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時下拆遷遍及，由此產(chǎn)生的拆遷安置房也越來越多。

房市供不應(yīng)求的現(xiàn)象導(dǎo)致房價居高不下，安置房成了人們購房需求的一個選擇。

但因為安置房是拆遷而來的特殊性，購房人在簽訂安置房的買賣合同后不免會有諸多法律風(fēng)險，如果對安置房買賣合同風(fēng)險把控不好，會給買賣雙方帶來不同程度上的損失。

據(jù)此，北京在明律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師為您講解安置房買賣合同中的風(fēng)險及規(guī)避方法。

一、政策性安置變動大，購房者應(yīng)在政策規(guī)定下進(jìn)行根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，拆遷安置房一般分為兩大類：

1、因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。

此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。

2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

在明律師支招：在上述情況下，拆遷安置房買賣糾紛主要出現(xiàn)在第一類安置房買賣中。

購房人一定要明確政策規(guī)定的買售條件，切勿在限制期限內(nèi)簽訂拆遷安置房的房屋買賣合同。

如果一定要購買，可以在雙方自愿的前提下有一個預(yù)約行為，若后期賣方違背預(yù)約的，購買方可主張締約過失等相關(guān)買賣合同的法律責(zé)任。

而針對拆遷安置房的賣方，也應(yīng)遵守誠實信用原則，盡量事前估算好賣價，避免出現(xiàn)一房二賣現(xiàn)象，以防承擔(dān)違約的賠償責(zé)任。

二、拆遷安置房權(quán)屬不清、價格不恒定，違約現(xiàn)象影響購房取得拆遷安置房會有一個問題，即賣方在賣房時還未取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，權(quán)屬并不明確，因而安置房的價格會相對低一些。

這時候如果購房者與其簽訂了安置房的買賣合同會有合同無效的風(fēng)險。

即如果后期該安置房房價上漲或者第三人出更高的價格購買，出賣者(賣方)便會以尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房為由，向法院申請解除合同。

法院會予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應(yīng)的利息。

再者，因為是政策性房屋，拆遷安置房買賣合同簽訂時約定的所購房屋的位置，面積及其價格等，很可能與賣房者在拿到房產(chǎn)證后的房子有出入，此時賣方可以主張以房產(chǎn)證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請合同無效。

買方對其在合同簽訂時未審核房屋產(chǎn)權(quán)信息的疏漏也需要承擔(dān)一定的不利后果。

總體來說，拆遷安置房買賣的風(fēng)險主要來自于合同的無效事由。

而無效事由基本上會是因為賣房者有更好的買主或后期的房價上漲引起，賣方的可控空間很大，買方在這樣的買賣合同中風(fēng)險超過了賣方，合同無效或者賣方違約的可能性是極大的。

就算買方有賠償，賠償額度相對于房價的漲幅來說也是及其低廉的。

在明律師支招：如果一定要購房，首先購房者一定要簽訂書面合同，且最好有賣方所在地村委會相關(guān)工作人員的見證和簽字。

而最重要的是一定要確保合同房屋的權(quán)屬明確，且在簽訂的合同中要明確規(guī)定賣方拿到房產(chǎn)證后，合同的履行方式及權(quán)利義務(wù)等情況(如在合同中明確辦理初次房產(chǎn)證及房屋過戶等相關(guān)階段的費(fèi)用承擔(dān))。

最后，為了確保將來合同能順利履行，可以通過約定違約金或預(yù)先留置部分購房款，相當(dāng)于雙重保險。

再謹(jǐn)慎些，可要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認(rèn)。

三、拆遷安置房買賣需防“共有人”“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。

他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。

共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第8項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。

而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。

根據(jù)以上條款可以看出，如果在拆遷安置房上存在著共有人的話，對于購房者來說無疑是個定時炸彈，能決定著安置房的最終歸屬。

在明律師支招：在簽訂拆遷安置房買賣合同時，一定要向賣方確認(rèn)是否存在共有人，也可通過賣方所在地村委會進(jìn)行查驗等。

如果存在共有人，需共有人同意房屋的買賣。

如果共有人不同意，千萬別買該房屋。

如果賣方故意隱瞞事實，購買者有證據(jù)證明確實是在不知情的情況下買賣該房屋的，后期如果出現(xiàn)糾紛，可以善意取得等理由為訴訟依據(jù)。