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面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的征收項(xiàng)目，被征收人普遍非常關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是，我所面臨的這個(gè)項(xiàng)目究竟合法么?事實(shí)上，這不是一個(gè)能夠簡(jiǎn)單進(jìn)行判斷的問(wèn)題。

作為并非專業(yè)人士的被征收人來(lái)說(shuō)，能夠?qū)Υ诉M(jìn)行一個(gè)大概齊的判斷，對(duì)于接下來(lái)的維權(quán)就能有所助益。

那么，究竟都有哪些實(shí)用的方法能用來(lái)判斷呢?本文，在明律師為你進(jìn)行解讀。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，在明律師首先要擺明專業(yè)的態(tài)度：征收項(xiàng)目是否合法，光憑主觀感受和現(xiàn)象判斷，得出的結(jié)論是無(wú)法保證準(zhǔn)確、客觀的。

就實(shí)體層面而言，合法與否必須通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)來(lái)加以判斷。

就程序?qū)用娑裕瑒t要看征收方是否依法依規(guī)對(duì)相關(guān)步驟進(jìn)行了全面的履行。

換言之，僅憑某種或某些現(xiàn)象、點(diǎn)，是不能判斷項(xiàng)目究竟是否合法的。

不過(guò)基于長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐觀察，仍有一些捷徑是可供被征收人遵循的。

其一，盯項(xiàng)目中的各種公告。

國(guó)有土地上的房屋征收，最重要的是市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行的征收公告，公告內(nèi)容包括征收補(bǔ)償方案;集體土地的征收，則要看征收土地方案和征地補(bǔ)償安置方案在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書(shū)面形式進(jìn)行的公告。

對(duì)于被征收人而言，看到了征收方張貼的上述公告，即意味著獲知了征收的各項(xiàng)基本信息，以及對(duì)此尋求法律救濟(jì)的途徑告知。

而一旦某個(gè)項(xiàng)目連公告都沒(méi)見(jiàn)過(guò)就開(kāi)始有人入戶協(xié)商、勸簽甚至威脅強(qiáng)拆，那么這個(gè)項(xiàng)目基本就可以被認(rèn)定為嚴(yán)重違法。

其二，盯房屋、土地的調(diào)查登記確認(rèn)。

這是征收方確認(rèn)被征收房屋、土地情況的必經(jīng)步驟，經(jīng)過(guò)了確認(rèn)的房屋、土地就可以理解為拿到了領(lǐng)取補(bǔ)償?shù)摹疤?hào)”，而如果確認(rèn)都沒(méi)確認(rèn)上，則很可能意味著相應(yīng)的房屋、土地會(huì)面臨不予補(bǔ)償?shù)脑愀饨Y(jié)果。

在這個(gè)過(guò)程中，最常見(jiàn)的問(wèn)題便是“以拆違代拆遷”“以拆危代拆遷”等非正常情形的出現(xiàn)。

一旦征收方在項(xiàng)目中將相當(dāng)一部分待征收房屋認(rèn)定為違建，則被征收人就需要警惕征收項(xiàng)目的合法性了。

事實(shí)是，由于各種歷史遺留原因以及行政機(jī)關(guān)在過(guò)往時(shí)間里的種種消極不作為，無(wú)證、缺證的房屋、土地在我國(guó)尤其是農(nóng)村地區(qū)比比皆是。

但無(wú)證、缺證絕不應(yīng)意味著權(quán)利人的物權(quán)被粗暴、簡(jiǎn)單地予以否定，進(jìn)而因此喪失獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

簡(jiǎn)言之，當(dāng)征收與拆違不期而遇時(shí)，被征收人就應(yīng)當(dāng)多一個(gè)心眼，考慮一下是不是有依法維權(quán)，推翻征收方登記確認(rèn)結(jié)果的必要了。

其三，盯被征收房屋的評(píng)估。

對(duì)于國(guó)有土地上房屋的征收而言，評(píng)估是一項(xiàng)非常專業(yè)、重要的必經(jīng)程序，也會(huì)直接影響到被征收人最終到手的實(shí)體補(bǔ)償結(jié)果。

被征收人需要關(guān)注的有6點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否依法選定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)依法應(yīng)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定(如進(jìn)行投票、招投標(biāo))、隨機(jī)選定(如抽簽、搖號(hào))等方式確定。

總之，它不能是由征收部門(mén)直接指定的;

第二，價(jià)格評(píng)估是否依據(jù)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

如果被征收人發(fā)現(xiàn)評(píng)估的參考價(jià)格與自己房屋相鄰的同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)格相去甚遠(yuǎn)，則應(yīng)考慮是否需要對(duì)評(píng)估結(jié)果提出質(zhì)疑;

第三，對(duì)評(píng)估結(jié)果不服，是否有通暢的復(fù)核、申請(qǐng)鑒定渠道。

如果在這類救濟(jì)訴求得不到滿足，則征收項(xiàng)目的合法性將大受質(zhì)疑。

其四，盯補(bǔ)償方式的選擇。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、二者相結(jié)合和另行審批宅基地建房(該項(xiàng)根據(jù)具體條件而定，不滿足則不能選擇)等多種補(bǔ)償安置方式。

如果不讓選，尤其是出現(xiàn)只給錢(qián)不給房的情形，那么涉案項(xiàng)目十之八九在法律上是有問(wèn)題的。

最淺顯的道理是，如今房比錢(qián)要值錢(qián)多了，征收方當(dāng)然希望被征收人一股腦的選擇貨幣補(bǔ)償，這樣對(duì)征收方是最有利的。

但對(duì)于被征收人而言，領(lǐng)了補(bǔ)償款之后究竟能買(mǎi)到什么樣面積、位置、質(zhì)量的安置房，則是一個(gè)不得不嚴(yán)肅面對(duì)的問(wèn)題。

其五，盯是否存在逼簽、逼遷、強(qiáng)拆等違法行徑。

這點(diǎn)不展開(kāi)了，被征收人都可以明白。

一些地方甚至出現(xiàn)了一群社會(huì)人員將被征收人強(qiáng)按在地上逼迫其在補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字、按手印的情形，這是明顯的違法，而且往往整個(gè)項(xiàng)目會(huì)存在系統(tǒng)性的法律問(wèn)題。

窟窿越大，則征收方越瘋狂，這是很樸素的道理。

綜上，在明律師為大家概述了幾項(xiàng)被征收人比較容易識(shí)別、觀察的要點(diǎn)供大家判斷征收項(xiàng)目的合法性。

還有很多點(diǎn)也很重要，但識(shí)別起來(lái)的專業(yè)難度會(huì)比較高，這就需要專業(yè)征收維權(quán)律師的介入幫忙。

被征收人需要明白的一點(diǎn)是，發(fā)現(xiàn)違法點(diǎn)在征收維權(quán)中是十分重要的，將會(huì)對(duì)我們通過(guò)努力提升補(bǔ)償數(shù)額起到關(guān)鍵性的作用。

越早判斷，形勢(shì)對(duì)被征收人一方而言就越有利，可作出的維權(quán)選擇也就越多。