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關(guān)于深化空間革命 有序推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)(公開(kāi)征求意見(jiàn)稿)

　　城中村改造是推進(jìn)人與自然和諧共生的中國(guó)式現(xiàn)代化的重大部署，是中央推進(jìn)的“三大工程”之一，是落實(shí)省委“百千萬(wàn)工程”的重要內(nèi)容，是建設(shè)人民城市的重要舉措。為深入貫徹落實(shí)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2023〕25號(hào))、自然資源部《關(guān)于開(kāi)發(fā)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》(自然資發(fā)〔2023〕171號(hào))有關(guān)工作部署，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，加快盤(pán)活存量建設(shè)用地，推動(dòng)要素市場(chǎng)化配置綜合改革，率先轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，結(jié)合東莞實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

　　一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想

　　全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破的總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，堅(jiān)持以人民為中心，以國(guó)土空間規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，推動(dòng)實(shí)施空間革命，有力有序有效推進(jìn)城中村改造，推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)各類(lèi)要素雙向流動(dòng)，有效降低社會(huì)交流成本，重構(gòu)城市空間格局，提升城市生活品質(zhì)，推動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，增進(jìn)民生福祉，保持社會(huì)穩(wěn)定，打造東莞特色的城中村改造模式，滿足人民群眾的深切期盼。

　　(二)工作目標(biāo)

　　——到2025年，政府主導(dǎo)構(gòu)建“大中小圈”的城中村改造體系全面形成，形成系統(tǒng)性的城中村改造工作機(jī)制、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，首批城中村試點(diǎn)項(xiàng)目全面動(dòng)工建設(shè);

　　——到2030年，有力有序有效推進(jìn)城中村改造，消除城中村各類(lèi)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，城市生態(tài)宜居水平顯著提升、基礎(chǔ)設(shè)施體系更加完善、安全韌性能力穩(wěn)步增強(qiáng)，生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間“三生融合”;

　　——到2035年，建設(shè)起宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市，形成城市全周期高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的城中村改造特色化道路與東莞樣式。

　　(三)工作原則

　　1.以人為本，公共優(yōu)先。堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，堅(jiān)持最大公約數(shù)原則，把維護(hù)最大多數(shù)群眾根本利益作為推進(jìn)城中村改造工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。明確城中村改造的公共利益屬性，確保改造公共利益優(yōu)先，針對(duì)人民發(fā)展需要、城市發(fā)展瓶頸，將城中村改造與保障房建設(shè)、城市配套完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升、鄉(xiāng)村振興有機(jī)結(jié)合。

　　2.摸清底數(shù)，系統(tǒng)謀劃。深刻把握超大特大城市發(fā)展規(guī)律，全面摸底全市城中村改造資源與訴求，綜合施策，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，成熟一個(gè)、推進(jìn)一個(gè),實(shí)施一項(xiàng)、做成一項(xiàng)。優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，避免“就改造論改造”，從空間規(guī)劃、土地利用、資金管理、城市經(jīng)營(yíng)、利益分配、住房建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等多維度，形成系統(tǒng)性改造體系。

　　3.依法依規(guī)，攻堅(jiān)克難。加快推進(jìn)城中村改造立法，確保有法可依、有章可循。堅(jiān)持政府主導(dǎo)，構(gòu)建城中村改造全流程政策體系，建立高效閉環(huán)工作機(jī)制，強(qiáng)化政府前端服務(wù)，積極引導(dǎo)市場(chǎng)有序參與。 堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向，以法治思維破解城中村改造“兩違”、留守戶處置難題。

　　4.共識(shí)共贏，良性循環(huán)。強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，推動(dòng)全市上下一心，最大程度調(diào)動(dòng)全社會(huì)積極性，推動(dòng)城中村改造成為東莞未來(lái)發(fā)展的最大共識(shí)。加快構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)，著力破除各種形式的地方保護(hù)和市場(chǎng)分割，建立“時(shí)間+空間”滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興，促進(jìn)村集體可持續(xù)發(fā)展，保障多元利益均衡，以拆成地、以地引產(chǎn)、以產(chǎn)塑城、以城留人，實(shí)現(xiàn)城市能級(jí)提升、人與城市良性發(fā)展。

　　二、系統(tǒng)謀劃，分類(lèi)有序改造

　　(四)構(gòu)建“大中小圈”城中村改造體系

　　強(qiáng)化空間引導(dǎo)、功能引導(dǎo)和時(shí)序引導(dǎo)。市級(jí)統(tǒng)籌編制城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，劃定城中村空間范圍，錨定我市未來(lái)10年城中村管控的基本底盤(pán)即“大圈”，明確改造目標(biāo)、改造策略、改造規(guī)模?；凇按笕Α边x定近5年城中村改造集聚空間，實(shí)施統(tǒng)籌連片改造開(kāi)發(fā)，確定“中圈”范圍，框定五年行動(dòng)方案，編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃?；凇爸腥Α?，根據(jù)改造緊迫性、成熟度、重要性，依據(jù)“總量控制、結(jié)構(gòu)合理、供需平衡”的原則，合理確定居商用地和工業(yè)用地出讓規(guī)模、時(shí)序、節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，遴選每年度實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目為“小圈”范圍，鎮(zhèn)街(園區(qū))編制年度計(jì)劃，確定年度改造項(xiàng)目庫(kù)，拆除新建類(lèi)項(xiàng)目編制單元規(guī)劃，整治提升以及拆整結(jié)合項(xiàng)目由市鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)編制“一村一策”實(shí)施計(jì)劃，作為面向年度實(shí)施項(xiàng)目的改造和設(shè)計(jì)方案。建立中圈、小圈動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以落地實(shí)施為導(dǎo)向?qū)Τ侵写屙?xiàng)目時(shí)序進(jìn)行滾動(dòng)更新。拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目必須納入“大圈”范圍。

　　(五)“拆、治、興”分類(lèi)實(shí)施

　　采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，按照特大城市標(biāo)準(zhǔn)有力有序有效推進(jìn)城中村改造，“需拆就拆、應(yīng)整盡整”。強(qiáng)化城市體檢，加強(qiáng)城市體檢與城中村改造的深度融合，推動(dòng)城中村改造實(shí)現(xiàn)耕地集聚、基礎(chǔ)設(shè)施能級(jí)提升、公共空間優(yōu)化升級(jí)、產(chǎn)業(yè)片區(qū)改造提速、居住空間優(yōu)美適宜、歷史文化價(jià)值彰顯，補(bǔ)齊城市發(fā)展短板。強(qiáng)化城市安全，對(duì)城中村的消防安全、公共衛(wèi)生安全、建筑安全、停車(chē)問(wèn)題、住房安全等隱患逐一排查，整改中逐一做好各項(xiàng)底線保障。推動(dòng)土地全域綜合整治，盤(pán)活存量建設(shè)用地、閑置用地，清理違法用地，整合土地資源要素，一體化打造生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融共生的復(fù)合空間，推動(dòng)城市功能完善、結(jié)構(gòu)合理。

　　(六)分類(lèi)打造新型社區(qū)

　　強(qiáng)化市級(jí)統(tǒng)籌，通過(guò)集中改造現(xiàn)狀居住為主的舊城、舊村，完善城市功能，打造生活便利、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的新型城市社區(qū)，以提升大城區(qū)首位度和城市重要節(jié)點(diǎn)綜合配套能力為核心，重點(diǎn)推進(jìn)大城區(qū)鴻福路以及東莞大道交叉形成的黃金雙軸區(qū)域，謀劃一批城市社區(qū)型城中村項(xiàng)目，統(tǒng)籌未來(lái)社區(qū)、完整社區(qū)、現(xiàn)代社區(qū)創(chuàng)建工作。通過(guò)集中舊廠、舊村、舊城的連片拆除重建，開(kāi)展低效用地盤(pán)活整治，重塑空間結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)形成配套集中、功能齊備的新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)，推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇提質(zhì)增效，謀劃一批產(chǎn)業(yè)社區(qū)型城中村項(xiàng)目，打造產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。強(qiáng)化分類(lèi)管理，新型城市社區(qū)嚴(yán)格按照高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)按照規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行，新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)強(qiáng)調(diào)彈性管理，結(jié)合“一園一策”塑造高品質(zhì)產(chǎn)城空間。新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃方案由市進(jìn)行高位把關(guān)，合理謀劃和安排園區(qū)的綠地系統(tǒng)、體育設(shè)施用地、公共停車(chē)場(chǎng)用地、公共交通系統(tǒng)等，不設(shè)置最低指標(biāo)要求，園區(qū)片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃方案經(jīng)市政府專(zhuān)題會(huì)審議同意后，后續(xù)項(xiàng)目或地塊選址評(píng)估編制或控規(guī)調(diào)整，不再重復(fù)校核上述相關(guān)指標(biāo)。新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)教育設(shè)施可按照黃金雙軸區(qū)域設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、中小學(xué)學(xué)位在全鎮(zhèn)內(nèi)平衡配置，幼兒園可結(jié)合保障性住房以獨(dú)立占地不分宗方式建設(shè)。新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)城中村項(xiàng)目以保障性住房形式集中配置宿舍，單宗工業(yè)用地不再配置宿舍，規(guī)劃配租型、配售型保障性住房分別按照不低于0.3、0.5個(gè)車(chē)位/100㎡計(jì)容建筑面積配置停車(chē)位，規(guī)劃可分割、不可分割工業(yè)項(xiàng)目分別按0.4、0.3個(gè)車(chē)位/100㎡計(jì)容建筑面積配置停車(chē)位，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)停車(chē)位整體統(tǒng)籌、集中配置，新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)用于拆遷補(bǔ)償安置的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可按照0.3個(gè)車(chē)位/100㎡計(jì)容建筑面積配置停車(chē)位。強(qiáng)化重點(diǎn)項(xiàng)目包保服務(wù)、跑出“加速度”，針對(duì)城中村專(zhuān)項(xiàng)借款44個(gè)首批項(xiàng)目，形成掛圖作戰(zhàn)機(jī)制，建立規(guī)劃謀劃、資金籌集、拆遷談判、項(xiàng)目審批、招投標(biāo)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)全流程管控，力爭(zhēng)形成城市社區(qū)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)的試點(diǎn)突破。

　　(七)強(qiáng)化城中村規(guī)劃實(shí)施改革

　　探索國(guó)土空間規(guī)劃管理新機(jī)制，通過(guò)“片區(qū)/管理單元—街坊/地塊”，建立逐級(jí)深化、上下貫通的規(guī)劃編制、傳導(dǎo)、管控體系，以片區(qū)統(tǒng)籌/管理單元銜接總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃，探索通過(guò)在總規(guī)層面實(shí)行底線管控約束，在管理單元層面落實(shí)要素傳導(dǎo)和依據(jù)功能分區(qū)實(shí)行差異化準(zhǔn)入，在街坊地塊層面實(shí)行地塊的開(kāi)發(fā)控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目落地實(shí)施的全過(guò)程管控。落實(shí)我市國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施管理改革，探索城中村改造單元規(guī)劃等專(zhuān)項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃綜合實(shí)施方案等多類(lèi)型詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)法定程序?qū)徟螅{入“一張圖”管理，作為規(guī)劃許可依據(jù)。現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)一編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，針對(duì)近期實(shí)施地塊融合資源配置、規(guī)劃管控、城市設(shè)計(jì)或地塊包裝等各項(xiàng)內(nèi)容，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施性，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)路徑和實(shí)施時(shí)序，符合片區(qū)統(tǒng)籌且屬于當(dāng)年謀劃實(shí)施的產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目、保障性住房項(xiàng)目、各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，按簡(jiǎn)易報(bào)批方式審批，涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的均按局部調(diào)整處理，涉及工業(yè)保護(hù)線調(diào)整的按局部調(diào)整處理。新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)城中村項(xiàng)目參照市重大項(xiàng)目進(jìn)行管理，享受市重大項(xiàng)目規(guī)劃編制、調(diào)整的相關(guān)政策傾斜。強(qiáng)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生空間的規(guī)劃體系建設(shè)，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃三位一體，改變過(guò)去單個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)自平衡的做法，以城中村改造片區(qū)為空間尺度，以空間為載體、多專(zhuān)業(yè)協(xié)作、多部門(mén)協(xié)同，系統(tǒng)謀劃、連片整備、集中配套、綜合開(kāi)發(fā)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)空間與城市空間融合的現(xiàn)代化城市社區(qū)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

　　三、以人為本，重構(gòu)改造流程

　　(八)充分尊重群眾意愿

　　堅(jiān)持先謀后動(dòng)，保障村民合法權(quán)益。城中村啟動(dòng)需征求村民意愿、且取得改造范圍(含拆除范圍、整治范圍)內(nèi)權(quán)益土地面積和人數(shù)占比均達(dá)80%以上的書(shū)面同意，并經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意后方可推動(dòng)實(shí)施。改造過(guò)程中要充分聽(tīng)取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造方案、征收補(bǔ)償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見(jiàn),保障村民知情權(quán)和參與權(quán)。

　　(九)加強(qiáng)政府“統(tǒng)籌做地”

　　強(qiáng)化政府把控土地一級(jí)市場(chǎng)，鎮(zhèn)街(園區(qū))政府或其委托的市屬企業(yè)、鎮(zhèn)街(園區(qū))屬企業(yè)可作為做地主體，完成城中村改造項(xiàng)目的前期土地整理、征地拆遷(補(bǔ)償)、場(chǎng)地平整等工作后，將土地統(tǒng)一交由政府收儲(chǔ)或交由政府公開(kāi)招引實(shí)施主體。涉及以政府“統(tǒng)籌做地”方式處理補(bǔ)償安置費(fèi)用與補(bǔ)償物業(yè)給付實(shí)際使用人等相關(guān)權(quán)益方，可按照城市更新補(bǔ)償安置相關(guān)規(guī)定對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行處理。鎮(zhèn)街(園區(qū))作為前期工作的統(tǒng)籌主體，要加快建立“指揮部+服務(wù)機(jī)構(gòu)”協(xié)同推進(jìn)機(jī)制，抽調(diào)鎮(zhèn)街園區(qū)各有關(guān)部門(mén)，村集體兩委干部，每個(gè)項(xiàng)目成立指揮部，會(huì)同專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，開(kāi)展基礎(chǔ)測(cè)繪、規(guī)劃方案編報(bào)、補(bǔ)償方案擬定、拆遷談判等土地整理前期工作。專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)前期工作服務(wù)應(yīng)明確工作內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、費(fèi)用結(jié)算、退出機(jī)制等。前期工作實(shí)行限時(shí)完成、限時(shí)退出，服務(wù)期限原則上不超過(guò)一年，到期按工作量由采購(gòu)方及時(shí)結(jié)算或在后續(xù)明確開(kāi)發(fā)實(shí)施主體后納入前期工作成本予以結(jié)算，服務(wù)期限到期、但工作內(nèi)容未完成，改造項(xiàng)目需繼續(xù)采購(gòu)專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)的，按規(guī)定重新采購(gòu)。

　　(十)擇優(yōu)確定實(shí)施主體

　　深化公平公開(kāi)的改造體系，以改造單元為基本單位，形成政府收儲(chǔ)、公開(kāi)實(shí)施主體招引、權(quán)利人自改等三種模式。采取政府主導(dǎo)的改造和供地模式，政府主導(dǎo)完成土地整理后，將單元內(nèi)土地收儲(chǔ)入庫(kù)，經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)招拍掛出讓。實(shí)施城中村公開(kāi)招引實(shí)施主體模式，政府在公開(kāi)交易方案中明確改造開(kāi)發(fā)條件(單元規(guī)劃方案、區(qū)片容積率、區(qū)片地價(jià)起始價(jià)等)，改造項(xiàng)目拆賠方案取得改造項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人的人數(shù)80%以上書(shū)面同意后，在市公共資源交易平臺(tái)以公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式招引實(shí)施主體(擬土地受讓方)，實(shí)施主體限期通過(guò)收購(gòu)歸宗、作價(jià)入股或者權(quán)益轉(zhuǎn)移等方式完成土地整理后，辦理土地出讓和產(chǎn)權(quán)登記。除促動(dòng)工存量項(xiàng)目、補(bǔ)丁式改造項(xiàng)目、政府收儲(chǔ)項(xiàng)目或市政府一事一議批準(zhǔn)項(xiàng)目外，禁止單純工改居項(xiàng)目。

　　(十一)高效推進(jìn)要約收購(gòu)

　　公開(kāi)招引實(shí)施主體的城中村改造項(xiàng)目，在掛牌前，可由政府項(xiàng)目指揮部與各權(quán)利人實(shí)施前置簽約，簽訂帶履行條件的合同，明確待掛牌引入實(shí)施主體、完成權(quán)益轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)為正式要約收購(gòu)合同后，由實(shí)施主體履行合同。市公共資源交易中心發(fā)布確定實(shí)施主體公告后，實(shí)施主體應(yīng)于6個(gè)月內(nèi)完成要約收購(gòu)權(quán)益土地面積合計(jì)占比與人數(shù)合計(jì)占比達(dá)到90%及以上;要約收購(gòu)期限屆滿，要約收購(gòu)權(quán)益土地面積合計(jì)占比及人數(shù)合計(jì)占比仍不足100%的，經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，可按規(guī)定進(jìn)行單元切割、集體收回和政府征收。

　　(十二)堅(jiān)持實(shí)施凈地出讓

　　城中村改造范圍內(nèi)土地權(quán)利清晰、改造范圍內(nèi)所有權(quán)益人安置補(bǔ)償落實(shí)到位、沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)劃條件明確、具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件的，可實(shí)施凈地出讓。城中村改造項(xiàng)目已簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)益土地面積和人數(shù)占比均超過(guò)90%，剩余未簽約部分經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，為維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)國(guó)土空間規(guī)劃的實(shí)施，各鎮(zhèn)街(園區(qū))可提請(qǐng)市人民政府，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定，對(duì)未簽約部分土地及房屋依法實(shí)施征收。未簽約部分經(jīng)市政府征收后符合“三地”要求的，可協(xié)議出讓給改造項(xiàng)目實(shí)施主體。涉及未簽約部分屬于違法建筑的，由屬地政府依法依規(guī)拆除，整體實(shí)施凈地出讓。

　　四、依法依規(guī)，破解改造難題

　　(十三)加快推進(jìn)立法進(jìn)程

　　尊重城中村改造的公共利益屬性，嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家、省、市法律法規(guī)，加快推進(jìn)我市城中村改造條例立法工作，加強(qiáng)現(xiàn)有法規(guī)的整合完善，在政策體系逐步完善集成的基礎(chǔ)上，加快轉(zhuǎn)化為法律保障。探索制定城中村改造土地及地上房屋征收依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行情形，細(xì)化強(qiáng)制征收類(lèi)別，完善行政裁決、司法裁決、政府強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制。城中村改造通過(guò)系統(tǒng)謀劃、統(tǒng)籌實(shí)施，在各環(huán)節(jié)公開(kāi)征求意見(jiàn)、取得大多數(shù)權(quán)利人同意與公眾支持，保障絕大多數(shù)人利益，彰顯公共利益屬性，提升綜合環(huán)境，完善城市功能配套，拓展城市發(fā)展空間，推進(jìn)城市空間利用更高效、更高質(zhì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

　　(十四)嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)房管控

　　規(guī)范農(nóng)民房管理，嚴(yán)格按照符合一戶一宅、符合規(guī)劃建設(shè)要求、符合登記確權(quán)要求加快推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)證，對(duì)于不符合發(fā)證條件的，允許通過(guò)拆除超建違建、集體調(diào)整規(guī)劃等手段規(guī)范管理、合法化后予以確權(quán)發(fā)證。農(nóng)民房建設(shè)嚴(yán)格以《東莞市農(nóng)民安居房管理辦法》為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)范建設(shè)形態(tài)、體量和風(fēng)貌管控。城中村改造拆除新建范圍內(nèi)的農(nóng)民房鼓勵(lì)以全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置成本核算指引形成高度共識(shí)，積極參與改造實(shí)施，形成規(guī)范高質(zhì)量物業(yè)權(quán)益。集體土地已納入城中村改造“小圈”拆除新建范圍，統(tǒng)一納入農(nóng)房禁建區(qū)，禁止改建、重建或新建農(nóng)房;對(duì)于條件尚不成熟、近期無(wú)計(jì)劃實(shí)施拆除新建的范圍，按農(nóng)房管理規(guī)定納入限建區(qū)或可建區(qū)。對(duì)已納入農(nóng)房禁建區(qū)且已納入城中村改造拆除新建范圍已批未建農(nóng)房，充分尊重村民意愿，通過(guò)置換宅基地、安置房、有償退出等方式，妥善解決村民安置問(wèn)題。充分考慮城市發(fā)展彈性，根據(jù)規(guī)劃調(diào)整變化、重大重點(diǎn)項(xiàng)目謀劃推進(jìn)進(jìn)度，定期對(duì)“農(nóng)房禁建區(qū)、限建區(qū)和可建區(qū)”范圍進(jìn)行滾動(dòng)更新，并按規(guī)定程序批準(zhǔn)后公布。

　　(十五)嚴(yán)厲打擊“兩違”

　　堅(jiān)持“有違必拆、有亂必治”，嚴(yán)格依法依規(guī)，以聯(lián)合執(zhí)法拆除違法建筑為主抓手，全力治理城中村改造“兩違”沉疴痼疾，規(guī)范土地管理和規(guī)劃建設(shè)秩序。建立“兩違”快速處理機(jī)制，涉嫌非法買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓土地等刑事范圍的，依法移送公安部門(mén)追究刑事責(zé)任。對(duì)于影響國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施、存在消防安全、建筑安全、公共安全等惡劣影響且無(wú)法采取改正措施消除影響的違法建筑，為維護(hù)公共利益，結(jié)合改造方向，鼓勵(lì)屬地政府拆除違法建構(gòu)筑物;違法建構(gòu)筑物屬于集體性質(zhì)的，鎮(zhèn)街政府應(yīng)給予統(tǒng)籌指導(dǎo)和支持措施，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等要求依法依規(guī)處理，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)落實(shí)清退使用，切實(shí)維護(hù)公共利益和社會(huì)穩(wěn)定。

　　(十六)規(guī)范認(rèn)定合法權(quán)利

　　城中村改造范圍內(nèi)土地和房屋，以不動(dòng)產(chǎn)登記成果和用地批準(zhǔn)文件作為法定權(quán)屬認(rèn)定依據(jù)。未經(jīng)依法登記或者未經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的建構(gòu)筑物和所占土地，屬于集體土地的，權(quán)屬人可認(rèn)定為集體經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)集體表決和協(xié)商一致的，可由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)籌簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合歷史協(xié)議約定和相關(guān)法律法規(guī)包干處理補(bǔ)償安置費(fèi)用與補(bǔ)償物業(yè)給付實(shí)際使用人等相關(guān)權(quán)益方，可按照城市更新補(bǔ)償安置相關(guān)規(guī)定對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行處理。

　　(十七)優(yōu)化完善補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　探索創(chuàng)新貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償?shù)榷喾N形式的征拆補(bǔ)償和安置方式，拓展實(shí)物補(bǔ)償(商品房、保障房、安置房)的途徑，促進(jìn)城中村改造有效實(shí)施。嚴(yán)格依法依規(guī)全面清理打擊違法用地、違法建筑，逐步強(qiáng)化合法與不合法用地(建筑)差異化補(bǔ)償，遏制非法牟利和拆遷協(xié)商過(guò)程中超額索求賠償、惡意尋求非法利益。改造物業(yè)非具完整合法權(quán)益的，物業(yè)權(quán)益人同意按照市鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施改造且同意屬地政府制定的統(tǒng)一補(bǔ)償安置條件的，可同意其按照不高于改造片區(qū)或項(xiàng)目范圍內(nèi)同等形態(tài)、體量物業(yè)的補(bǔ)償安置條件簽訂補(bǔ)償協(xié)議;物業(yè)權(quán)益人不同意按照市鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施改造、不同意屬地政府制定的補(bǔ)償安置條件的，可循法定途徑解決。所有進(jìn)入行政救濟(jì)程序涉訴的物業(yè)不再以原補(bǔ)償安置協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行協(xié)商談判、不再按照改造項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案進(jìn)行補(bǔ)償，嚴(yán)格按生效法律文書(shū)進(jìn)行賠償;經(jīng)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)為違法建筑的，堅(jiān)決予以拆除、不予賠償(生效法律文書(shū)明確的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用除外)。

　　(十八)優(yōu)化集體收益分配

　　鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城中村改造中發(fā)揮主動(dòng)性作用，建立農(nóng)村集體資產(chǎn)分紅與城中村改造投入掛鉤機(jī)制，未來(lái)三年原則上集體經(jīng)濟(jì)組織每年需將農(nóng)村集體資產(chǎn)收入不低于10%投入舊村整治活化或現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè);涉及城中村改造，集體經(jīng)濟(jì)組織需將城中村改造的集體補(bǔ)償收益總額不低于50%投入舊村整治活化或產(chǎn)業(yè)空間建設(shè)，集體經(jīng)濟(jì)組織每年分紅總額建議不超過(guò)每年投入舊村整治活化或現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)額度的30%，以促進(jìn)村居綜合環(huán)境明顯改善、保證村集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。納入城中村改造“大中小圈”范圍，集體經(jīng)濟(jì)組織同意并實(shí)施改造(含拆除新建、整治活化、拆整結(jié)合)的，改造項(xiàng)目考核優(yōu)秀，可增加5%的分紅比例;未完成年度實(shí)施改造任務(wù)的，村集體資產(chǎn)分紅在上一年分紅比例基礎(chǔ)上按每年20%遞減。

　　五、加強(qiáng)保障，推動(dòng)改造落地

　　(十九)加大資金支持

　　充分用好中央補(bǔ)助資金、城中村專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債等支持，積極發(fā)揮財(cái)政資金的乘數(shù)效應(yīng)。進(jìn)一步強(qiáng)化國(guó)企投資，有力推動(dòng)國(guó)資央企聚焦主責(zé)主業(yè)，優(yōu)化國(guó)有資本布局結(jié)構(gòu)調(diào)整，遏制盲目投資沖動(dòng)，減少低效無(wú)效資本的占用，鼓勵(lì)國(guó)有資本積極擴(kuò)大在城中村改造中的有效投資，切實(shí)發(fā)揮在加快形成新質(zhì)生產(chǎn)力、增強(qiáng)發(fā)展新動(dòng)能中的引領(lǐng)作用，切實(shí)充當(dāng)好國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器、壓艙石。以公開(kāi)擇優(yōu)原則選擇資金實(shí)力雄厚、信用等級(jí)好、改造經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)作為改造實(shí)施主體，發(fā)揮其綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，借助其市場(chǎng)融資優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)改造資金投資落地。建立“資金、空間、項(xiàng)目”三位一體的投資機(jī)制，將資金支持轉(zhuǎn)化為具體的落圖落宗的有效項(xiàng)目，按圖作戰(zhàn)，每個(gè)環(huán)節(jié)推動(dòng)形成實(shí)物投資量。

　　(二十)強(qiáng)化組織保障

　　建立一把手負(fù)責(zé)的城中村改造工作機(jī)制，組建由鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥、跨部門(mén)的城中村改造指揮部，按園區(qū)管委會(huì)形式，實(shí)體化運(yùn)行。鎮(zhèn)街成立征地拆遷專(zhuān)職機(jī)構(gòu)，由黨委副書(shū)記牽頭分管，建立專(zhuān)職拆遷機(jī)構(gòu)、拆遷隊(duì)伍，全面統(tǒng)籌拆遷工作。建立人選選拔優(yōu)先機(jī)制，對(duì)敢于創(chuàng)新突破、發(fā)揮重要作用的干部予以重點(diǎn)關(guān)注、重點(diǎn)培養(yǎng)、優(yōu)先選拔;對(duì)阻撓項(xiàng)目推進(jìn)或充當(dāng)保護(hù)傘的公職人員，經(jīng)鎮(zhèn)街核實(shí)后，由所在單位約談、批評(píng)教育，影響嚴(yán)重的，予以全市通報(bào)批評(píng)、查處。逐步推進(jìn)公職人員非商品房物業(yè)申報(bào)制度，實(shí)現(xiàn)公職人員物業(yè)信息全收錄，穩(wěn)步推進(jìn)公職人員在城中村改造中發(fā)揮先鋒模范帶頭作用。公職人員要沖在一線，敢想敢闖、擔(dān)當(dāng)作為，帶頭簽約、帶頭騰空、帶頭拆房，積極發(fā)動(dòng)親友、同事以及普通黨員群眾參與改造。

　　(二十一)強(qiáng)化黨建引領(lǐng)

　　充分調(diào)動(dòng)各級(jí)黨組織的力量，搭建黨群聯(lián)動(dòng)機(jī)制，切實(shí)發(fā)揮黨支部戰(zhàn)斗堡壘和黨員先鋒模范作用。把城中村改造作為“一把手”工程來(lái)抓，各級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)要切實(shí)擔(dān)起第一責(zé)任人責(zé)任。強(qiáng)化城中村“兩委”班子建設(shè)，發(fā)動(dòng)廣大黨員參與改造的積極性，通過(guò)成立臨時(shí)黨支部等方式參與城中村改造動(dòng)遷、征收等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。加強(qiáng)“兩新”組織黨員管理，充分發(fā)動(dòng)城中村外來(lái)務(wù)工黨員作用。

　　(二十二)強(qiáng)化司法保障

　　改革依法治市考核評(píng)分機(jī)制，鼓勵(lì)政府通過(guò)司法手段解決處理城中村改造難題。支持推動(dòng)法律援助、法律咨詢(xún)參與城中村改造各環(huán)節(jié)，調(diào)處群眾矛盾、歷史問(wèn)題，普及法律基礎(chǔ)知識(shí)，引導(dǎo)合理認(rèn)知，助推改造項(xiàng)目順利實(shí)施。建立和完善矛盾糾紛多元化解機(jī)制，促進(jìn)人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解聯(lián)動(dòng)，深化訴訟與調(diào)解、行政復(fù)議等非訴訟糾紛解決方式的銜接。相關(guān)權(quán)益人在城中村改造中申請(qǐng)行政救濟(jì)的，相關(guān)部門(mén)要切實(shí)全面保障其合法權(quán)益。

　　(二十三)強(qiáng)化考核保障

　　各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)城中村改造的工作指導(dǎo)和主動(dòng)服務(wù)。把城中村改造列為相關(guān)條線、街鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子績(jī)效考核的重要內(nèi)容，設(shè)置單獨(dú)考核分?jǐn)?shù)。對(duì)鎮(zhèn)屬企業(yè)實(shí)施的改造項(xiàng)目，由鎮(zhèn)街城中村改造現(xiàn)場(chǎng)指揮部會(huì)同鎮(zhèn)街資產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)考核，并納入鎮(zhèn)屬企業(yè)總體業(yè)績(jī)考核方案。對(duì)市級(jí)國(guó)有企業(yè)實(shí)施的改造項(xiàng)目，由鎮(zhèn)街政府匯總相關(guān)企業(yè)推進(jìn)落實(shí)情況后，報(bào)送市城中村改造指揮部與市國(guó)資管理部門(mén)。

　　(二十四)強(qiáng)化宣傳保障

　　加強(qiáng)示范引領(lǐng)和輿論引導(dǎo)，建立健全城中村改造先進(jìn)案例、典型事跡的發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)、選樹(shù)機(jī)制，挖掘優(yōu)秀事跡、人物、經(jīng)驗(yàn)。運(yùn)用各類(lèi)媒體加大對(duì)優(yōu)秀改造項(xiàng)目和典型案例的宣傳報(bào)道力度，推廣經(jīng)驗(yàn)做法和創(chuàng)造性實(shí)踐，形成比學(xué)趕超的生動(dòng)局面。積極推動(dòng)突出成果作為引領(lǐng)區(qū)建設(shè)示范內(nèi)容，向全市覆蓋推廣。加強(qiáng)信息互動(dòng)傳遞，提升群眾參與度、獲得感，增強(qiáng)改造幸福指數(shù)，營(yíng)造全社會(huì)共同推動(dòng)的良好氛圍。