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拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是征收部門與被征收人就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致意見之后所必須簽署的協(xié)議，那么簽訂補(bǔ)償協(xié)議該注意哪些事項(xiàng)呢?又有哪些細(xì)節(jié)是被征收人稍不注意就有可能使簽訂的協(xié)議作廢，或讓自己被“坑”呢?北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師梁紅麗通過(guò)自身多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，將簽訂補(bǔ)償協(xié)議中存在的問(wèn)題予以總結(jié)，希望能給予被征收人一些幫助。

陷阱一：簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的主體不適格

無(wú)論是國(guó)有土地房屋征拆，還是集體土地房屋征拆，補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)當(dāng)由被拆遷方與法定的拆遷主體簽訂，即由政府的房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，目的是為了保障將來(lái)協(xié)議的有效履行，同時(shí)減少處于弱勢(shì)地位一方的被拆遷人的法律風(fēng)險(xiǎn)。

某些地方，被拆遷人可能會(huì)被要求與開發(fā)商、村委會(huì)、拆遷辦、拆遷實(shí)施單位或者街道辦事處等機(jī)構(gòu)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，這些都存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)協(xié)議在履行中產(chǎn)生糾紛時(shí)，有可能會(huì)被認(rèn)定為民事行為，那么被拆遷人就無(wú)法通過(guò)提起行政訴訟來(lái)為自己維權(quán)，后果將是嚴(yán)重的。

因此，律師建議廣大被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要慎重，認(rèn)真審查拆遷方是否具有真正簽訂并履行協(xié)議的主體資格，避免簽訂這類主體地位存在嚴(yán)重瑕疵的補(bǔ)償協(xié)議。

陷阱二：簽訂拆遷補(bǔ)償安置“空白協(xié)議”

所謂拆遷補(bǔ)償安置空白協(xié)議，是指被拆遷人在拆遷方提供的缺少實(shí)質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的格式合同上簽字的協(xié)議。

被拆遷人作為弱勢(shì)群體一方，往往因?yàn)椴疬w人員口頭承諾的令人滿意的補(bǔ)償條件而簽訂各種語(yǔ)焉不詳?shù)膮f(xié)議，等到拿回補(bǔ)償協(xié)議的那一刻，才發(fā)現(xiàn)寫在協(xié)議上的條件竟和之前承諾的條件相距甚遠(yuǎn)。

因此，這類訴訟往往因?yàn)槔习傩涨捌谳p視、大意，欠缺收集證據(jù)的意識(shí)而在維權(quán)時(shí)遭遇敗訴。

因此，律師建議此類合同最好不要簽訂，如果被迫要簽訂，也應(yīng)該簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，將承諾的補(bǔ)償條件一一列明，并且做好錄音錄像等取證工作，確保將來(lái)補(bǔ)償安置條件能夠得到切實(shí)履行。

需要指出的是，即使協(xié)議中就補(bǔ)償安置的事項(xiàng)“再空白”，征收方以此為據(jù)要求被征收人搬家走人的權(quán)力約定是不會(huì)“空白”的，事實(shí)上，這類協(xié)議需要的是甄別，一旦看出來(lái)了，就一定不可以簽。

陷阱三：簽完的協(xié)議手上沒有

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是協(xié)議雙方的真實(shí)意思表示，按照《合同法》的要求，雙方都應(yīng)當(dāng)留存。

但是在實(shí)踐過(guò)程中，拆遷方往往會(huì)以協(xié)議需要領(lǐng)導(dǎo)審批或者需要經(jīng)過(guò)行政性的審查為由，將被拆遷方簽字按手印的協(xié)議拿走。

此時(shí)，被拆遷方的利益就開始處于危險(xiǎn)之中，拆遷方不按協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議、擅自改變協(xié)議內(nèi)容、履行協(xié)議不完全的情況時(shí)有發(fā)生。

如果被拆遷人想要維權(quán)，那么提供權(quán)利義務(wù)載體——補(bǔ)償安置協(xié)議就成為必要條件，但是被拆遷人往往因?yàn)槭种袩o(wú)原始的補(bǔ)償協(xié)議而陷于被動(dòng)的局面。

因此，律師建議，被拆遷人在遇到此類情形時(shí)，必須堅(jiān)持要求雙方當(dāng)面簽署協(xié)議，簽字蓋章，且互相留存所簽協(xié)議，當(dāng)拆遷人不履行協(xié)議內(nèi)容時(shí)，才能據(jù)此提起相關(guān)法律程序。

陷阱四：沒有違約責(zé)任條款

對(duì)所有被拆遷人來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償安置協(xié)議越詳細(xì)越具體，對(duì)其越有利，尤其是違約責(zé)任的約定。

為了達(dá)到讓拆遷人員按約定履行，或者出現(xiàn)違約時(shí)被拆遷人能夠獲得合理補(bǔ)償?shù)哪康模a(bǔ)償協(xié)議當(dāng)中應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任的相關(guān)條款。

但是實(shí)際過(guò)程中，補(bǔ)償協(xié)議大部分都是格式合同，且協(xié)議內(nèi)容非常籠統(tǒng)，關(guān)于拆遷方違約的條款更是少之又少。

因此，律師建議，在格式協(xié)議之外，還應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將違約責(zé)任的條款約定清楚。

比如，在被拆遷人交房后多久，拆遷人應(yīng)當(dāng)將安置房源交給被拆遷人或者將貨幣金額打到被拆遷人指定賬戶，若是超過(guò)約定的時(shí)間仍未履行，則應(yīng)按照貨幣金額的一定比例向被拆遷人承擔(dān)違約責(zé)任。

陷阱五：安置房五證不全，甚至干脆“小產(chǎn)權(quán)”

為保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，我國(guó)法律明確規(guī)定先安置后搬遷，也就是對(duì)被拆遷人的安置原則上應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)房安置。

但是實(shí)踐當(dāng)中，拆遷方往往做不到現(xiàn)房安置，只能是期房安置，因此才會(huì)出現(xiàn)過(guò)渡費(fèi)這樣的事物。

即使如此，我國(guó)對(duì)于房屋建設(shè)項(xiàng)目仍然有嚴(yán)格的法律審批程序，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，這五證都必須齊全才能夠保證安置房的可靠性。

實(shí)踐中，一些地方提供給被征收人的所謂“安置房”根本就是通常所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，只能住不能辦證更不能合法買賣。

這樣的行為是徹頭徹尾的違法行為，被征收人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)詞予以拒絕，堅(jiān)決要求給予貨幣補(bǔ)償或以合法的房屋進(jìn)行安置。

律師建議，被拆遷人在選擇期房安置時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)要求審查安置房源審批手續(xù)是否完善，以減少后期所遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)。

梁紅麗律師最后想提示廣大被征收人的是，如何破解拆遷協(xié)議中的“協(xié)議陷阱”，是所有被拆遷人面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，并且還需要長(zhǎng)期面臨下去。

面對(duì)身經(jīng)百戰(zhàn)的拆遷方工作人員，被拆遷人即使是意識(shí)到了其中的“陷阱”，但有時(shí)仍然會(huì)陷于束手無(wú)策，甚至?xí)诨秀敝芯秃炗唴f(xié)議。

所以，被拆遷人在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，最好還是請(qǐng)教專業(yè)征收維權(quán)律師，讓第三方以一個(gè)比較客觀、冷靜的視角來(lái)分析其弊利，幫助破解拆遷方的陷阱，保障協(xié)議內(nèi)容的公平、合理和在今后的實(shí)際履行。