核心內(nèi)容：在商品房價格高企的今天，部分購房者出于經(jīng)濟考慮，選擇價格相對低廉的農(nóng)村房屋，而農(nóng)村房屋買賣的特殊規(guī)定，又讓這類買賣極易出現(xiàn)糾紛。那么購買農(nóng)村房屋的時候應(yīng)該注意些什么呢?
說到農(nóng)村房屋，就得先解釋下什么是小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非嚴(yán)格的法律概念，通常意義上講的小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是合法的小產(chǎn)權(quán)房，即在集體土地上建設(shè)的，權(quán)屬證明由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的村民自住房屋或其他房屋;一種是違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體土地或在無相關(guān)審批手續(xù)的情況下進行非法建設(shè)并進行交易的房屋。
一、違法的小產(chǎn)權(quán)房不能買
對于違法的小產(chǎn)權(quán)房，通常是先由行政部門做出是否為“違章建筑”的決定，如果買賣的房屋被認(rèn)定為“違章建筑”，則該買賣合同一般被認(rèn)定為無效。合同無效后，買房可以要求賣方返還購房款，如果賣方有締約過失，買房可以要求對應(yīng)賠償。
二、合法的小產(chǎn)權(quán)房看情況
1、買受人是同一集體經(jīng)濟組織的成員或者訴訟時，買受人已經(jīng)遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織。
這種情況下，一般可以認(rèn)定合同有效。值得一提的是在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時，法院一般以購房家庭為參考單位，只要購房家庭之一為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同就會被認(rèn)定為有效合同。
2、買受人是本集體經(jīng)濟組織之外的單位或者個人，各地法院對于合同效力認(rèn)定不完全相同。
廣東地區(qū)認(rèn)為當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。
參見《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(粵高法發(fā)【2020】42號)
上海地區(qū)認(rèn)為將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理;對于出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已經(jīng)實際履行完畢，且購房人已經(jīng)實際居住使用該房屋，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
