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發(fā)包人未取得建筑工程施工許可證的，不影響施工合同的效力。建設(shè)工程施工中的“四證”，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、建筑工程施工許可證，是《建筑法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)中規(guī)定的工程項目開工建設(shè)必須具備的四個證書。

1、未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證時施工合同無效

簽訂施工合同時，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，屬于違法建筑，施工合同無效。建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，有關(guān)工程項目的用地位置、面積、范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。同時規(guī)定對于未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用土地的行為，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的處理。未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，應(yīng)當(dāng)予以拆除，因此，有關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建筑工程屬于違法建筑，發(fā)包人未取得該證，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效，但是在一審辯論終結(jié)前取得該證或者經(jīng)政府主管部門予以竣工核實(shí)的，竣工有效。

2、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證時施工合同無效

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，屬于違法建筑。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，由縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門責(zé)令停止建設(shè)，尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，不能改正的，沒收實(shí)物或者違法收入。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人簽訂的租賃合同無效。但是在一審辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)認(rèn)定有效。

3、未取得建設(shè)用地使用權(quán)證時施工合同可以認(rèn)定有效

建設(shè)用地使用權(quán)證，只有在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，才能依據(jù)規(guī)定辦理登記，取得土地使用權(quán)。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等。

4、未取得建筑工程施工許可證時施工合同有效

建設(shè)單位在申請領(lǐng)取施工許可證必須在施工合同已經(jīng)確定時再行辦理，只有在建設(shè)工程施工合同生效后才能辦理建筑工程施工許可證。建設(shè)單位在未取得建筑工程施工許可證時進(jìn)行施工，屬于行政違法行為，但不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。

發(fā)包人就尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政的審批手續(xù)的工程，與承包人簽訂的建設(shè)工程施工合同無效。但是在一審法庭辯論終結(jié)前發(fā)包人取得相應(yīng)的審批手續(xù)或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

需要注意的是，如果是建筑施工合同的當(dāng)事人申請施工許可證的，此時要需要滿足一定的條件，如果是沒有施工許可證的施工合同的，此時雖然是不會影響施工合同的效力，但是也是要接受相應(yīng)的行政處罰的。