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（原標(biāo)題：北京有新盤卷到得房率超100%，房管局坐實(shí)贈送面積“不計入合同”，律師建議可要求開發(fā)商提供相關(guān)規(guī)劃文件）

北京有新盤卷到得房率超100%，圖為樓盤 資料圖

每經(jīng)記者 劉頌輝

樓市行情火熱的那些年，各地售樓處為了制造噱頭吸引購房者，將陽臺、飄窗和設(shè)備平臺改造成房間，用來“贈送面積”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個別區(qū)域再次出現(xiàn)“贈送面積”現(xiàn)象，有的開發(fā)商宣稱通過“贈送面積”，得房率可以達(dá)到90%以上，后期會統(tǒng)一改造進(jìn)行交付。

受訪北京市法律界和房管部門人士表示，開發(fā)商宣稱的“贈送面積”要注意甄別，實(shí)際上這部分面積不能計入購房合同，交房后存在一定法律風(fēng)險。

不過，不同城市間有著不同管理方式。

4月18日，長沙市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運(yùn)行協(xié)調(diào)小組印發(fā)《優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理若干措施》通知，明確優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則，業(yè)內(nèi)測算累計贈送可以做到套內(nèi)建筑面積30%左右。

得房率最高超過100%

4月15日，每經(jīng)記者走訪了北京市豐臺區(qū)某樓盤，銷售人員指著樣板間地上貼著的分割線諱莫如深，“分割線外的一半部分不計算產(chǎn)證面積，是開發(fā)商‘送’給你的，房間面積只能在分割線內(nèi)。”

除了南側(cè)兩處臥室和一個客廳的陽臺，北側(cè)兩處臥室的飄窗位置也貼有分割線，被改成平地。原本面積較小的北臥室，顯得空間更大了。

在另一個央企開發(fā)商的售樓處內(nèi)，銷售人員稱，項目得房率達(dá)到89%，“贈送面積”有13平方米。與其他項目相比，自家樓盤的“贈送面積”更大，得房率更高。

贈送的包括1.5米寬的全部陽臺面積，南側(cè)兩個臥室，以及北側(cè)兩個設(shè)備陽臺?！皞浒笗r陽臺有兩根柱子，實(shí)際上精裝交付時開發(fā)商會打掉，改成室內(nèi)空間”，該銷售人員介紹。

每經(jīng)記者在大興區(qū)亦莊板塊走訪時看到，一家北京國資房企和一家央企開發(fā)商的項目得房率約80%，樣板間地上沒有分割線，贈送的只是正常的飄窗位置。

據(jù)北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，目前個別區(qū)域的確出現(xiàn)改造設(shè)備陽臺贈送面積現(xiàn)象，有的樓盤最高得房率超過100%，主要與周邊配套設(shè)施較差，位置偏僻有關(guān)。大部分區(qū)域還是根據(jù)監(jiān)管要求，在營銷方面比較規(guī)范。

每經(jīng)記者以購房者身份咨詢北京市豐臺區(qū)房管局，房屋交易市場管理科一位工作人員提醒，開發(fā)企業(yè)在營銷時承諾贈送的面積不能計入購房合同，改造后有一定的法律風(fēng)險。而且，后期的物業(yè)費(fèi)收取和二手房交易都與面積相關(guān)。

豐臺區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局一位工作人員則表示，不計入合同的部分即便開發(fā)商許諾使用，也不具備法律效力，一旦被舉報，將由街道辦事處的城管執(zhí)法人員調(diào)查處理。

已有城市明確贈送面積規(guī)則

不過，在很多城市并未明確商品房套內(nèi)空間面積管理的情況下，4月18日，“樓市調(diào)控優(yōu)等生”長沙卻明確了“贈送面積”規(guī)定。

長沙明確提出進(jìn)一步優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則。因城市景觀風(fēng)貌要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積進(jìn)行商品房預(yù)售和不動產(chǎn)登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內(nèi)建筑面積20%控制。

合理調(diào)整飄窗和設(shè)備平臺管控要求，進(jìn)一步提升住宅使用功能完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺和分體式空調(diào)外機(jī)擱板可同時設(shè)置，不大于4.0平方米/戶的設(shè)備平臺不計入容積率和建筑面積。

湖南中原研究院分析認(rèn)為，該政策主要影響三個層面：

最重要的贈送方面，之前封閉陽臺是全計容，現(xiàn)在能做到半贈送；居住陽臺的贈送面積則由半贈送提升到套內(nèi)建面的20%。

飄窗位置不計入套內(nèi)面積，還可以做到與房間等寬，這意味著，開發(fā)商在建設(shè)房間時可以多出0.8米進(jìn)深空間。

設(shè)備平臺不計入贈送面積，最多能再贈送4平方米。

多重規(guī)定之后，累計贈送大概可以做到30%，長沙新房有望迎來“負(fù)公攤”時代。

對于未明確贈送面積的城市，北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，購房者要注意：

第一，盡量不要輕信所謂的“贈送面積”說法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的贈送。

第二，務(wù)必注意所謂的贈送應(yīng)當(dāng)寫在合同，只要寫不到合同里，一般要么是違建，要么是侵占公攤或公共部分。

第三，購房者可以在購房時要求開發(fā)商提供所謂“贈送面積”的相關(guān)規(guī)劃文件，進(jìn)行基本判斷。如果和規(guī)劃不符，則屬于違規(guī)行為。

第四，購房時對購房過程和相關(guān)宣傳材料做好取證，尤其是關(guān)于“贈送面積”部分的內(nèi)容。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝