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房東委托中介售房，卻在中介找到誠(chéng)意客戶、準(zhǔn)備交定金時(shí)幾次臨時(shí)提價(jià)，致使數(shù)筆意向交易失敗，“打了水漂”。屢次漲價(jià)后，中介最終“爆發(fā)”，認(rèn)為“不尊重我們的勞動(dòng)，也沒(méi)遵守協(xié)議約定”，將房東告上了法庭。

8月25日，紅星新聞?dòng)浾邚某啥茧p流法院獲悉，該院就審理了這樣一起委托合同糾紛案。法院認(rèn)定房東的行為已違反雙方協(xié)議約定，對(duì)案涉房屋銷售造成實(shí)質(zhì)性影響，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，最終支持中介公司要求解除合同、房東支付違約金并返還履約保證金等訴訟請(qǐng)求。

房屋信息截圖

訴訟

房東委托賣房卻又屢次提價(jià)

中介將房東告上了法庭

2021年11月，房東陳某與某房地產(chǎn)營(yíng)銷公司（簡(jiǎn)稱“中介公司”）簽訂《二手房托管保賣協(xié)議》（簡(jiǎn)稱“協(xié)議”），約定將其名下位于雙流區(qū)協(xié)和街道某小區(qū)的房屋銷售全部授權(quán)給中介公司，協(xié)議約定銷售底價(jià)為209萬(wàn)元。中介公司向陳某支付履約保證金2000元，協(xié)議期限8個(gè)月，若達(dá)成交易，則房東按銷售底價(jià)的1.5%向中介公司支付托管保賣服務(wù)費(fèi)3.135萬(wàn)元。之后由于市場(chǎng)行情不佳，雙方又根據(jù)實(shí)際情況將價(jià)格協(xié)商調(diào)整為187萬(wàn)元。

協(xié)議期內(nèi)，中介公司通過(guò)“線上+線下”方式對(duì)接各個(gè)業(yè)內(nèi)中介公司為陳某的房屋“引流”，積極聯(lián)系客戶看房，以促成房屋成交。然而，每當(dāng)有購(gòu)房者想要按報(bào)價(jià)購(gòu)買房屋時(shí)，陳某卻又臨時(shí)提高賣價(jià)，售價(jià)從187萬(wàn)一路漲到197萬(wàn)。

法庭上，據(jù)中介方提供的微信聊天記錄顯示，2022年3月4日，當(dāng)中介方已將187萬(wàn)售價(jià)報(bào)出去時(shí)，陳某表示“報(bào)價(jià)還是188萬(wàn)”。12天后，當(dāng)中介按房東的報(bào)價(jià)為其找到兩組意向客戶后，陳某又表示“最近行情不好，房子先不忙推，過(guò)段時(shí)間再看?！睅滋旌笥直硎尽叭绻€在，就188（萬(wàn)）的價(jià)格賣……”。

兩個(gè)多月后，當(dāng)中介再次按照188萬(wàn)找到客戶，并表示“現(xiàn)在準(zhǔn)備給你交定金，他們（客戶）還等起的”時(shí)，陳某卻回復(fù)，“家里還是要漲一些，197萬(wàn)?！边@次中介公司再也忍不住“爆發(fā)”，認(rèn)為房東不能在中介處引流客戶，而客戶一出到賣價(jià)就漲價(jià)，這是不尊重他們的勞動(dòng)，也沒(méi)有遵守協(xié)議約定，“我們不想賣你房子了。”

中介提出，要么按188萬(wàn)約定的價(jià)格售賣，如若執(zhí)意漲價(jià)，便請(qǐng)房東支付托管服務(wù)費(fèi)，“就算和平解約?！弊罱K，雙方鬧得不愉快，中介公司認(rèn)為房東陳某違反了委托協(xié)議，便將其訴至雙流法院，要求解除合同、支付違約金6.27萬(wàn)（雙倍托管保賣服務(wù)費(fèi))，并返還履約保證金等。

雙方溝通的微信聊天記錄

法院

臨時(shí)提價(jià)構(gòu)成根本違約

判令房東承擔(dān)違約責(zé)任

庭審中，房東陳某表示，當(dāng)時(shí)合同簽訂的價(jià)格是209萬(wàn)及以上價(jià)格售賣，且二手房買賣“底價(jià)引流”是中介的慣用手法，中介公司不能以微信里磋商或調(diào)價(jià)就認(rèn)為他對(duì)銷售底價(jià)作出變更，且在中介公司要求他簽補(bǔ)充協(xié)議調(diào)低底價(jià)時(shí)，他也明確拒絕，由此可見(jiàn)，雙方對(duì)調(diào)低價(jià)格一事未達(dá)成一致，因此仍按原209萬(wàn)約定為準(zhǔn)。

陳某認(rèn)為，中介公司沒(méi)有引流到有效客戶促成交易，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，是中介公司過(guò)錯(cuò)所致，是對(duì)方構(gòu)成違約，他認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)駁回中介公司的訴訟請(qǐng)求。

紅星新聞?dòng)浾呖吹?，在雙方簽訂的《二手房托管保賣協(xié)議》中，視為甲方（房東）違約的情形包括“違反本協(xié)議相關(guān)約定；停止出售房屋或提高銷售底價(jià)；因甲方原因?qū)е聦?duì)房屋銷售造成實(shí)質(zhì)性影響……”若甲方發(fā)生違約，則需退還履約保證金，及支付雙倍托管保賣服務(wù)費(fèi)。

雙流法院經(jīng)審理認(rèn)為，中介公司與陳某簽訂協(xié)議的目的在于通過(guò)中介公司的銷售服務(wù)促成房屋不低于銷售底價(jià)售出。根據(jù)雙方的微信聊天記錄可以認(rèn)定雙方均已同意將房屋的銷售底價(jià)變?yōu)?88萬(wàn)元。在此基礎(chǔ)上，中介公司按照該價(jià)格進(jìn)行銷售推廣。

然而，陳某不僅在委托期限內(nèi)數(shù)次單方面要求提高底價(jià)，甚至在中介公司找到意向購(gòu)買者時(shí)，也臨時(shí)要求提價(jià)。陳某行為，已然違反雙方協(xié)議約定，對(duì)房屋的銷售造成實(shí)質(zhì)性影響，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，法院最終依法支持了中介公司要求解除合同、返還履約保證金的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)判決陳某向中介公司支付違約金9405元。一審宣判后，陳某不服提出上訴，成都中院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

法院判決 網(wǎng)絡(luò)圖

說(shuō)法

賣方自主定價(jià)“有限度”

應(yīng)謹(jǐn)慎定價(jià)勿頻繁變價(jià)

根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

該案審理法官認(rèn)為：雙方當(dāng)事人出于自身真實(shí)意思表示，達(dá)成合意簽訂合同，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，那么該合同應(yīng)合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。若當(dāng)事人違反約定，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本案中，在賣房者與中介公司簽訂委托合同后，中介公司按賣房者要求的價(jià)格和條件幫助其出售房屋，中介公司也經(jīng)常會(huì)通過(guò)信息發(fā)布、廣告投放等方式對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行推廣宣傳，以吸引買家促成交易。賣房者頻繁變更價(jià)格的行為，不利于中介公司對(duì)外宣傳、促成交易，同時(shí)也違反了合同約定。

法官表示，在市場(chǎng)交易中，賣方確實(shí)可以在一定范圍內(nèi)自主定價(jià)，但是這種“自由”又是有限度的。本案中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)約定好房屋價(jià)格，但陳某頻繁變價(jià)致使交易失敗的行為就構(gòu)成了違約。因此提醒賣房者在簽訂委托賣房合同時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎定好底價(jià)，勿要頻繁變更價(jià)格，一旦合同成立生效后，違約方便需承擔(dān)違約責(zé)任。

紅星新聞?dòng)浾?章玲 編輯 陳怡西