月，有業(yè)主到現(xiàn)場看房，發(fā)現(xiàn)多棟樓房未封頂，公共、室內(nèi)裝修完成度均未過半，外墻涂抹工程及小區(qū)綠化都還沒開始施工。項(xiàng)目施工期間還多次出現(xiàn)工人討薪停工事件，業(yè)主們從住建局了解到，“預(yù)售監(jiān)管資金已被藍(lán)光總部陸續(xù)提取”。

2021年8月，開發(fā)商告知業(yè)主，“雍錦瀾灣”項(xiàng)目監(jiān)管預(yù)售資金僅余約2100萬元，資金缺口高達(dá)2億元，并在書面報(bào)告中自認(rèn)：“南寧藍(lán)光雍錦瀾灣項(xiàng)目銷售資金全部由藍(lán)光集團(tuán)總部轉(zhuǎn)走占用，目前四川藍(lán)光總部無任何資金還回南寧項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)”。同年11月，開發(fā)商發(fā)布了關(guān)于交房時(shí)間順延的告知函。

四川藍(lán)光是名盛一時(shí)的“四川房企一哥”，成立于1992年，2002年開始進(jìn)軍住宅市場，2008年之后，在全國布局。2015年4月，四川藍(lán)光在A股上市。2020年開始，債務(wù)危機(jī)顯露，年報(bào)顯示，2020年末其資產(chǎn)負(fù)債率為82.04%。此后，債務(wù)情況不斷惡化，直到2023年淪為首家A股強(qiáng)制退市房企。

伴隨著四川藍(lán)光的壞消息越來越多，王琦也開始不停地寫材料，和其他業(yè)主一起，幾十次找到相關(guān)部門反映問題。他們還去過公安局，指控藍(lán)光集團(tuán)詐騙，但幾個(gè)月后，接到了不予立案通知。在這期間，她和媽媽一直堅(jiān)持還貸，直到2022年4月，在依然看不到任何希望的情況下，決定強(qiáng)制停貸。三個(gè)月后，王琦的媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個(gè)月花幾千元買一個(gè)征信”，王琦和媽媽都覺得“停貸”值得，“老百姓是為一口飯而活，不是為征信”。

2022年8月15日，終于有了確切消息。南寧市設(shè)立了以“平穩(wěn)房地產(chǎn)”為目的的房地產(chǎn)私募投資基金，首期規(guī)模30億元，并于9月30日正式托管雍錦瀾灣項(xiàng)目，預(yù)備按保交樓工作計(jì)劃施工。

由于遲遲未明確精裝交付的日期，王琦對這項(xiàng)基金并沒有抱太大希望，決定起訴銀行。王琦說，差不多和她起訴同時(shí)，還有2期200多戶業(yè)也提起了訴訟，但法院未予立案。她是這個(gè)樓盤業(yè)主起訴銀行中，第一個(gè)開庭的。

廣西銀保監(jiān)會(huì)發(fā)給農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的監(jiān)管意見函

“行業(yè)內(nèi)的慣例做法”

7月3日開庭這天，50多位業(yè)主來到法院旁聽，包括很多居住在外地的業(yè)主提前一天趕來南寧，專程參加第二天的庭審。

上午9點(diǎn)半，庭審開始。王琦一方的主要訴求在于，根據(jù)已有證據(jù)顯示，他們的購房貸款57.5萬元被轉(zhuǎn)入了借款合同上開發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶，而非購房合同中寫明的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。在合同第二十八條中，銀行還列明：借款人不可撤銷地申請并授權(quán)貸款直接劃扣入以下賬戶，但并未注明該賬戶為非資金監(jiān)管賬戶。他們認(rèn)為，這導(dǎo)致本應(yīng)該受到監(jiān)管的資金脫離監(jiān)管，致使房屋不能如期交付。

農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師辯稱，在與“開發(fā)商”簽訂商品房買賣合同時(shí)，王琦已知曉購房款應(yīng)轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，且明知監(jiān)管賬戶有關(guān)開戶行、戶名、賬戶的具體信息，但在與銀行簽訂個(gè)人購房擔(dān)保貸款合同時(shí)，卻授權(quán)和指示銀行將按揭貸款轉(zhuǎn)入“開發(fā)商”名下的非監(jiān)管賬戶，因此，造成的所有責(zé)任應(yīng)由王琦一方承擔(dān)。

銀行一方的代理律師還表示，開發(fā)商能否使用預(yù)售監(jiān)管資金，是由住建局進(jìn)行審核認(rèn)定的，銀行無權(quán)決定。銀行將監(jiān)管資金交付給開發(fā)商也是按照建部門的指示?！凹词箤①J款資金真正存放到預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商也有可能通過虛假材料申請使用監(jiān)管資金”，并因此認(rèn)為，房屋遲延交付是多因果的關(guān)系，與銀行是否將貸款轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶并無直接必然聯(lián)系。

王琦一方出具了一份2022年3月29日廣西銀保監(jiān)局對農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的監(jiān)管意見函。意見函證明，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行在“雍錦瀾灣”項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)中，未嚴(yán)格監(jiān)控預(yù)售資金流向，使2.83億房屋預(yù)售資金沒有實(shí)際用于項(xiàng)目工程建設(shè)，也沒有嚴(yán)格落實(shí)個(gè)人住房按揭貸款全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的要求。廣西銀保監(jiān)局責(zé)令銀行嚴(yán)肅開展違規(guī)整改問責(zé)。半年后，廣西銀保監(jiān)局給業(yè)主的政府信息公開答復(fù)函中提到，相關(guān)的工作人員已經(jīng)被給予警告、通報(bào)批評以及經(jīng)濟(jì)處分。

本案開庭時(shí)的另一焦點(diǎn)是，根據(jù)已有證據(jù)，王琦認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行在房屋未封頂狀況下發(fā)放了貸款。在上述意見函中，廣西銀保監(jiān)會(huì)也提到，農(nóng)業(yè)銀行貸前調(diào)查不盡職，向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)臉潜P發(fā)放住房按揭貸款。

在履行監(jiān)管資金的過程中，在重要節(jié)點(diǎn)是否有去現(xiàn)場核對真實(shí)情況？——面對王琦一方的詢問，銀行代理律師稱，這是住建部門的責(zé)任。他提到，從2017年3月開始，所有商業(yè)銀行對預(yù)售房屋封頂方式的確認(rèn)，都是銀行直接采信由住建部門審核通過的開發(fā)商提交的封頂報(bào)告?！霸瓌t上，包括住房公積金管理中心和各商業(yè)銀行都不再采取現(xiàn)場查驗(yàn)的方式，確認(rèn)預(yù)售房屋是否達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂”。他表示，該做法的目的是為了提高銀行的放款效率。

當(dāng)王琦一方詢問是否有書面證據(jù)時(shí)，銀行代理律師表示，這是住建部門與公積金中心、商業(yè)銀行開的內(nèi)部會(huì)議，沒有專門的文件，他進(jìn)一步解釋，“這是行業(yè)內(nèi)的慣例做法”。

“雍錦瀾灣”截至今年7月的施工現(xiàn)場

申請銀行紓困需額外交占用費(fèi)

開庭之前，王琦了解到廣東惠州一位業(yè)主2017年起訴銀行的案例，法院支持了業(yè)主提出的在房子達(dá)到交付條件之前停止還貸的訴求。銀行上訴后，廣東省高院在2018年做出裁定，銀行未將業(yè)主的借款支付至預(yù)售款專用賬戶，致業(yè)主的利益受損，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。這個(gè)案例給了她訴訟的信心。

開庭時(shí)，銀行的代理律師提出，廣東惠州的判例與本案的主要事實(shí)不一致，不能作為裁判的參考。他認(rèn)為，“本案的房屋不存在爛尾的事實(shí)”。他指出，南寧市“平穩(wěn)基金”已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了托管協(xié)議，“雍錦瀾灣”項(xiàng)目由“平穩(wěn)基金”進(jìn)行注資和托管，目前該項(xiàng)目正常進(jìn)行各項(xiàng)工程建設(shè)。

但業(yè)主們并不認(rèn)可律師的解釋，王琦一方表示，按照合同約定，房屋交付時(shí)間為2021年12月31日，藍(lán)光地產(chǎn)因資金問題已無法按時(shí)交付，公司處于破產(chǎn)階段。在約定交付日期9個(gè)月之后，才在多方推動(dòng)下，由“平穩(wěn)基金”接手托管，直到現(xiàn)在，仍無法交付涉案房屋。王琦了解到，目前雖然刷了外墻、裝了窗，但水電還未開通，園林也沒有完成。他們認(rèn)為，即便“平穩(wěn)基金”后續(xù)對項(xiàng)目施工達(dá)到交付條件，也無法彌補(bǔ)銀行和開發(fā)商的違約行為對業(yè)主造成的損失。

銀行一方則稱，就房屋延期交付帶來的損失，銀行已經(jīng)出臺了延遲還本付息的紓困政策供業(yè)主申請。目前，延遲還本付息紓困期為12個(gè)月，12月內(nèi)暫停歸還貸款本金利息，到期恢復(fù)正常還款。第一次紓困期屆滿后，業(yè)主還可以申請第二個(gè)紓困期，而且紓困期間不會(huì)收取客戶的復(fù)利、罰息、違約金等，也不影響客戶的個(gè)人征信。截至2023年6月16日，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行已經(jīng)為“雍錦藍(lán)灣”218戶業(yè)主實(shí)施紓困，累計(jì)實(shí)施金額近1.7億元。

王琦對此反駁，她此前跟農(nóng)行多次溝通過，得到確認(rèn)，該紓困政策雖然沒有利息，但多出來了資金占用費(fèi)。以王琦家的貸款金額計(jì)算，如果申請紓困，要額外多付3萬元，“等于挖個(gè)坑讓人跳，我不可能簽的”。

一位參加過2022年7月農(nóng)行支行行長溝通會(huì)的業(yè)主在接受@北青深一度采訪時(shí)也表示，簽了緩貸協(xié)議后，會(huì)有資金占用費(fèi)，“其實(shí)也是利息，同樣增加了后續(xù)的還貸壓力”。

“作為業(yè)主，我們最希望的是保質(zhì)保量精裝交付，否則只好停息停貸，直到交付的那一天?！蓖蹒硎?，截至目前她仍在等待法院的最后判決。

（應(yīng)受訪者要求，文中王琦為化名）

采寫/張璐周煜博梁婷

編輯/宋建華

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