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惠州一樓盤五折賣房被停業(yè)整頓

10月3日，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板向廣東省惠州市惠陽區(qū)委書記留言稱，保利陽光城四期備案價約1.5萬元/平方米，最高賣到近1.7萬/平方米，當時開房商捂盤惜售，對外宣稱已無房源，結(jié)果今年10月低價銷售。該網(wǎng)民稱，該降價擾亂市場的行為，“對于我們已購房的業(yè)主來說損失慘重，我們堅決反對開發(fā)商隨意降價，擾亂市場，要求開發(fā)商立即停止這一行為，并且賠償業(yè)主相關(guān)損失?！?/p>

網(wǎng)友投訴惠州保利陽光城大幅降價賣房

據(jù)第一財經(jīng)報道，保利陽光城位于惠州市惠陽區(qū)淡水片區(qū)，距離深圳市坪山區(qū)沙田地鐵站僅15分鐘左右的車程，屬于妥妥的臨深樓盤。

貝殼找房平臺上，當前保利陽光城的二手房掛牌價普遍在1.2萬元/平方米左右，近半年成交均價在9700元/平方米左右，根據(jù)房產(chǎn)中介的描述，該小區(qū)目前在售的“最筍”房源單價為8400元/平方米。

涉事小區(qū) 視頻截圖

“同小區(qū)原來的業(yè)主不滿，他們的房子已經(jīng)有7、8年的樓齡了，二手房市場價格9000多元/平，現(xiàn)在新房賣7800元/平，好的樓層也才8000多/平方米，他們的房子肯定難賣啊?！?0月7日下午，保利陽光城售樓處的工作人員對第一財經(jīng)表示，7800元/平方米的售價確實是真的，不過目前該樓盤已經(jīng)被房管局強制停業(yè)整改了，中秋國慶假期低價賣出的13套房源也會退房。

“前幾年的價格比較高，但是老板不缺錢，就一直放著沒賣，現(xiàn)在打算清盤，就放出來賣了。”對于市場上該樓盤“捂盤”的傳聞，上述銷售顧問這樣說。另外，他表示，售樓處何時恢復(fù)營業(yè)還不清楚，具體的銷售價格，“得看他（開發(fā)商）的想法，如果想走量，肯定還是得按照8000多元/平方米的價格賣，因為如果賣9000多元/平方米，周圍相同價格有更好的樓盤，銷售也會比較困難。”10月7日晚間，該銷售人員對第一財經(jīng)表示，時間定了，項目估計會在工作日重啟銷售，價格區(qū)間為7800～8000多元/平方米。

降價賣房成為惠州樓市集中現(xiàn)象

惠州被稱為深圳的后花園，前幾年在深圳房價經(jīng)過幾輪大漲后，開始成為部分剛需置業(yè)者和各地投資客重點關(guān)注地，吸引了大量開發(fā)商以住宅、別墅、養(yǎng)老、文旅等形式重倉布局。

不過，自2021年下半年不少房企債務(wù)違約以來，降價賣房成為惠州樓市的集中現(xiàn)象，樓市普遍按折扣價銷售成為不爭的事實。

降價賣房成為惠州樓市的集中現(xiàn)象

據(jù)每日經(jīng)濟新聞今年5月報道，5月份以來，多個平臺都能看到中介對惠州市大亞灣區(qū)一個樓盤的推薦：“惠州降價最狠的樓盤，直接打4.8折，破了大亞灣的最低紀錄?！?/p>

“目前低樓層價格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價格普遍在7000-7200元/平方米?！?月16日上午，大亞灣區(qū)澳頭安順四路7號海倫堡·臻悅府項目置業(yè)顧問劉正凡向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹了項目具體情況。

惠州本地媒體惠民之家數(shù)據(jù)顯示，臻悅府備案均價為14741元/平方米，就算按7200元/平方米較高價計算，那也相當于該樓盤價格直接打5折。

不過項目工作人員表達了不一樣的口徑：“目前已經(jīng)下調(diào)了備案價，降到了現(xiàn)在的9000-10000元/平方米。”

換言之，如果以售價與最新備案價進行對比，并沒有所謂的5折這么夸張。

報道稱，5月以來，惠州的開發(fā)商為了賣房使出花式營銷手段。如梵高的花園部分產(chǎn)品8.5折優(yōu)惠；中駿·雍景府最高立減61萬元，相當于6.2折；金悅?cè)A府，推出單價8xxx元/平方米優(yōu)惠，還送40年車位的使用權(quán)。

值得注意的是，去年以來，惠州已經(jīng)多次優(yōu)化購房政策，目前惠州全域已取消限購，首付比例降至兩成，限售政策也從原本的三年縮短至一年。

9月22日，廣東省惠州市住建局、自然資源局、住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（簡稱“《通知》”），涉及加大金融信貸支持力度、加大住房公積金支持力度、優(yōu)化房屋交易流程、開展住房團購活動、進一步完善商品房價格指導制度等13項措施，自印發(fā)之日起施行。

其中，《通知》明確，生育二孩及以上的職工家庭購買首套自住住房且首次申請個人住房公積金貸款的，最高貸款額度在《關(guān)于我市住房公積金貸款最高額度的通告》規(guī)定的最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%，即個人最高貸款額度為48萬元，夫妻雙方共同貸款最高貸款額度為72萬元。

根據(jù)《通知》，落實“認房不認貸”“階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”政策，更大程度滿足剛性和改善性住房購房者合理融資需求。

《通知》提出，鼓勵各縣（區(qū)）組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向社會公眾開展購房團購活動，引導住房消費預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格可不計入商品房備案價格跌幅比例范圍；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展促住房消費活動產(chǎn)生的營銷費用，按《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請撥付。

編輯|何小桃 蓋源源

校對|陳柯名

每日經(jīng)濟新聞綜合第一財經(jīng)、每經(jīng)APP等

延伸閱讀

樓盤能否大幅降價？各地口徑不一，但口子越來越大

近期政策“大禮包”砸下后，樓市似乎“活起來了”，一線城市走勢積極。但在更廣闊的二線、三四線城市，房企要“回血”并不容易，降價仍是不得已的自救手段。

市場消息顯示，蘇州吳中區(qū)有住宅項目大降價，原價18000元/平方米，現(xiàn)促銷價11500元/平方米。記者采訪發(fā)現(xiàn)，該消息有夸大成分，所涉項目備案價確實在一萬八左右，但促銷后均價未降至一萬一。不過，郊區(qū)偏遠項目大幅促銷，是普遍現(xiàn)象。

在地方政府留言板上，也有來自武漢、合肥、大連、天津等地的購房者稱，所購樓盤今年來大幅度降價，自己難以接受。不過，各地政府對此態(tài)度不一，有的稱房企降價屬于市場行為，有的則責令房企停止降價銷售、重新辦理價格變更手續(xù)。

今年來，地方政府應(yīng)如何應(yīng)對樓盤降價行為、如何看待“限跌令”，已經(jīng)步入大眾討論視野。有業(yè)內(nèi)人士認為，每個城市的情況不盡相同，不應(yīng)單一從買方、賣方、開發(fā)商、政府的某一方，來看“限跌令”是否取消，應(yīng)綜合各方因素慎重考慮。

有樓盤“打七折”清貨

近日，一則蘇州樓盤大降價的消息流傳開，稱“蘇州吳中區(qū)地鐵口現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)住宅不限購，原價18000元/平方米，現(xiàn)在促銷價11500元/平方米，可以0首付、再返5萬元，開發(fā)商還推出不挑樓層按套拋售的活動。”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，該消息并不屬實，不過相關(guān)樓盤確實有降價行為。多位當?shù)胤慨a(chǎn)中介表示，上述傳聞所指樓盤是“中旅東山府”，均價直降到一萬一并不屬實，目前中介平臺顯示其優(yōu)惠后均價約14000元/平方米，實際成交要再低些。

公開信息顯示，上述項目系港中旅(蘇州)置業(yè)有限公司2021年年初拿地，拿地總價35089萬元，樓面單價6800元/平方米。2021年時，該項目首次拿到預(yù)售證，預(yù)售參考均價在1.8萬/平方米左右，2022年部分樓棟再次取證。

蘇州一位地產(chǎn)機構(gòu)研究人士稱，該項目地理位置較為偏遠，最早備案價在一萬八左右，2021年末～2022年初有按這個價成交過，不過后來價格就慢慢降下來了，到2023年初價格回落到一萬五左右，近期平臺顯示均價一萬四左右。

該樓盤一置業(yè)顧問告訴記者，項目現(xiàn)在處于尾盤清貨階段，小戶型房源不多了，總價基本都有折扣，需要到現(xiàn)場談?！胺凑劭哿Χ刃U大，均價還能繼續(xù)談到一萬二三左右，活動已經(jīng)持續(xù)兩個月了，開發(fā)商要促銷一波趕緊回款，年底交房?！?/p>

談及這一降價幅度，另一地產(chǎn)中介直言，這是市場行情導致的，開發(fā)商不降價賣不出去，實際上也不算太夸張，當?shù)剡呥h樓盤價格降幅都大，當初備案價也太高了。

蘇州市住建局官網(wǎng)信息顯示，該項目在售房源“一房一價”，不過官方備案參考單價多在1.7萬～1.9萬元/平方米左右，有房源備案價還超過1.9萬元/平方米。即便不考慮現(xiàn)場折扣，以1.4萬元/平方米均價計算，較當初備案價也打了77折。

就上述現(xiàn)象，記者致電吳中區(qū)房產(chǎn)交易中心，相關(guān)工作人員表示，蘇州規(guī)定商品房網(wǎng)簽不能超過備案價，對價格下限沒有限制，主要以購房者和開發(fā)商雙方意愿和協(xié)商為準?！安荒苷f完全不管房企降價，但還是看雙方意愿，能網(wǎng)簽一般沒問題?！?/p>

上述樓盤置業(yè)顧問也稱，開發(fā)商在項目尾盤期促銷搞活動，這些都屬于正常操作，也是為了快速回款、投入下個項目。政府會關(guān)注房企降價情況，不過現(xiàn)實中沒有那么嚴格。總體來講，價格不會一下子降很多，也會有控制。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對此表示，蘇州有一定的去庫存壓力，尤其是吳江、相城以及下轄縣級市去庫存壓力大，部分開發(fā)商不得不降價出售。按市場規(guī)律，剛需降價10%以上，改善高端降價幅度達到15%～20%以上才會有效果，不過會給周邊樓盤帶來壓力。

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計，8月蘇州大市成交均價為24700元/平方米，同比上漲14.22%，環(huán)比上漲1.99%，但主要受高品質(zhì)樓盤集中網(wǎng)簽影響。實際上，吳中區(qū)商品住宅成交均價為23421元/平方米，環(huán)比下跌11.78%；新區(qū)商品住宅成交均價為28609元/平方米，環(huán)比下跌14.28%。

各地對降價態(tài)度不一

蘇州樓盤降價并非孤例，在全國范圍內(nèi)，新房市場的下跌態(tài)勢已持續(xù)許久。

中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16176元，環(huán)比下跌0.01%，自今年5月起，百城新房價格環(huán)比已連續(xù)四個月下跌。

2023年8月，新建住宅價格環(huán)比下跌的城市為42個，湛江、深圳和金華新建住宅價格環(huán)比跌幅較大，分別為0.40%、0.38%和0.32%。同比來看，8月新建住宅價格下跌城市達到80個，哈爾濱、中山等5個城市跌幅達到2.0%～5.0%。

在領(lǐng)導留言板上，不少城市的購房者對房企降價不滿，地方政府對此則態(tài)度不一。

今年6月，有大連購房者反映稱，自己所購樓盤高層開盤時售價16500元/平方米左右，21年搞了一波促銷降價到13000元/平方米，最近降至不到10000元/平方米?！皹潜P在銷售過程中擅自大幅度降價銷售，擾亂了市場秩序?！?/p>

大連市住建局回復(fù)稱，商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主定價，是通過市場競爭形成的價格。經(jīng)核實了解，受經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢影響，該項目銷售困難，企業(yè)資金壓力很大，為確保工程建設(shè)，緩解項目資金壓力，才下調(diào)價格促進房屋銷售。

今年5月，還有天津購房者反映稱，津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)悅嘉新苑開發(fā)商調(diào)整樓盤價格，從最高2.1萬元/平方米降低到1.3萬元/平方米、甚至更低，而且附贈車位，老業(yè)主采購車位卻要6萬~10萬元，已成為津南價格差最大的小區(qū)。

天津市津南區(qū)委則表示，開發(fā)商銷售房屋屬于市場行為，關(guān)于銷售價格，政府監(jiān)督開發(fā)商備案上限價格，只要不高于其備案上限價格，無法對其進行行政處罰。

合肥方面的態(tài)度則有所不同，今年3月有購房者稱，自己2022年在肥西縣保利紫云樓盤購買了一套新房，今年春節(jié)后樓盤降價，現(xiàn)在93折優(yōu)惠，相當于自己直接虧損十萬。

合肥市人民政府回復(fù)稱，商品住宅價格實行市場調(diào)節(jié)價，政府價格管理部門不直接核定商品房價格。企業(yè)按照“一房一價”備案，需按備案價進行公示并對外銷售。實際銷售價格下浮范圍不得超過備案價格的5%，超過5%的，需重新申請辦理價格變更手續(xù)。肥西縣發(fā)改委已責令該公司暫停降價銷售，待重新申請辦理價格變更手續(xù)后再銷售。

一般而言，地方政府對商品房備案價制度有相應(yīng)規(guī)定，不過各地情況不一。較為典型的是在2021年時，當時為了維持樓市穩(wěn)定，有超20城出臺過“限跌令”，通過強制性的限制手段來遏制房價下降，其中多是市場低迷的三四線城市。

進入2023年，一些城市對商品房備案價靈活應(yīng)對、變相松綁。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，今年以來，有約20城出臺政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優(yōu)惠價格不計入備案價跌幅范圍。

今年9月5日，四川省綿陽市官方發(fā)文稱，鼓勵開發(fā)企業(yè)對多孩家庭購房給予特別優(yōu)惠，特別優(yōu)惠的額度不計入“不能低于備案價85%以下銷售”的價格范圍。

在張宏偉看來，從地方政府來講，若樓盤大幅度降價，未來土地出售價格也會受到干擾，所以大范圍大幅度降價概率不高，目前只是個別開發(fā)商因資金問題而降價。不過，每個城市情況相同，不應(yīng)從買方、賣方、開發(fā)商、政府等某一方看待，應(yīng)當綜合各方因素。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心此前表示，如果開發(fā)商降價行為不再受限，意味著購房門檻降低，購房者節(jié)約了買房成本；對于房企而言，短期可能折損一定的利潤，長期來看，則是很多房企活下來的的必要選擇，整體市場銷售規(guī)模也有望提升。

但也應(yīng)注意相應(yīng)的負面波動，比如降價后對老業(yè)主的影響，以及房價若不受控制，土地價格也會隨之下降，對政府的沖擊是重大的。在“買漲不買跌”的心態(tài)下，市場信心可能再次遇挫?！氨举|(zhì)上，房價應(yīng)由市場供需決定，但當下房地產(chǎn)市場限制性政策較多，如果短時間全面放開，會存在一定風險，相關(guān)影響還需要充分論證、謹慎看待?！?/p>