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2024-06-25
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更新時間：2024-06-25 12:53:02作者：未知
美的置業(yè)總部實景圖
記者丨李惠琳 編輯丨譚璐
佛山何享健家族，對地產(chǎn)生意動刀了。
6月23日，美的置業(yè)公告稱，擬進行股權(quán)重組，將開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)至控股股東，專注于輕資產(chǎn)業(yè)務。
地產(chǎn)開發(fā)是美的置業(yè)的核心業(yè)務，總資產(chǎn)達1971億元，年收入700億元，貢獻97%總收入，這些房子土地一旦剝離，將大幅縮減其體量。
美的置業(yè)相關(guān)財務資料
民營頭部房企中，美的置業(yè)是少數(shù)尚未違約的一家，也在銷售和債務端承壓。何家主動求變，自己吃下重資產(chǎn)，推動其輕裝上陣。
資本市場樂見其成。
6月24日，美的置業(yè)股價一度暴漲100%，收盤時仍飆升七成，市值約91億港元。
扛債抄底
這筆2000億資產(chǎn)的大交易，大概率是何家二代何劍鋒夫婦的手筆。
美的置業(yè)表示，重組是在大股東“美的控股”牽引下，穿越下行周期的探索。
據(jù)企查查，何享健和兒媳盧德燕，分別持有美的控股94.55%、5.45%權(quán)益。
在美的置業(yè)，盧德燕是第一大股東和實控人，持股81.13%。盧與何享健為一致行動人，兩人未擔任職務。
美的置業(yè)的股權(quán)架構(gòu)圖
其實，何家一代掌門，淡出商界多年，其家族生意已多由其子何劍鋒出面。
在美的置業(yè)，何劍鋒擔任非執(zhí)行董事。官方披露，他主要為營運和管理“提供戰(zhàn)略意見和建議”。
地產(chǎn)下行，背靠大樹的美的置業(yè)，也過得不輕松。
2023年，其合約銷售659億元，較三年前砍半，收入停滯，凈利降至9.14億元。
此次交易發(fā)出前，其市值只剩50億元左右，較高峰時期縮水八成。
美的置業(yè)股價大漲
“當前地產(chǎn)估值受到壓力，上市公司會進一步暴露這種壓力。短時間內(nèi)，地產(chǎn)開發(fā)作為上市標的不適合。”匯生國際資本總裁黃立沖向《21CBR》記者表示。
這家粵系房企一直在瘦身，減少拿地、壓降債務。
至2023年末，相較高峰時期，其債務總額減少900億，縮表880億元，總資產(chǎn)降至2000億元左右，壓力依然很大。
美的置業(yè)坦言，要維持健康的財務比率，并滿足“三道紅線”的要求，須承擔沉重負擔及債務。
2024年，公司已到期的債務共62.5億元；一年內(nèi)到期的有息負債為122億元，月均還債約10億元。
只是，困局下有賺錢機會。
美的置業(yè)的家底，依然豐厚，其股東權(quán)益高達250億，何劍鋒熟稔資本運作，且了解自家地產(chǎn)底細，其逢低將開發(fā)業(yè)務私有化，未嘗不是一次抄底，只要他接得住千億級的負債。
于美的置業(yè)，其可將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，利潤率更高，減少周期性風險敞口。
大家兩全其美。
團隊不變
此次重組股權(quán)，何劍鋒夫婦計劃分兩步走：
首先，重組公司的開發(fā)業(yè)務，轉(zhuǎn)到私人公司持有，從美的置業(yè)剝離。
其后，美的置業(yè)以實物方式，將房開業(yè)務產(chǎn)權(quán)作為特別股息，分派給全體股東。
股東如不參與實物分派，可選擇每股現(xiàn)金分派5.9港元，較公告前一日收盤價溢價57.33%。
最終，何氏家族將全面收購房開業(yè)務。
黃立沖認為，小股東可能會選擇現(xiàn)金分派，“預期未來房地產(chǎn)市場很難有所表現(xiàn)，這塊資產(chǎn)短時間沒有再上市的可能，套現(xiàn)不了”。
實物分派和可能的交易，須待獨立股東批準。
若重組成功，新成立私人公司將繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，何劍鋒依然委任原經(jīng)營團隊承接。
美的置業(yè)開發(fā)的公寓
美的置業(yè)強調(diào)，股權(quán)重組也不影響上市主體的運營，經(jīng)營團隊不變。
“私營公司的業(yè)務信息不需公開，若出現(xiàn)負面情況，也有更多的時間和空間來解決問題?！?/p>
黃立沖告訴《21CBR》記者，房開業(yè)務納入私營公司后，相比上市公司，運營成本較少，決策過程通常更加靈活和迅速。
何劍鋒操盤的美的控股，其資產(chǎn)負債表非常強大。
單以其持有美的集團股權(quán)來說，去年分紅207.8億，按照31.12%的股比，家族即可分紅84億。這么充裕的資金流入，足可應對開發(fā)業(yè)務的債務。
一旦并表，地產(chǎn)開發(fā)光利息，就能省很多錢。
說到底，何家敢吃下2000億盤子的地產(chǎn)業(yè)務，終究還是財大氣粗。
輕裝上陣
何劍鋒夫婦將重資產(chǎn)私有化，美的置業(yè)也可輕裝上陣。
“開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)讓后，對應的資產(chǎn)及負債也同時轉(zhuǎn)讓，能降低企業(yè)的杠桿率和負債，減輕償債壓力?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《21CBR》記者。
在其夫婦的規(guī)劃中，美的置業(yè)預計將成一家小而美的服務公司。
公告指出，上市公司將保留物管、商業(yè)、地產(chǎn)科技、建設項目管理等業(yè)務。
這些業(yè)務體量不大，增長快，去年合計收入約37億元，僅占總收入5%。
規(guī)模較大的是物管，收入為15.21億元，同比大增三成；其次是商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務，收入為3.63億元，同比增長超兩成。
美的置業(yè)的營收情況
劉水認為，作為地產(chǎn)后運營階段的物管行業(yè)，將逐步轉(zhuǎn)入存量市場，增量空間有限，市場競爭更為激烈。
商業(yè)地產(chǎn)也在復蘇中。
“宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟、擴內(nèi)需，商鋪及寫字樓租賃需求預計將進一步釋放，商業(yè)地產(chǎn)市場或逐步趨穩(wěn)?！眲⑺J為。
相比開發(fā)業(yè)務，這些輕資產(chǎn)勝在現(xiàn)金流穩(wěn)定，抗周期性相對強，利潤更好。
去年，非房開業(yè)務貢獻4億元稅前利潤，凈利率10.8%，房開業(yè)務為5.8%。
這樣，何劍鋒夫婦留有一個上市平臺，運作空間也很大。
美的置業(yè)打算將業(yè)務延伸至住宅的建設管理，拓展第三方獨立客戶，提供從開發(fā)到市場銷售的全鏈條服務。
樓市后勢未明，何劍鋒夫婦自信，他們有財力抗得住周期。
圖片來源：美的置業(yè)，除標注外